14,534,000원
서울남부지방법원 2025타경400. 금천구 시흥동 인피니움타워 지하 2층 B212호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 2022.11.18 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물입니다. 소유자는 허원석이며, 2023.02.22 농협은행이 채권최고액 70,080,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 뒤이어 들어온 삼성카드·현대카드·현대캐피탈·중소기업은행의 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
따라서 등기 권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 이 사건은 이미 7회 유찰되어 최저가가 감정가 69,300,000원에서 14,534,000원까지 내려왔습니다. 수치상 큰 할인처럼 보이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 낙폭만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경400 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 991-5 인피니움타워 제지2층 제비212호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 내 제지2층 제비212호 · 사용승인일 2022.11.18 |
| 소유자 | 허원석 |
| 감정가 / 최저가 | 69,300,000원 / 14,534,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 61,050,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.02.22 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 70,080,000원이고 채무자는 허원석입니다. 이후의 가압류 4건과 임의경매개시결정, 2025.09.10 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.06.24 확정채권양도를 원인으로 2025.08.07 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당권의 이전입니다.
② 가격 — 7회 유찰, 그러나 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 14,534,000원으로 감정가 69,300,000원의 20.97%입니다. 다음 회차가 발생할 경우 제시된 시나리오는 8회 유찰 시 11,627,200원, 9회 유찰 시 9,301,760원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 14,534,000원 | 141,099,382원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 11,627,200원 | 143,953,860원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 9,301,760원 | 146,237,442원 | 0원 |
여기서 중요한 것은 낮은 최저가와 시세 저평가를 동일시하지 않는 것입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교치가 제시되지 않았으므로, 감정가에서 79% 가까이 하락했다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다. 특히 공장으로 이용되는 지식산업센터라는 용도와 7회 유찰이라는 경매 이력 자체가 환금성과 수요를 따로 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 661,612원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 70,080,000원 | 13,872,388원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,267,879원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드주식회사 | 8,710,942원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 29,066,229원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 16,846,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 154,971,770원 중 예상배당은 13,872,388원이며, 채권자 미배당은 141,099,382원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 문일중·고등학교 북동측 인근이며 공장, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 전철 1호선 금천구청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 외벽은 석재 붙임 및 커튼월 마감, 위생·급배수·화재경보·승강기·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 4필지 일단지로 북동측 약 50m, 남서측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용자를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 대비 20.97%라는 숫자만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 7회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 지하층 공장이라는 호실 특성·수요·점유 등 다른 요인인지 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.06.24 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 사항을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 국의 압류가 존재하므로 배당 전후 세금관계와 관리비 등 별도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.22 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 가격은 이미 감정가의 20.97%까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 게다가 감정평가상 공장으로 이용되는 지식산업센터이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·환금성 검증이 핵심입니다.
