서울남부지방법원 2025타경515. 금천구 독산동 현대지식산업센터 제2층 제207호로, 감정평가 당시 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 주식회사에스앤케이패션이 2021년 매매로 거래가액 645,500,000원에 취득했고, 국민은행이 청구액 1,002,527,569원으로 임의경매를 신청했습니다. 감정가 839,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 536,960,000원입니다.
표면상 할인 폭은 커 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 확인해야 할 인수 권리입니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도로 등기된 을구 3번 구분지상권 설정등기가 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표의 “매수인 인수 0원”은 금액 기준일 뿐, 권리관계가 완전히 깨끗하다는 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경515 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 291-1 현대지식산업센터 제2층 제207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 지식산업센터 · 공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상26층 중 제2층 · 사용승인 2014.02.28 |
| 소유자 | 주식회사에스앤케이패션 (2021.03.16 매매, 거래가액 645,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 839,000,000원 / 536,960,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,002,527,569원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매수인 인수 | 대지권 목적 토지 별도등기 을구 3번 구분지상권 설정등기 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 권리 인수는 존재
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 없음”이나 “명도 부담 없음”으로 단정할 수 없습니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입·확정일자 및 임대차계약 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 536,960,000원으로 감정가 839,000,000원의 64%입니다. 소유자의 2021년 취득 거래가액 645,500,000원보다도 낮지만, 이 과거 취득가액만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다.
동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 지식산업센터는 주거용 아파트와 달리 면적, 위치, 층, 호실 구조, 하역 동선, 주차, 업종 제한, 부가가치세 및 대출 조건 등에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다. 여기에 별도등기 구분지상권 승계까지 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 536,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,769,600원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 466,800,000원 | 466,800,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 414,000,000원 | 62,390,400원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 25,200,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 648,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,042,800,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울신용보증재단 | 60,320,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 3,182,120,000원, 채권자 배당액은 529,190,400원, 미배당액은 2,652,929,600원입니다. 금액으로 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 별도등기 구분지상권 승계는 별개의 비금전 권리 부담입니다. 실제 배당은 말소된 근저당권 처리, 조세채권 및 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 현황 용도. 감정평가 기준시점 현재 제2층 제207호는 공장으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물·도로. 철근콘크리트구조 지하4층 지상26층 건물이며, 북측 약 20미터 도로와 남측·서측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 토지 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터 공장 호실은 주거용과 매수층·금융조건이 다릅니다. 최근 실거래 근거가 없고 별도등기 권리도 승계하므로, 재매각 가능성과 적정 가격을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 토지 을구 3번 구분지상권의 권리자, 설정 목적, 범위, 존속기간, 지료 및 이용 제한을 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2014.07.31 우리은행 근저당과 2018.07.31 국민은행 근저당의 말소등기를 반영해 실제 말소기준권리를 다시 특정해야 합니다.
- 배당표 재산정. 말소된 근저당권들이 예상배당에 포함된 구조이므로, 법원 원본 문서에 따른 실제 배당순위를 확인하세요.
- 점유·임대차 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약 및 인도 가능성을 조사하세요.
- 공장 이용 확인. 현재 사용 업종, 내부 시설, 기계·비품의 소유관계와 명도 시 철거·원상복구 문제를 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%만 보지 말고 동일 건물·유사 지식산업센터의 최근 거래, 임대료, 공실과 관리비를 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 조세·관리비 확인. 국세 압류가 존재하므로 배당요구·법정기일을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 관리사무소에서 점검하세요.
- 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 토지 별도등기를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 할인율보다 인수 권리부터
감정가 839,000,000원에서 두 차례 유찰되어 536,960,000원까지 내려왔다는 숫자는 분명 눈에 띕니다. 하지만 이 물건은 “64%까지 떨어진 공장”이기 전에, 토지 별도등기 구분지상권을 승계하는 지식산업센터입니다.
최근 실거래와 가격 추세가 없어 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 말소기준 표시 및 배당 시뮬레이션과 등기상 말소 이력을 재대조해야 하는 과제까지 남아 있습니다. 배당상 금액 인수는 0원이지만 권리 리스크는 0이 아닙니다. 가격은 판단 보류, 권리는 원본 재검증. 구분지상권의 실제 부담과 현 점유관계가 명확해진 뒤에야 응찰가를 논할 수 있는 사건입니다.
