의정부지방법원 2025타경63319. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 103동 402호, 지상 4층 건물의 최상층에 위치한 다세대주택입니다. 감정가 247,000,000원에서 8차례 유찰되면서 최저매각가가 14,239,000원까지 하락했습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 할인 폭이 상당하지만, 권리관계를 살펴보면 전혀 다른 모습이 나타납니다.
핵심은 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 이윤아의 보증금 290,000,000원입니다. 이윤아는 2021년 5월 26일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 5월 7일입니다. 말소기준인 2024년 9월 26일 남서울농업협동조합 가압류보다 앞선 임대차이므로 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
따라서 이 물건의 가격을 판단할 때는 1,423만원이라는 최저가보다 약 2.91억원의 실질취득금액을 기준으로 삼아야 합니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 미배당액이 증가하기 때문에 취득총액이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-10 한울하임 제103동 제4층 제402호 도로명주소: 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 김진선(지분 2분의 1), 최영철(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 247,000,000원 |
| 최저매각가 | 14,239,000원 (8회 유찰 · 감정가의 약 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이윤아 / 230,270,684원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 임차보증금 | 290,000,000원 (이윤아) |
| 매수인 예상 인수 | 276,417,302원 (현재 최저가 매각 가정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 확인되는 임차권자는 이윤아 1명입니다. 등기된 보증금은 290,000,000원이고 임차범위는 건물 전부입니다. 다만 별도의 명세서 기재에 '기사항전'이라는 식별이 불명확한 명칭이 나타나며, 전입일과 확정일자는 이윤아와 동일합니다. 이를 독립된 실임차인으로 확정하거나 보증금 0원으로 단정해 중복 합산해서는 안 됩니다. 명세서 원본과 현황조사를 대조하여 별도 점유자·임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다
| 임차권자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이윤아 건물 전부 · 주거 |
290,000,000원 | 전입 2021.05.26 확정 2021.05.07 |
대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
| 기사항전 명세서 기재 확인 필요 |
미확인 | 전입 2021.05.26 확정 2021.05.07 |
동일인·별도 임차인 여부 미확인 |
이윤아는 2024.11.01 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 확정일자와 대항요건을 갖췄으므로 우선변제권을 행사할 수 있으며, 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
③ 실질취득 분석 — 감정가보다 높은 약 2.91억원
현재 최저매각가인 14,239,000원에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용 추정액을 먼저 공제하고 나머지를 이윤아의 임차보증금에 배당하는 경우입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 656,302원 |
| 1. 임차인 이윤아 · 우선변제 | 290,000,000원 | 13,582,698원 |
| 2. 가압류 · 남서울농업협동조합(김진선 지분) | 610,775,721원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합(최영철 지분) | 357,951,294원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 이윤아 | 230,270,684원 | 0원* |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
* 경매신청채권 항목의 0원은 별도 후순위 배당액 기준이며, 동일인 이윤아에게 임차보증금 우선변제로 배당되는 13,582,698원과 구분한 것입니다. 실제 배당은 권리관계·세금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 낙찰가 가정 | 14,239,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 290,000,000원 |
| 임차인 예상배당 | 13,582,698원 |
| 미배당 보증금 인수 | 276,417,302원 |
| 실질취득 예상 | 290,656,302원 |
| 감정가 | 247,000,000원 |
| 감정가 대비 | 약 117.7% |
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 취득가 하락으로 이어지지 않는다
| 구분 | 최저매각가 | 보증금 인수 예상 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 14,239,000원 | 276,417,302원 | 290,656,302원 |
| 9회 유찰 시 | 9,967,300원 | 280,612,111원 | 290,579,411원 |
| 10회 유찰 시 | 6,977,110원 | 283,548,478원 | 290,525,588원 |
최저매각가가 14,239,000원에서 6,977,110원까지 내려가도 실질취득 예상액은 약 2.91억원 수준을 유지합니다. 낙찰대금이 줄어들면 배당 가능한 돈도 줄어 임차보증금 미배당액이 증가하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 양일초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택, 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 중 제402호입니다. 외벽은 드라이비트·돌붙임 마감, 창호는 새시창이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 도로. 부정형 토지의 다세대주택 부지이며, 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거zone)에 해당하고, 과밀억제권역과 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 508,500원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 한울하임 103동·104동은 16세대 규모이며, 준공일은 2019.01.23입니다. 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.8회로 나타납니다. 본건 역시 8회 유찰된 상태여서 재매각 가능성과 권리 부담을 함께 점검해야 합니다.
⑥ 추가 권리위험 및 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 1번 임차권등기의 인수 조건을 확인하고, 배당 후 부족분에 대한 매수인 부담을 반드시 계산해야 합니다.
- 임차인 동일성 확인. 이윤아가 임차권자이자 경매신청채권자로 나타나는 점, 신청채권액과 임차보증금이 다른 점, 식별이 불명확한 별도 명세서 기재를 원본과 대조해야 합니다.
- 국세·공과금 압류. 국민건강보험공단의 공유지분 압류와 고양세무서장의 국세 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 소멸 예정인 압류라 하더라도 실제 세금의 종류·법정기일 및 배당순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.11.12 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등록임대주택 관련 의무와 매각 이후 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 점유와 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 명도 가능 여부, 임차보증금 반환 및 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최신 실거래와 실제 매도 가능가격을 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득 예상액 약 2.91억원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 회차별 비용. 추가 유찰이 발생해도 인수보증금이 증가하는 구조이므로 낙찰가와 인수액을 합산하여 자금계획을 세워야 합니다.
- 원본 서류. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당요구 관련 문서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,423만원짜리 집이 아니라, 약 2.91억원의 취득 구조”
이 사건의 핵심은 극단적으로 낮아진 최저매각가와 실제 부담할 취득금액 사이의 괴리입니다. 감정가 247,000,000원짜리 다세대주택의 최저가가 14,239,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 290,000,000원 때문에 현재 최저가 낙찰 시 실질취득 예상액은 290,656,302원입니다.
현재까지 8회 유찰됐고 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수도 6.8회입니다. 더 유찰되어도 보증금 인수가 늘어나는 만큼 취득총액이 크게 낮아지지 않습니다. 실질취득금액이 감정가보다 높고, 이를 정당화할 만한 최신 실거래 비교도 확인되지 않은 상태입니다.
따라서 판단의 출발점은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 문제의 해결 여부입니다. 등기된 임차권의 대항력, 실제 배당액, 잔액 인수 조건 및 별도 명세서 기재의 실체를 확인하지 않고서는 저가 낙찰을 곧 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
