서울남부지방법원 2025타경531. 가산디지털단지역 인근 가산더블유센터 지하 1층 B115호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자 주식회사디브이케이는 2020.10.16. 거래가 320,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행 앞으로 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 하나은행이 청구금액 238,674,592원으로 임의경매를 신청했지만, 예상배당에서는 2018년 주식회사신한은행 근저당권이 선순위로 매각대금을 소진해 하나은행 배당은 0원으로 계산됩니다.
통상 말소기준권리 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이 사건에는 별도의 예외가 있습니다. 매각조건에 따르면 대지권의 목적인 토지에 별도등기된 을구 3번 지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 지상권의 존속기간·범위·지료가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 198,400,000원만으로 실질취득 조건을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경531 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 371-106 가산더블유센터 제지1층 제비115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하 4층, 지상 20층 건물 내 지하 1층 |
| 현 소유자 | 주식회사디브이케이 (2020.10.16. 거래가 320,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 198,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 238,674,592원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해야 한다
말소기준은 2018.06.28. 접수된 주식회사신한은행의 근저당권 816,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사하나은행 근저당권, 롯데건설주식회사와 서울신용보증재단의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유관계 — 대항력과 보증금이 모두 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 라온에프앤씨 | B115호 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사상 B115호에는 주식회사 라온에프앤씨가 점유하고 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명이지만, 이용관계와 전입신고일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 310,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 198,400,000원, 감정가의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 158,720,000원, 4회 유찰 시 126,976,000원입니다.
그러나 현재 가격에는 매수인이 인수하는 별도등기 지상권의 영향과 점유자의 보증금 위험이 반영돼 있지 않습니다. 현 소유자의 2020.10.16. 취득가 320,500,000원은 과거 개별 거래가일 뿐 현재 시세를 확정하는 기준은 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 816,000,000원 | 194,822,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데건설주식회사 | 428,175,550원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 48,958,302원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,593,133,852원 중 194,822,400원이 배당되고, 미배당액은 1,398,311,452원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도등기 지상권 인수는 배당금액과 별개입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 20층 건물의 지하 1층 B115호입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 가산디지털역 북서측 인근으로, 주위에는 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 가산디지털단지역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 급·배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 지식산업센터 지하층 호실이므로 실제 사용수요, 점유상태와 임대관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 을구 3번 지상권 설정계약, 존속기간, 지료, 범위와 말소 가능성을 토지 등기부 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유자 권리 확인. 주식회사 라온에프앤씨의 점유 원인, 전입신고일, 확정일자, 보증금, 임대차계약서와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 인수액 재산정. 점유자가 대항요건을 갖춘 것으로 확인되면 배당 후 남는 보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있으므로, 최저가에 더한 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 신한은행 일부포기 확인. 2020.10.16. 일부포기 말소등기의 정확한 대상과 공동담보 B114호·B118호에 대한 부담 분담을 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 2026.07.14. 매각기일의 진행 결과와 매각허가 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 현장 이용 가능성. 지하 1층 B115호의 실제 출입, 내부 상태, 설비, 주차, 관리규약과 공장 이용 제한을 현장에서 확인하세요.
- 비용 확인. 미납 관리비, 당해세 및 점유자 인도·명도에 필요한 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 인수조건이 먼저다”
이 물건은 감정가 310,000,000원에서 두 차례 유찰돼 198,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격표만 보면 핵심을 놓칩니다. 매각 후에도 남는 별도등기 지상권이 있고, 현황조사상 점유자인 주식회사 라온에프앤씨의 보증금과 대항력도 확인되지 않았습니다.
후순위 근저당권과 가압류가 소멸한다는 점은 분명하지만, 그것이 곧 인수 위험 0원을 뜻하지는 않습니다. 지상권의 구체적인 내용과 점유자의 임대차 조건이 확인돼야 실질취득가와 이용 가능성을 계산할 수 있습니다. 지하 1층 지식산업센터라는 용도까지 고려하면, 권리 확인 전 가격 메리트 판정 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 인수되는 지상권과 미상 점유관계를 얼마나 정확히 해소하느냐입니다.
