서울남부지방법원 2025타경476. 서울 강서구 방화동 동원아트빌 제5층 제503호, 전용 약 29.88㎡의 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 298,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 122,061,000원까지 떨어졌습니다. 최저가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 55.4%입니다. 그러나 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 임차인 조두형은 2021.01.18 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 제시된 2023.01.13 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금 295,000,000원 중 현재 매각대금에서 배당되지 않는 금액은 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커지는 구조입니다.

더 큰 권리 리스크도 있습니다. 2022.04.08 접수된 주식회사지슨개발 명의의 소유권이전청구권 가등기가 있고, 이후 명칭은 주식회사서현디앤디로 변경됐습니다. 매각물건명세서에는 이 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있음이 명시돼 있습니다. 이 물건은 단순히 임차보증금만 계산해서 끝나는 인수형 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금과 가등기를 함께 본다

말소기준으로 제시된 권리는 2023.01.13 주택도시보증공사의 가압류 994,000,000원입니다. 이후의 국 압류와 2025.04.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 2022.04.08 소유권이전등기청구권 가등기는 매각물건명세서상 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 임차권도 전입·점유가 말소기준보다 빨라, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족액이 매수인에게 넘어갑니다.

유찰이 한 번 더 진행돼도 이 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가는 내려가지만 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 비교

동원아트빌의 전용 약 29㎡대 최근 거래 가운데 최근 12개월 거래는 3건, 평균 220,333,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026.07 235,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간 대비 -22.2% 흐름입니다. 전체 12건 평균 267,583,333원은 과거의 295,000,000원 거래들이 포함돼 있어, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.

현재 최저가 122,061,000원만 보면 최근 12개월 평균의 55.4%로 크게 할인돼 보입니다. 하지만 매수인 인수를 포함한 실질취득은 297,508,854원으로 최근 12개월 평균의 약 135.0%, 최신 거래 235,000,000원의 약 126.6%입니다. 최근 거래가격보다 높은 수준에서 취득하게 되므로 ‘4회 유찰돼 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,061,000원 가정)

임차인 조두형에게 119,552,146원이 배당되고 보증금 미변제액 175,447,854원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 실제 배당은 세금·집행비용 등 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송화초등학교 서측 인근으로 단독주택·저층 공동주택·아파트·학교·소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량출입 가능하며 인근에 지하철 9호선 신방화역과 노선버스 정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 엘리베이터·난방·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 주거용 부지이며 서측 도로에 접합니다. 공시지가는 3,037,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 현황 확인. 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물현황도와 외부 관찰을 토대로 파악돼 실제 내부와 다소 상이할 수 있습니다.
• 거래 흐름. 최근 12개월 평균 220,333,333원이고 최근 구간은 과거 대비 -22.2%로 낮아졌습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 122,061,000원에 인수액 175,447,854원을 더한 297,508,854원이 핵심 비교가격입니다.
• 가등기 원인·본등기 가능성 확인. 2022.04.08 소유권이전등기청구권 가등기가 인수되며, 예약완결 시 소유권 상실 가능성이 명시돼 있습니다.
• 임차권 원본 대조. 조두형의 임대차계약일 2020.12.26, 확정일자 2020.12.29, 전입·점유 2021.01.18, 보증금 295,000,000원을 명세서·임차권등기명령 원본과 대조해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인이 동일. 조두형이 임차인이면서 강제경매 신청채권자이므로 관계와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 약 297,000,000원 수준에 머뭅니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 267,583,333원보다 최근 12개월 평균 220,333,333원과 최신 거래 235,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 내부 현황 확인. 폐문으로 내부 확인이 제한됐으므로 구조·하자·점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.22억 낙찰”이 아니라 “약 2.98억 취득”으로 봐야 한다

이 물건은 감정가 298,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 122,061,000원까지 내려온 점만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 175,447,854원을 떠안으면 현재 회차 실질취득은 297,508,854원입니다. 이는 최근 12개월 평균 220,333,333원과 최신 거래 235,000,000원을 모두 웃돌고, 시장 흐름 역시 -22.2%입니다.

여기에 2022.04.08 소유권이전등기청구권 가등기가 매수인에게 인수되고, 예약완결 시 소유권을 상실할 수 있다는 명시적 위험이 있습니다. 따라서 이 사건은 “여러 번 유찰돼 싸진 다세대”가 아니라 “보증금 인수 때문에 실질취득가가 고정되고, 소유권 가등기 리스크까지 남은 고위험 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격과 권리 양쪽 모두에서 보수적인 판단이 필요한 사건입니다.