최저가 51%보다 무서운 ‘보증금 미상 대항력’ — 독산동 다세대 402호

서울남부지방법원 2025타경518. 금천구 독산동 독산로101길 26에 있는 지상 7층 철근콘크리트 건물의 4층 402호 다세대주택입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 최초 말소기준은 2023년 7월 26일 주택도시보증공사의 가압류 403,287,671원입니다. 이후 한국씨티은행 가압류, 국세·지방세 압류 4건, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 윤창효는 이 집의 전 소유자로서 2019년 9월 25일 박윤희에게 175,000,000원에 소유권을 넘겼고, 같은 날 402호로 전입했습니다. 2024년 6월 10일 확정일자를 받고 2025년 6월 20일 배당요구까지 했으므로, 임대차가 진정한 것으로 인정될 경우 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득액을 숫자로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 미해결

주택도시보증공사 가압류 이후의 한국씨티은행 가압류와 압류·강제경매 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 국세·지방세 압류 4건은 세목과 법정기일에 따라 배당순위가 달라질 수 있고, 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감될 수 있습니다. 이는 등기 말소 여부와 별개로 실제 배당액을 바꾸는 요소입니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 보이지 않아 인수액도 보이지 않는다

실제 임차인 신고는 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 다만 신고된 윤창효가 전 소유자이자 신청채권자와 동일인이므로, 임대차계약의 진정성 및 신청채권과 임대차보증금의 관계를 원본 문서로 검증해야 합니다.

윤창효의 전입은 말소기준보다 약 4년 빠르지만, 확정일자는 2024.06.10.으로 주택도시보증공사 가압류보다 늦습니다. 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 금액이 모두 선순위 주택도시보증공사에 배정돼, 후순위 임차인에게 돌아갈 배당 재원이 확인되지 않습니다. 이 경우 유효한 임대차보증금의 미회수분이 매수인 부담으로 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 51.2%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 92,160,000원으로 감정가 180,000,000원의 51.2%입니다. 2019년 소유권 이전 당시 거래가 175,000,000원과 비교해도 절반 수준이지만, 그 거래는 현재 시세를 나타내는 최신 비교값이 아닙니다. 동일 지역·동일 유형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

3회 유찰은 가격이 낮아졌다는 사실과 동시에, 앞선 회차에서 매수자가 감정가의 100%·80%·64% 구간에 응찰하지 않았다는 결과이기도 합니다. 특히 이 물건은 보증금 미상의 선순위 점유와 관계인 의심, 세금압류가 겹쳐 있으므로 단순 할인율보다 권리 불확실성을 제거한 뒤의 총비용을 먼저 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,160,000원 가정)

확인된 채권자 청구 합계는 679,477,747원이며, 현재 최저가 가정에서 채권자 배당은 90,101,120원, 미배당은 589,376,627원입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위와 임차인의 보증금이 확정되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 표상 매수인 인수 0원은 보증금 미상의 선순위 임차인 미배당액까지 확정한 결론이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울문성초등학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
• 도로. 토지는 인접지 대비 평지인 가장형이며, 본건 서측으로 외곽공도와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본. 윤창효의 임대차계약서, 계약일, 보증금, 실제 지급내역, 임대차 목적과 현재 점유 상태를 확인하세요.
• 관계인 채권 대조. 신청채권 180,699,900원의 발생원인과 집행권원, 임대차보증금과의 중복 여부를 대조해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 보증금과 매수인 인수 문구가 보완됐는지, 배당요구 종기 및 임차인의 권리신고 내용을 다시 확인하세요.
• 세금 법정기일. 금천구 압류 1건과 국세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 시세 재조사. 최근 12개월 내 인근 다세대·동일 규모·유사 층의 실거래와 현재 매물을 확인한 뒤 총취득비용과 비교하세요.
• 명도 가능성. 윤창효가 실제 점유 중이라면 대항력 주장, 배당결과 및 보증금 반환 문제에 따라 명도기간과 비용이 달라질 수 있습니다.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 내부 상태, 설비 작동 여부와 실제 이용현황을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “51% 할인보다 먼저 보증금을 확인하라”

이 물건은 감정가 180,000,000원에서 3회 유찰돼 92,160,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제로 지출할 총액입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 윤창효의 보증금이 확인되지 않아, 현재는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.

더구나 윤창효는 전 소유자이자 임차인 신고자이며 신청채권자입니다. 임대차가 유효하다면 미배당 보증금의 인수위험이 남고, 임대차가 가장관계라면 그 사실을 입증할 원본 자료가 필요합니다. 국세·지방세 압류 4건과 최근 실거래 비교값 부재까지 고려하면, 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 수 없는 고위험 다세대입니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리와 총취득액은 아직 확정되지 않았습니다.