서울남부지방법원 2025타경566. 신도림동 골든애비뉴 제1동 3층 306호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 110,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 70,400,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 이 사건은 권리 숫자가 많고 공동담보 성격의 거액 근저당이 선순위에 배치되어 있어, 단순히 “64%까지 떨어졌다”는 할인율만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
현재 조사된 실제 임차인은 이재성 1명입니다. 306호를 주거로 사용하고 2018.09.20 전입했으며 2025.09.12 배당요구를 했습니다. 전입일이 현재 산정된 2014.09.04 말소기준권리보다 늦고, 2015.10.13 신한은행 근저당보다도 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당액과 우선변제 범위는 명세서 원본을 통해 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경566 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 신도림동 276-32 골든애비뉴 제1동 제3층 제306호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하 2층, 지상 10층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2014.08.22 |
| 소유자 | 서윤석 (2015.10.13 소유권이전 · 거래가액 109,610,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 70,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 86,435,429원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리 원본 대조 필요
말소기준권리 이후로 산정된 국 압류, 현대카드 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2015.10.13 설정된 신한은행 근저당의 채권최고액은 94,800,000원이고, 신한은행이 청구액 86,435,429원으로 임의경매를 신청했습니다. 다만 현재 배당 시나리오에서는 선순위 채권에 매각대금이 모두 소진돼 신청채권자 신한은행의 예상배당은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입·배당요구 | 보증금·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이재성 306호 · 주거 | 전입 2018.09.20 배당요구 2025.09.12 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
이재성은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 선순위 근저당보다 늦어 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 현재 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당받지 못한 보증금이 있더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%는 시세가 아니다
이 사건에는 동일 건물이나 유사 오피스텔의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 110,000,000원에서 두 차례 유찰돼 70,400,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 법원 경매 회차를 보여주는 지표일 뿐, 현재 시장가와의 차이를 직접 증명하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,667,200원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 3,600,000,000원 | 68,732,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사신한은행 | 94,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,937,622원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 48,361,949원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,031,099,571원 중 예상배당은 68,732,800원이며, 미배당은 5,962,366,771원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액은 채권자 측의 부족액이며, 현재 판단상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 도림천역 남서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·중소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 도림천역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·소화전과 지상·지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 준공업지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 임대관계는 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2014.09.04 근저당의 해지 말소와 2015.03.06 근저당의 일부포기 범위를 등기부 원본·공동담보목록·매각물건명세서로 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 이재성의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당순위와 명도협의에 필요한 정보입니다.
- 시세 조사. 감정가 64%만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래와 현재 매물, 보증금·월세 조건을 확인하세요.
- 점유·명도. 주거 점유자가 있으므로 인도명령 가능 여부, 이사 협의와 명도비용을 사전에 검토하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능액을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 오피스텔 이용 확인. 공부상 업무시설이며 실제 주거 사용이 조사됐으므로 전입·임대·세무상 취급과 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 채권계산서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 장점은 분명합니다. 실제 임차인은 1명이고 전입일이 선순위 권리보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰가가 70,400,000원이라면 실질취득액도 같은 금액으로 계산됩니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래와 임대수익 자료가 없고, 등기에는 선순위 공동담보 근저당의 말소·일부포기 기재가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 인수 위험은 낮지만, 권리 원본 대조와 시세 확인 전까지 가격 판단은 보류입니다. 권리만 보면 접근 가능한 물건이지만, 입찰 여부와 금액은 실거래·임대조건·공동담보 관계를 확인한 뒤 결정해야 합니다.