서울남부지방법원 2024타경150017. 신월동 로하스빌 제1층 제101호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이지만 감정 당시 현황은 주거용으로 추정된 물건입니다. 소유자는 노희종이며, 신청채권자 진진화의 청구금액은 145,119,500원입니다. 이 사건의 핵심은 1회 유찰된 최저가가 아니라, 말소기준보다 앞서 전입한 진진화의 선순위 대항력입니다.
진진화는 2017.07.26 전입했고, 말소기준인 2021.08.30 양천구 압류보다 앞섭니다. 임차권등기에는 임차보증금 145,000,000원, 점유개시일 2017.05.26, 확정일자 2019.09.17 및 2021.07.13이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경150017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 곰달래로9길 9, 제1층 제101호 (신월동, 로하스빌) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 대상면적 45.64㎡ · 지상 5층 건물 내 제1층 |
| 공부상 / 현황 용도 | 제2종근린생활시설(학원) / 주거용 추정 |
| 소유자 | 노희종 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 116,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진진화 / 145,119,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
2016.04.29 하나은행 근저당권 840,000,000원이 설정됐지만 2016.05.12 해지로 말소됐습니다. 2019.01.08 양천구 압류도 2019.08.16 해제됐으므로 현재의 말소기준이 될 수 없습니다. 남아 있는 권리 중 말소기준은 2021.08.30 양천구 압류이고, 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
진진화의 현황조사 기재와 임차권등기는 같은 임차인을 가리키므로 중복 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 진진화와 PIAO CHENGLIN 2명입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 진진화 건물 전부 · 주거용 임차권등기 | 전입 2017.07.26 점유개시 2017.05.26 확정일자 2019.09.17·2021.07.13 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 말소기준 전 전입 · 미배당 잔액 인수 |
| PIAO CHENGLIN 점유 부분 미상 | 전입 2023.05.16 보증금·확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 말소기준 후 전입 · 계약관계 확인 필요 |
PIAO CHENGLIN은 2023.05.16 전입해 말소기준보다 늦으므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 점유 부분, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 명도 과정과 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총액은 약 1.45억
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수 잔액이 늘어, 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 수준에 가까워집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 잔액* | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 116,000,000원 | 29,000,000원 | 145,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 92,800,000원 | 52,200,000원 | 145,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 74,240,000원 | 70,760,000원 | 145,000,000원 |
* 대항력 인수형 분석 규칙에 따라 보증금 145,000,000원에서 각 회차 낙찰가를 뺀 미배당 인수 잔액으로 계산했습니다. 실제 인수 범위는 배당결과와 원본 서류를 최종 대조해야 합니다.
④ 시세 비교 — 숫자상 낮지만 직접 비교는 제한
로하스빌의 최근 거래 10건 평균은 234,200,000원이고, 최근 12개월 2건 평균은 198,500,000원, 최신 거래는 2025.05의 190,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 18.4% 하락했으므로 전체 평균 234,200,000원보다 최근 수치를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 36.17㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.03 | 35.88㎡ | 2 | 207,000,000원 |
| 2023.02 | 36.17㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 36.17㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2021.12 | 35.88㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 35.88㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 35.05㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 35.88㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 37.69㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 36.17㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 198,500,000원 |
실질취득 145,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.0%, 최신 거래의 76.3%입니다. 그러나 대상면적은 45.64㎡이고 비교 거래는 35.05㎡~37.69㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 대상은 공부상 근린시설인 반면 거래표본의 개별 용도도 동일하다고 확인되지 않았으므로, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 인수 · 임차인 진진화 보증금 | 145,000,000원 | 0원 |
| 2. 하나은행 근저당권 | 840,000,000원 | 113,576,000원 |
| 3. 박종찬 근저당권 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 진진화 | 145,119,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 997,119,500원 중 채권자 예상배당은 113,576,000원이고 미배당은 883,543,500원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월1동주민센터 남동측 인근이며, 소규모 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 근거리 지하철 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지이며 토지면적은 383.4㎡, 공시지가는 2,643,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 제3종 구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 로하스빌은 16세대, 2016.03.18 사용승인 물건입니다. 공부상 근린시설과 현황 주거용의 불일치는 일반 주택과 다른 매수층·금융·처분 조건을 만들 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 확인. 현재 회차의 판단 기준은 116,000,000원이 아니라 인수 잔액을 합친 약 145,000,000원입니다.
- 진진화 임대차 원본 대조. 계약서, 보증금 증액내역, 전입·점유 유지 여부, 배당요구와 확정일자 효력을 확인해야 합니다.
- PIAO CHENGLIN 점유 확인. 보증금·계약관계·실제 점유 부분이 미상이므로 현장조사와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
- 용도 불일치 확인. 제2종근린생활시설(학원)을 주거용으로 사용하는 상태가 인허가·대출·전입·향후 매도에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 대상 45.64㎡와 거래표본 35.05㎡~37.69㎡가 일치하지 않으므로 개별 호실의 용도·면적·상태를 보정해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.14로 기재돼 있으므로 진행·변경·매각 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.16억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면상 최저가는 116,000,000원이지만, 진진화의 선순위 보증금 145,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 대항력 인수형 구조에서는 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 인수 잔액이 늘어, 실질취득은 약 145,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 최저가가 전체 실거래 평균의 49.5%라는 숫자는 투자 판단의 중심이 될 수 없습니다.
실질취득 145,000,000원은 최근 거래 수치보다 낮지만, 거래표본 면적이 대상면적과 다르고 공부상 근린시설·현황 주거용이라는 용도 차이가 큽니다. 여기에 실제 임차인 2명의 점유관계, 당해세 가능성, 임대차 원본 확인까지 필요합니다. 결론은 가격 수치만 보면 여지가 있으나, 권리와 용도 검증을 마치기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.