서울남부지방법원 2025타경476. 서울 강서구 방화동 동원아트빌 503호, 전용면적 비교대상 29.88㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 조두형은 임대차계약일 2020.12.26, 확정일자 2020.12.29, 전입·점유개시 2021.01.18로, 말소기준인 2023.01.13 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.

더 큰 권리 문제도 있습니다. 갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기는 2022.04.08 등기됐고, 매각물건명세서에는 이 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있음이 명시돼 있습니다. 즉 이 물건은 단순한 ‘보증금 인수형’에 그치지 않고 소유권 자체의 안정성도 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 잔액과 가등기를 함께 인수

2020년 강서농업협동조합 근저당권 2건은 2021.01.18 말소돼 현재의 말소기준이 아닙니다. 임차인 조두형은 그 뒤인 2021.01.18 전입·점유를 갖췄지만, 현재 말소기준인 2023.01.13 주택도시보증공사 가압류보다 훨씬 앞서므로 대항력 有로 판단됩니다. 2024.04.15 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차보증금 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수합니다.

반면 2023.01.13 주택도시보증공사 가압류, 2023.05.12 국 압류, 2025.04.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2022.04.08 가등기는 매각물건명세서상 매수인 인수 권리로 명시돼 있습니다. 금액으로 환산할 수 없는 소유권 상실 가능성이므로 보증금 인수액과 별개의 핵심 위험입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

조두형은 2024.04.15 배당요구가 확인되고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 임차인입니다. 현재 최저가 152,576,000원을 기준으로 집행비용 2,936,064원을 제외한 149,639,936원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산되며, 보증금 중 145,360,064원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수 예상액입니다.

② 시세 비교 — 최저가 69.2%가 아니라 실질취득 약 295,000,000원을 봐야 한다

동원아트빌은 16세대, 2020.09.03 사용승인 건물입니다. 거래자료 전체 12건의 평균은 267,583,333원이지만, 2021년과 2023년의 269,000,000원~295,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 시장은 달라졌습니다. 최근 12개월 평균은 220,333,333원, 최신 거래는 235,000,000원이고, 최근 거래가격은 이전 구간보다 -22.2% 하락했습니다. 따라서 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선해야 합니다.

표면상 최저가 152,576,000원은 최근 12개월 평균의 69.2%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 인수형이므로 그 비율로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 실질취득 기준은 보증금 약 295,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 220,333,333원의 133.9%, 최신 거래 235,000,000원의 125.5%입니다. 즉 현재 시세를 기준으로는 시세보다 저렴하지 않고 오히려 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다.

회차별 집행비용 추정에 따라 단순합산액은 조금씩 달라지지만, 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 증가해 실질부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 152,576,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 배당에 소진되고, 임차보증금 부족분 145,360,064원이 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송화초등학교 서측 인근으로 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 신방화역과 노선버스 정류장이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 엘리베이터·난방·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 160.0㎡, 평지이며 서측 도로에 접합니다. 공시지가는 3,037,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동원아트빌은 16세대이며, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회, 낙찰률은 10.0%입니다. 최근 거래가격도 과거 대비 -22.2%로 내려와 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
• 현황 확인. 위반건축물 표시는 없으나, 감정 시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조를 직접 확인하지 못해 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰을 기준으로 조사됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가등기 최우선 확인. 갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기의 현재 효력, 매매예약 완결 가능성, 권리자 주식회사서현디앤디와 관련된 말소·해소 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액 확인. 현재 예상 인수액은 145,360,064원입니다. 실제 배당표가 확정되면 임차인 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 최저가를 시세로 착각하지 말 것. 최저가 152,576,000원은 최근 12개월 평균의 69.2%지만, 실질취득은 약 295,000,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다.
• 임차관계 원본 대조. 조두형은 임차권자이면서 경매신청채권자입니다. 임대차계약, 보증금 지급, 점유 및 채권 발생 경위를 함께 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 효과 재검토. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 임차보증금 인수액이 증가해 총 부담은 약 295,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
• 세금·배당 확인. 국 압류가 존재했고 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각기일 전 최신 배당관계와 체납 관련 내용을 확인해야 합니다.
• 현장·규제 확인. 내부 현황, 점유 상태, 관리비와 함께 공항 관련 제한, 토지거래계약 허가구역 등 이용·거래 규제를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 298,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 152,576,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 295,000,000원이므로, 현재 회차에서 매수인이 인수할 것으로 예상되는 잔액은 145,360,064원입니다. 낙찰가와 합치면 297,936,064원이고, 더 유찰돼도 인수액이 커져 실질부담은 보증금 약 295,000,000원 수준에 머뭅니다.

그런데 최근 12개월 평균 거래가는 220,333,333원, 최신 거래는 235,000,000원이고 시장 추세는 -22.2%입니다. 실질취득 기준은 이미 최근 시세 이상입니다. 여기에 매각물건명세서가 명시한 가등기 인수와 소유권 상실 가능성, 3.0회의 평균 유찰횟수와 10.0%의 낙찰률까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마까지 유찰되느냐’가 아니라 임차보증금과 가등기 위험을 실제로 해소할 수 있느냐입니다.