의정부지방법원 2025타경63319. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 103동 402호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 20,342,000원으로 감정가 247,000,000원의 8.24% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만 보면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 이 사건에는 2021년 5월 26일 전입·점유를 갖춘 임차인 이윤아가 있고, 임차보증금은 290,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024년 9월 26일 남서울농업협동조합 가압류이므로, 이윤아의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 구조입니다.
현재 회차에서 집행비용 766,156원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 19,575,844원에 불과합니다. 따라서 보증금 잔액 270,424,156원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 낙찰가 20,342,000원과 이를 합치면 매수인의 실질부담은 290,766,156원입니다. 감정가보다 43,766,156원 높은 구조이므로, 7회 유찰이라는 사실을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-10 한울하임 103동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 지상4층 중 제402호 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 20,342,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤아 / 230,270,684원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.26. 갑구 5번 김진선 지분 가압류 · 남서울농업협동조합 · 청구금액 610,775,721원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.26. 남서울농업협동조합의 가압류입니다. 이후 가압류·강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류·국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 문제는 임차인 이윤아의 전입·점유가 2021.05.26.로 말소기준보다 훨씬 빠르다는 점입니다. 확정일자도 2021.05.07.이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 신고 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이윤아 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.26. 확정 2021.05.07. 배당요구 2024.11.01. | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 270,424,156원 |
| 기사항전 주거 | 2021.05.26. 확정 2021.05.07. 배당요구 2025.07.01. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 승계액 미상 |
보증금과 임차권등기가 명확한 이윤아는 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 반면, 추가 신고된 ‘기사항전’은 전입일과 확정일자는 기재돼 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 추가 신고에 대해서는 대항력 有로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이윤아 외에 별도의 승계금액이 존재하는지는 원본 명세서 대조가 필요합니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 인수액’을 봐야 합니다. 이 사건의 회차별 구조가 그 특징을 그대로 보여줍니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 20,342,000원 | 270,424,156원 | 290,766,156원 |
| 8회 유찰 시 | 14,239,400원 | 276,416,909원 | 290,656,309원 |
| 9회 유찰 시 | 9,967,580원 | 280,611,836원 | 290,579,416원 |
최저가가 20,342,000원에서 14,239,400원, 다시 9,967,580원으로 내려가도 인수액은 270,424,156원 → 276,416,909원 → 280,611,836원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 약 290,000,000원 보증금 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 현재 회차 실질취득 290,766,156원은 감정가 247,000,000원의 117.7%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 766,156원 |
| 1. 임차인 이윤아 보증금 | 290,000,000원 | 19,575,844원 |
| 2. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 610,775,721원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 357,951,294원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 이윤아 | 230,270,684원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 임차인 이윤아에게 배당되지만, 보증금 잔액 270,424,156원은 남습니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있으며, 그 경우 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·중소규모 공장·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 중 제402호이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함으로 표시돼 있습니다. 공시지가는 508,500원/㎡입니다.
- 환금성. 한울하임 103동·104동은 16세대 규모이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.8회로 제시돼 있습니다. 본건은 이미 7회 유찰된 다세대 물건으로 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 20,342,000원이 아니라 인수 270,424,156원을 합친 290,766,156원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 이윤아의 임대차계약일 2021.05.07., 전입·점유 2021.05.26., 보증금 290,000,000원과 배당요구 내용을 명세서·등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 임차인 확인. ‘기사항전’으로 신고된 주거 임차인의 보증금이 확인되지 않으므로 별도의 대항력·인수금액이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 세금 선순위 검토. 국민건강보험공단·국세 압류 가운데 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 선차감액이 커지면 이윤아의 미배당 보증금과 매수인 인수가 늘 수 있습니다.
- 관계인 검토. 이윤아가 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 표시되는 구조이므로 보증금 지급흐름과 채권관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.11.12. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록상태와 매각 후 처리 여부를 원본 자료에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 8.24%”가 아니라 “실질취득 약 2.91억”
이 사건의 가장 큰 착시는 7회 유찰과 20,342,000원이라는 최저가입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원이 낙찰가를 크게 웃도는 순간, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 사실상 고정됩니다. 현재 회차 기준 실질취득은 290,766,156원으로 감정가 247,000,000원보다 높습니다.
여기에 추가 임차인의 보증금 미상 위험, 국세·공단 압류, 관계인 가능성 경고, 16세대 다세대와 7회 유찰이라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 이유로 접근할 사건이 아니라, 인수보증금과 추가 임차권을 먼저 해소하지 않으면 매수인 부담이 매우 큰 사건으로 보는 것이 타당합니다.
