최저가는 2.34억이지만, 실질취득은 약 3.76억 — 독산동 라온하우스 303호

서울남부지방법원 2024타경149499. 금천구 독산동 라온하우스 103동 303호, 전용 42.15㎡ 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 366,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 234,240,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 박규한의 전입일은 2022.01.05, 확정일자는 2021.12.09로, 말소기준권리인 2023.02.13 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 376,000,000원이며 배당요구도 했으므로, 배당으로 갚지 못한 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

현 최저가 234,240,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,079,360원을 제외한 230,160,640원이 임차인에게 배당되고, 남은 보증금 145,839,360원을 매수인이 승계합니다. 따라서 입찰대금과 승계액의 합계는 380,079,360원입니다. ‘최저가 2.34억’만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 되는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다

말소기준권리는 2023.02.13. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 269,000,000원입니다. 그 뒤의 금천세무서 압류, 임차권등기, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 등기입니다. 하지만 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차보증금 승계 여부는 별개입니다. 박규한은 말소기준일보다 앞선 2022.01.05. 전입·점유를 갖췄으므로 대항력 있는 임차인이고, 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박규한은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 따라서 보증금을 다른 신고액과 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 모두 갖춰 우선변제권도 행사합니다.

③ 가격 비교 — 유찰돼도 실질가격은 내려가지 않는다

라온하우스 전용 42.15㎡의 거래는 3건입니다. 전체 평균은 374,333,333원이지만, 2021년 398,000,000원과 2022년 400,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 시장 데이터상 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 325,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격은 이전 거래보다 18.5% 하락한 흐름입니다.

최저매각가 234,240,000원은 최신 거래의 72.1%에 불과하지만, 이는 인수액을 빼고 본 숫자입니다. 실질취득을 보증금 기준인 376,000,000원으로 보면 최신 거래 325,000,000원의 115.7%로, 오히려 51,000,000원 높습니다. 전체 평균과 비교해도 실질취득가격이 낮지 않습니다. 따라서 이 사건에는 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 234,240,000원 가정)

임차인은 230,160,640원을 배당받고 보증금 부족분 145,839,360원을 매수인이 인수하는 것으로 추정됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 단지형 다세대주택으로 침실2, 안방, 거실, 주방, 욕실2, 발코니1, 현관 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 서울영남초등학교 북측 인근이며 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 노변 근린상가와 학교가 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 약 20m, 동측 약 8m 포장도로에 각각 접한 중로각지입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 2019년 사용승인, 총 50세대 규모입니다. 동일 면적 확인 거래가 3건에 그치고 최근 가격이 이전 거래보다 18.5% 낮아, 처분가격은 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득가 계산. 현 회차 기준 최저가 234,240,000원에 인수액 145,839,360원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
• 임대차 실체 확인. 임차인과 현재 경매 신청채권자가 동일하므로 계약서, 계좌이체, 보증금 지급재원, 실제 점유와 신청채권의 발생 원인을 대조하세요.
• 매각물건명세서 문구 확인. 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 기재가 변경되지 않았는지 최종 원본을 확인하세요.
• 배당 변동 반영. 당해세와 집행비용 변동은 임차인 배당액을 줄여 매수인 인수액을 늘릴 수 있습니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 행정처리 여부를 관계기관과 원본 자료로 점검하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유 상태는 현장에서 다시 확인하고, 명도 합의와 인도 절차 비용을 별도로 산정하세요.
• 시세 하락 반영. 전체 평균 374,333,333원보다 최신 거래 325,000,000원과 하락 추세 18.5%를 우선해 응찰 상한을 검토해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 총비용은 그대로다”

이 물건은 감정가 366,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 234,240,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최신 실거래 325,000,000원보다 크게 저렴해 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 376,000,000원이고, 배당으로 갚지 못한 금액을 매수인이 인수합니다. 현 회차의 낙찰대금과 인수액 합계는 380,079,360원이며, 추가 유찰 시에도 인수액이 커져 실질가격은 보증금 수준에서 거의 움직이지 않습니다.

더구나 최신 거래는 325,000,000원이고 최근 추세는 18.5% 하락입니다. 실질취득가격은 최신 시세보다 15.7% 높고, 실제 거래 표본도 3건으로 많지 않습니다. 이 사건은 최저가 할인보다 선순위 임차보증금 승계가 지배하는 대항력 인수형입니다. 결론은 권리 고위험·가격 메리트 없음입니다.