가격은 최근 거래의 74%, 그러나 말소기준·점유 확인이 먼저 — 양천 정은스카이빌 401호

서울남부지방법원 2025타경444. 서울 양천구 신정동 정은스카이빌 4층 401호, 전용 84.972㎡ 아파트입니다. 감정가는 752,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 64%인 481,280,000원입니다. 같은 면적의 확인된 최근 거래는 2025년 8월 8층 650,000,000원 한 건으로, 최저가는 이 거래의 74.0%입니다.

겉으로는 가격 차이가 분명하지만, 이 사건은 가격보다 먼저 등기 흐름을 다시 읽어야 합니다. 2012년 중소기업은행 근저당이 말소기준으로 산출되어 있으나 해당 권리는 2016년 3월 30일 해지로 말소됐습니다. 2013년과 2014년에 설정된 다른 근저당도 이후 해지 또는 일부포기로 말소됐습니다. 현존 권리의 시간순서만 보면 2023년 2월 10일 신한은행 근저당이 가장 앞서므로, 매각물건명세서와 최신 등기부에서 실제 말소기준권리를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 상충부터 해소해야 한다

말소된 과거 근저당을 제외하고 보면 현존 근저당 중 가장 이른 것은 2023.02.10 신한은행 채권최고액 506,000,000원입니다. 이후 제이비우리캐피탈 93,600,000원, 국세·지방세·건강보험 압류, 카드사 및 조합 가압류, 경매개시결정이 이어집니다. 신한은행 근저당이 실제 말소기준이라면 이후 등기 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부는 등기 접수일만으로 확정할 수 없습니다.

② 점유·임차관계 — 신고는 없지만 ‘없음’으로 단정 금지

보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인은 없으므로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 근거도 없지만, 폐문부재로 실제 점유 및 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 표현은 “신고된 임차인은 없고, 실제 점유관계는 미상”이 정확합니다. 입찰 전 전입세대확인, 외국인체류확인, 관리사무소 탐문과 매각물건명세서 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 가격 간격은 있으나 표본은 1건

정은SKY빌은 72세대, 2003년 3월 14일 사용승인된 아파트입니다. 대상 면적과 일치하는 최근 12개월 거래는 2025년 8월 전용 84.97㎡, 8층의 650,000,000원 한 건입니다.

최저가 481,280,000원은 최근 거래가보다 168,720,000원 낮고, 최근 거래의 74.0%입니다. 매수인 인수액이 실제로 0원이라면 실질취득 역시 481,280,000원으로 동일합니다. 다만 확인된 거래가 한 건뿐이고 대상은 4층, 비교 거래는 8층이므로 이 차이만으로 적정 낙찰가를 확정할 수는 없습니다. 감정가 752,000,000원은 최근 거래가 650,000,000원보다 높아, 감정가 자체를 시세 기준으로 삼는 것도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 481,280,000원 자동 가정)

자동 계산상 총 채권액은 1,432,123,604원, 채권자 예상배당은 474,067,200원, 미배당은 958,056,404원이며 신청채권자 신한은행 예상배당은 0원입니다. 다만 이미 말소된 근저당이 배당순위에 포함되어 있고 국세·지방세 당해세가 반영되지 않았으므로, 실제 배당과 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 신남중학교 북측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 박공지붕 지상 18층 건물의 4층 401호이며 아파트로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비가 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 도로. 북측 왕복 8차선 도로, 동측 및 남동측 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 4필지 일단의 아파트 건부지로, 토지면적은 1,120.7㎡, 공시지가는 5,057,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 72세대 규모이며 동일 면적 최근 거래 표본이 1건이어서 대단지 아파트보다 가격 비교와 매도기간 판단을 보수적으로 해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2012년 중소기업은행 근저당의 2016년 말소 여부와 실제 기준권리를 최신 등기부·매각물건명세서에서 대조하세요.
• 배당표 재작성. 이미 말소된 씨제이제일제당·팜스토리 근저당을 제외하고 현존 권리와 법정기일을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 8건의 법정기일, 당해세 여부, 교부청구액을 확인하세요. 당해세라면 선순위 배당을 줄일 수 있습니다.
• 점유 조사. 신고된 임차인은 없지만 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 전입세대·외국인체류·관리비 납부자와 실제 점유자를 확인하세요.
• 시세 표본 확대. 최근 거래 650,000,000원 한 건 외에 동일 면적 매물, 인근 거래, 층·향·수리상태 차이를 함께 확인하세요.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았으므로 수리비와 누수·난방·승강기 상태를 별도로 점검하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
• 매각결과 확인. 매각기일 2026.07.14 이후 진행 상태와 변경·연기·취하·낙찰 여부를 법원 기록에서 확인하세요.

맺으며 — “가격 할인보다 문서 정합성이 먼저”

이 물건의 현재 최저가는 481,280,000원으로, 확인된 최근 거래 650,000,000원보다 168,720,000원 낮습니다. 인수액이 실제로 0원이라면 가격 검토 여지는 분명합니다. 그러나 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 것은 같은 말이 아니며, 폐문부재로 임대관계는 여전히 미상입니다.

더 큰 문제는 권리자료의 상충입니다. 2016년에 말소된 중소기업은행 근저당과 그 밖의 과거 말소 근저당이 기준권리 및 배당표에 포함되어 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류 8건의 법정기일과 당해세 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 원문 확인 전 보류”입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 2023년 신한은행 근저당이 실제 말소기준이고, 선순위 임차인·당해세·인수 권리가 없다는 점까지 확인돼야 비로소 74.0%라는 가격 지표를 입찰 근거로 사용할 수 있습니다.