서울남부지방법원 2025타경249. 금천구 시흥동 금강파크빌 4층 401호, 전용 36.13㎡ 다세대주택입니다. 감정가 2억 3,700만원에서 다섯 차례 유찰돼 최저가가 7,766만원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낙찰대금이 아니라 낙찰 뒤 남는 임차보증금입니다. 임차인 임양숙은 2020년 7월 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2020년 8월 26일 전입·점유를 시작했으며, 2022년 보증금 1,000만원을 증액해 총 보증금이 2억 3,500만원이 됐습니다.

등기상 2015년 9월 설정된 우리은행 근저당권은 2020년 8월 20일 해지로 말소됐습니다. 임차인의 전입·점유는 그로부터 6일 뒤인 2020년 8월 26일이며, 매각물건명세서도 임양숙을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 기재하고 있습니다. 특히 보증금 중 미반환금 2억 500만원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있어, 등기상 전세권·임차권등기가 매각으로 말소되더라도 채권 잔액의 승계 위험은 사라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소와 승계는 별개다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임양숙은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 확인되는 1명입니다. 2020년 계약 당시 보증금은 225,000,000원이었고, 2022년 10,000,000원을 증액해 총액이 235,000,000원이 됐습니다. 전세권도 235,000,000원으로 설정됐고, 2025년에는 같은 금액으로 임차권등기를 마쳤습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다

금강파크빌 전용 36.13㎡ 실거래 표본은 2024년 7월 3층에서 확인된 2건이며, 거래금액은 모두 235,000,000원입니다. 감정가 237,000,000원도 이 표본보다 2,000,000원 높은 수준입니다. 최신 거래 표본 자체가 2024년 7월에 머물러 있어 현재 시세를 확정하기에는 한계가 있지만, 적어도 현재 회차의 실질취득액은 이 표본보다 현저히 높습니다.

현재 회차에서는 낙찰대금 77,660,000원에 최대 인수액 205,000,000원을 더한 282,660,000원이 실질취득액입니다. 실거래 표본 235,000,000원보다 47,660,000원 높습니다. 6회 유찰 가정에서도 267,128,000원, 7회 유찰 가정에서도 254,702,400원으로 모두 실거래 표본을 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,660,000원 가정)

매각대금 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 75,862,120원이 우리은행 근저당에 배당되고 임양숙에게는 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 등기에는 해당 근저당이 2020.08.20. 말소된 기록이 있으므로, 실제 배당순위와 채권 존속 여부는 등기 원본과 배당요구 채권내역을 반드시 다시 확인해야 합니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부도 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울신흥초등학교 북측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 4층이며, 사용승인일은 2015.05.08.입니다. 도시가스 난방과 급·배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 380.6㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,048,000원/㎡입니다. 북서측과 남동측 포장도로에 접합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대의 소규모 다세대이며 실거래 표본은 2건입니다. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.5회, 매각률은 0.0%로 나타나 환금성 보수 평가가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액부터 확정. 명세서에 적힌 미반환금 205,000,000원의 산출 근거, 이미 반환받은 금액, 배당 후 실제 잔액을 법원 기록과 임대차 원본으로 확인하세요.
• 근저당 말소 검증. 우리은행 근저당은 2020.08.20. 말소됐는데 배당 시뮬레이션에는 선순위로 반영돼 있습니다. 실제 채권 존속과 배당순위 확인 전에는 응찰가를 정할 수 없습니다.
• 세금 우선권. 국세·서울특별시·부천시·강서구 압류가 확인됩니다. 당해세가 있으면 배당액과 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 세목별 교부청구액을 확인하세요.
• 관계인 거래 검증. 임차인과 신청채권자가 동일합니다. 계약서, 계좌이체, 증액계약, 점유 내역을 통해 보증금 반환채권의 실재성과 잔액을 대조하세요.
• 현장 점유 확인. 임차권등기가 있더라도 현재 점유자가 누구인지, 인도 조건과 협상 가능성이 어떠한지는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 확인된 최신 실거래가 2024.07.에 머물러 있습니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래·매물·전세가를 추가 조사해 235,000,000원의 현재 유효성을 검증하세요.
• 규제 현행 확인. 감정 당시 토지거래계약 허가구역 기재가 있으므로 입찰 시점의 지정 연장·해제 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 세금 교부청구 내역을 직접 확인한 뒤 판단하세요.

맺으며 — “7,766만원짜리 물건”이 아니다

이 사건을 최저가만 보고 평가하면 감정가의 33%에 서울 다세대주택을 취득하는 기회처럼 보입니다. 그러나 명세서가 고지한 최대 인수액 205,000,000원을 합치면 현재 실질취득은 282,660,000원입니다. 실거래 표본 235,000,000원보다 47,660,000원 높고, 7회 유찰을 가정해도 실질취득은 254,702,400원으로 표본 시세를 웃돕니다.

여기에 다섯 차례 유찰, 16세대 소규모 다세대의 낮은 환금성, 세금 압류, 임차인과 신청채권자의 동일성, 말소된 근저당과 배당 시뮬레이션의 충돌까지 겹칩니다. 전세보증금 승계가 확정적으로 해소되거나 반환채권 잔액이 크게 줄었다는 원본 근거가 나오지 않는 한, 권리도 가격도 보류가 맞는 물건입니다. 이 사건의 숫자는 최저가가 아니라 낙찰대금과 승계액을 합친 총취득원가로 읽어야 합니다.