서울남부지방법원 2025타경400. 금천구 시흥동 인피니움타워 지하 2층 B212호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 건물은 2022.11.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물이며, 소유자는 허원석입니다. 2023.02.22. 신탁재산 처분을 원인으로 허원석에게 소유권이 이전되고 기존 신탁등기가 말소됐으며, 같은 날 농협은행 명의의 채권최고액 70,080,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 삼성카드·현대카드·현대캐피탈·중소기업은행의 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정, 국의 압류가 차례로 등기됐지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 점유 원인은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 991-5 인피니움타워 제지2층 제비212호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로 189 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 12층 건물 내 지하 2층 |
| 소유자 | 허원석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 69,300,000원 / 22,709,000원 (5회 유찰·감정가 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 61,050,972원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.22. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 70,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 기존 근저당은 승계 이전
말소기준은 2023.02.22. 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 4건, 임의경매개시결정과 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.08.07. 등기된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 이전은 새로운 선순위 권리가 아니라, 기존 말소기준 근저당권의 확정채권양도에 따른 권리자 변경입니다.
② 가격·유찰 해석 — 감정가 32.77%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 22,709,000원으로 감정가 69,300,000원의 32.77%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득가도 22,709,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 22,709,000원 | 21,900,238원 | 133,071,532원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 18,167,200원 | 17,440,190원 | 137,531,580원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 14,533,760원 | 13,872,152원 | 141,099,618원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가는 감정가의 26.22%, 20.97%로 낮아지지만, 채권자 미배당액은 오히려 증가합니다. 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 하락이 곧 환금성 개선을 뜻하지는 않습니다. 지하 2층 공장이라는 이용 특성과 반복 유찰 원인을 수요·관리비·실사용 가능성 측면에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,709,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 808,762원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 70,080,000원 | 21,900,238원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,267,879원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 8,710,942원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 29,066,229원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 16,846,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 154,971,770원 중 21,900,238원이 배당되고 133,071,532원이 미배당되는 계산입니다. 국의 압류 금액은 확인되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 지하 2층 집합건물입니다. 주거용이 아니므로 실사용 가능 업종과 입주 제한을 확인해야 합니다.
- 주위환경. 문일중·고등학교 북동측 인근으로 공장, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 전철 1호선 금천구청역이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.11.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물로, 위생·급배수·화재경보·승강기· 지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 4필지 일단지로 북동측 약 50m 도로와 남서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하 2층 공장이라는 용도와 5회 유찰 이력을 고려하면, 감정가 할인율보다 실제 사용수요와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서를 통해 실제 점유자, 점유 원인, 명도 가능성을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.07. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기존 근저당권의 현재 권리자와 채권관계를 등기 원본에서 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 2025.09.10. 국의 압류가 있으므로 당해세 여부와 법정기일에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 지하층 실사용성. 채광·환기·습기·누수·하역 동선·주차·엘리베이터 이용 조건과 업종별 입주 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비 확인. 지식산업센터는 공용관리비와 장기 체납 관리비가 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체에 체납액과 월 부담액을 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물·동일 지하층 또는 유사 지식산업센터의 최근 매매·임대 사례를 확보하기 전에는 최저가 22,709,000원을 시세보다 낮은 가격으로 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서와 법원 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 수요와 환금성
이 물건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 2023.02.22. 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류· 압류·경매개시 등은 매각으로 소멸해, 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득가는 최저가와 같은 22,709,000원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 지하 2층 공장(지식산업센터)이 이미 5회 유찰돼 감정가의 32.77%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 없이 이를 곧바로 저가 매수 기회라고 평가할 수는 없습니다. 반복 유찰은 할인 폭뿐 아니라 제한된 응찰수요도 보여줍니다. 등기 권리는 소멸형이지만, 점유·세금·관리비·실사용성과 재매각 수요를 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.