의정부지방법원 2025타경63319. 이 물건의 말소기준권리는 2024년 9월 26일 남서울농업협동조합의 김진선 지분 가압류입니다. 임차인 이윤아는 이보다 앞선 2021년 5월 26일 전입·점유를 시작했고, 2021년 5월 7일 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 후순위 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있는 선순위 임차보증금으로 남습니다.
현재 최저매각가 29,060,000원에서 집행비용 923,080원을 제외한 임차인 예상배당액은 28,136,920원입니다. 보증금 290,000,000원에서 이를 뺀 261,863,080원이 미배당 잔액이고, 낙찰가와 합친 실질취득액은 290,923,080원입니다. 외형상 2,906만원짜리 물건이 아니라, 실제로는 약 2.91억원을 부담하는 구조로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-10 한울하임 제103동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 면적 63.8㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 4층 · 2019.01.23 준공 |
| 소유자 | 김진선 지분 2분의 1 · 최영철 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 29,060,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤아 / 230,270,684원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 민간임대주택등기 | 2021.11.12 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차보증금’이 핵심
말소기준인 2024.09.26 가압류 이후의 최영철 지분 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 국세 압류는 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 다만 이윤아의 임차권은 등기일이 아니라 2021.05.26 전입·점유를 기준으로 대항력이 판단되므로, 임차권등기가 지워지는 것과 보증금 잔액의 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 확정 1명, 별도 기재 1건
| 성명·점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이윤아 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.26 2021.05.07 | 290,000,000원 2024.11.01 배당요구 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 261,863,080원 |
| 기사항전 주거 | 2021.05.26 2021.05.07 | 보증금 미상 2025.07.01 배당요구 | 가능·미상 | 확인 필요 | 인수액 미상 |
이윤아는 전입·점유·확정일자·임차권등기·배당요구가 확인되는 핵심 임차인입니다. 경매신청채권자 역시 이윤아로 기재되어 있어 임차보증금 반환채권을 집행권원으로 강제경매를 신청한 구조일 수 있으나, 관계인 또는 가장임차인 가능성이 지적되어 있습니다. 그렇더라도 법원이 임차권을 부인한 자료가 없으므로, 입찰 판단에서는 보증금 전액을 유효한 선순위 임차보증금으로 보는 보수적 분석이 필요합니다.
별도로 기재된 ‘기사항전’은 전입일과 확정일자가 이윤아와 같지만 보증금과 구체적 점유관계가 확인되지 않습니다. 이윤아와 동일한 신고의 중복 기재인지, 별도 점유자인지는 원본 명세서와 주민등록 전입세대 확인을 통해 대조해야 합니다. 이 항목의 인수위험은 이윤아의 261,863,080원에 포함됐다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총부담은 거의 줄지 않는다
확인 가능한 동일 면적 실거래가가 없어 시세 할인 여부를 직접 판단하기는 어렵습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 낙찰가와 선순위 임차보증금 인수액을 더한 실질취득액으로 감정가와 비교해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 12% | 29,060,000원 | 261,863,080원 | 290,923,080원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8% | 20,342,000원 | 270,424,156원 | 290,766,156원 |
| 8회 유찰 시 감정가 6% | 14,239,400원 | 276,416,909원 | 290,656,309원 |
현재 회차의 실질취득액은 감정가보다 43,923,080원 높고, 감정가의 117.8%입니다. 7회와 8회까지 추가 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 미배당액이 증가해 총부담은 약 290,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 사건에서는 추가 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 923,080원 |
| 1. 임차인 이윤아 보증금 | 290,000,000원 | 28,136,920원 |
| 2. 김진선 지분 가압류 · 남서울농업협동조합 | 610,775,721원 | 0원 |
| 3. 최영철 지분 가압류 · 남서울농업협동조합 | 357,951,294원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 이윤아 | 230,270,684원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 임차보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 이윤아의 보증금 미배당액은 261,863,080원이며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 지상 4층 철근콘크리트구조 다세대주택의 4층 402호로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 양일초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 중소규모 공장, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역이며, 가축사육제한구역과 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 규모·환금성. 한울하임 103동·104동은 16세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.9회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 상한 설정. 최저가 29,060,000원이 아니라 인수액을 더한 290,923,080원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 주민등록 전입세대, 확정일자, 임차권등기명령과 배당요구 서류를 대조하세요.
- 동일인 관계 검증. 임차인과 경매신청채권자가 모두 이윤아이므로, 보증금 반환채권의 성립과 가장임차인 여부를 판결문·집행권원으로 확인해야 합니다.
- 별도 기재 점유관계 확인. ‘기사항전’의 신원, 이윤아와의 동일성, 보증금과 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 조세 압류 확인. 국민건강보험공단 압류와 국세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.12 민간임대주택 등록등기의 말소 여부와 임대의무 관련 지위를 원본 서류로 확인하세요.
- 명도·점유 인도. 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 현재 점유자가 누구인지 현장조사와 전입세대 열람으로 재확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 체납 공과금은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액을 보라”
이 물건은 감정가 247,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 29,060,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 이윤아의 임차보증금 290,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않습니다. 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 261,863,080원, 실질취득액은 290,923,080원입니다.
추가 유찰로 최저가가 20,342,000원이나 14,239,400원까지 내려가도 인수액이 각각 270,424,156원, 276,416,909원으로 늘어나 총부담은 거의 줄지 않습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 별도 기재 점유관계, 6회 유찰, 16세대 다세대주택의 환금성까지 겹칩니다. 낮은 최저가는 착시이고, 실질취득액은 감정가보다 높은 고위험 인수형 물건입니다.