서울남부지방법원 2024타경148281. 서울 구로구 구로동 730-94의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 4층이며 사용승인일은 1990.09.28.입니다. 현황은 지층 구로생활문화센터, 1층 구로시민센터·구로재가복지센터, 2층 함께키우는방과후아이들터와 주택, 3층·4층 주택으로 이용되고 있습니다.
가격만 보면 감정가의 41%까지 내려온 다회유찰 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차·점유 관계 확인입니다. 등기상 후순위 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 전입신고일·보증금이 미상인 점유자가 있어 대항력 여부를 일괄적으로 ‘없음’이라고 결론낼 수 없습니다. 따라서 배당표의 예상 인수 0원은 현재 배당 시나리오상의 값으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경148281 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 730-94 · 서울특별시 구로구 구로동로28길 20-3 |
| 용도 / 현황 | 다가구주택 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 · 지하1층 지상4층 · 사용승인 1990.09.28. |
| 토지 | 대 · 444.0㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 백해영 |
| 감정가 / 최저가 | 4,003,896,000원 / 1,639,996,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 943,957,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 2층 일부는 일반건축물대장상 노유자시설이나 현황은 주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2006년 근저당
말소기준권리는 2006.04.20. 접수 을구 11번 농업협동조합중앙회 근저당권 564,000,000원입니다. 이후 을구 12번 근저당 300,000,000원, 을구 15번 근저당 1,080,000,000원, 2024.12.17. 임의경매개시결정, 2025.02.17. 가압류 160,000,000원, 2025.04.25. 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — ‘대항력 가능·미상’은 남겨둬야 한다
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구로우리네재가복지센터, 구로시민센터(대표 김성국) | 1층 및 지층 | 전입 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민영 | 301호 | 전입 2024.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원석 | 302호 | 전입 2014.07.08 | 105,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허연수 | 201호 | 전입 2023.04.14 · 확정 2018.05.04 · 배당요구 2025.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방과후아이들터(대표 최재란) | 202호 | 전입 미상 | 35,000,000원 / 월 650,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 위아건축협동조합(대표 최왕곤) | 미상(33.0000㎡) | 전입 2014.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김근난 | 102호(39.0000㎡) | 전입 2021.08.31 | 미상 / 월 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구로마을협동조합(대표 김상희) | B02호(94.1600㎡) | 전입 2018.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구로시 | 주거 | 전입 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 방과후 | 주거 | 전입 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 구로건 | 주거 | 전입 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김민영·김원석·허연수·위아건축협동조합·김근난·구로마을협동조합은 확인된 전입일이 2006.04.20. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 구로우리네재가복지센터·구로시민센터, 방과후아이들터, 구로시, 방과후, 구로건은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증금도 일부 확인되지 않아 배당과 인수 여부를 원본 명세서·점유관계와 다시 맞춰야 합니다.
③ 예상배당과 유찰 시나리오
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,799,960원 |
| 을구 11번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 안양지구축산업협동조합 | 1,080,000,000원 | 757,196,040원 |
| 갑구 10번 가압류 · 사단법인 구로건강복지센터 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 1,639,996,000원을 가정하면 채권자 총 청구액 2,104,000,000원 중 1,621,196,040원이 배당되고 482,803,960원의 미배당이 발생합니다. 을구 15번 근저당에서 이미 일부 미배당이 생기며 사단법인 구로건강복지센터 가압류와 소유자 잔여 배당은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 관련 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 1,639,996,000원 | 1,621,196,040원 | 482,803,960원 | 757,196,040원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 1,311,996,800원 | 1,296,476,832원 | 807,523,168원 | 432,476,832원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 1,049,597,440원 | 1,036,701,466원 | 1,067,298,534원 | 172,701,466원 |
배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다. 임차·점유관계가 확정되면 실제 배당과 매수인 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고려대학교 구로병원 남측 인근. 주위는 남구로시장 내 근린상가, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등으로 이용 중이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 지층 구로생활문화센터, 1층 구로시민센터·구로재가복지센터, 2층 함께키우는방과후아이들터·주택, 3층·4층 주택으로 이용 중인 복합 형태입니다.
- 토지. 토지면적 444.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 부정형, 소로한면이며 공시지가는 4,676,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·장애물제한표면구역· 대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 2층 일부는 일반건축물대장상 노유자시설이나 현황은 주택으로 이용 중이라는 매각 비고가 있습니다.
- 환금성 판단. 다가구주택과 토지를 함께 매각하고 층별로 근린생활시설·주택이 혼재하며 제시외 건물도 포함돼 있어, 단순 주거 단일용도 물건보다 임대·명도·이용현황을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유자 확인. 전입신고일이 확인되지 않은 점유자의 실제 점유 개시일, 주민등록·사업자등록, 보증금, 계약관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 보완. 김민영·허연수·위아건축협동조합·김근난·구로마을협동조합 등 보증금이 확인되지 않은 점유 관계는 배당과 명도비용 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당표를 확정값으로 보지 말 것. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 매수인 인수 0원도 같은 전제를 공유합니다.
- 2층 현황 확인. 일반건축물대장상 노유자시설인 일부가 현황 주택으로 사용되고 있으므로 이용 상태와 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 확인해 실제 인도 대상과 사용 상태를 맞춰야 합니다.
- 을구 15번 권리자 변동. 안양지구축산업협동조합 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기·채권관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 별도. 감정가 4,003,896,000원 대비 최저가가 1,639,996,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 없이 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상 임차관계’가 먼저다
이 사건은 등기부 구조와 임차관계를 따로 봐야 합니다. 등기상으로는 2006.04.20. 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 점유관계까지 포함하면 결론은 조심스러워집니다. 전입신고일 또는 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 대항력 가능·미상을 남겨둬야 하고, 2층 일부의 공부상 용도와 현황 이용 차이, 제시외 건물 포함, 복합적인 층별 이용도 함께 확인해야 합니다. 여기에 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 41%라는 숫자만으로 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차·점유 확인 전에는 ‘인수 0원 확정’으로 접근하지 않는 것이 핵심입니다.
