서울남부지방법원 2025타경578. 사건 용도는 다가구주택으로 표기되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 주원베르빌 101동 5층 503호, 전용면적 비교대상은 약 40.44㎡이고 2013.09.04 사용승인된 16세대 규모의 집합건물입니다. 등기와 임차관계가 단순하지 않은 이유는 오래된 근저당 두 건이 이미 말소되었는데도, 그보다 뒤에 설정된 현재 존속 근저당과 임차인의 전입일을 다시 대조해야 하기 때문입니다.
등기상 을구 1번 우리은행 근저당은 2013.12.19 해지로 말소되었고, 을구 3번 우리은행 근저당도 2019.07.26 해지로 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 2013년 권리를 현재 매각의 기준권리로 삼을 수 없습니다. 현재 존속하는 선순위 담보권은 2020.07.10 도화3동새마을금고 근저당이고, 신세희의 전입·점유일은 그보다 앞선 2019.07.26입니다. 매각물건명세서도 신세희를 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 531-1 주원베르빌 제101동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 표기 · 도시형생활주택-단지형다세대 이용 · 비교면적 40.44㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 박공지붕 지상 5층 내 5층 · 사용승인 2013.09.04 |
| 소유자 | 이인재 · 2019.08.26 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 348,300,000원 / 278,640,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도화3동새마을금고 / 156,690,464원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건축물 상태 | 제시외 건물 포함 · 주거 베란다 무단증축 위반건축물 표기 |
① 권리 흐름 — 말소된 2013년 근저당이 기준권리는 아니다
2020년 근저당 이후 설정된 양주지역산림조합 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 국세와 지방세 중 당해세가 존재하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 신세희에게 돌아갈 배당액이 줄고 매수인이 인수하는 보증금 잔액은 그만큼 늘어날 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 신고인 2명, 보증기관 승계 0건
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신세희 건물 전부 · 임차권등기 | 2019.07.26 2019.06.26 | 313,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 있음 | 없음 |
| 차승규 점유 부분·용도 미상 | 2019.07.26 2023.05.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
신세희의 임차보증금은 최초 395,000,000원에서 2023.06.20 82,000,000원이 감액되어 현재 등기된 금액이 313,000,000원입니다. 임대차계약일은 2019.06.21과 2023.06.20, 주민등록 및 점유개시일은 2019.07.26, 확정일자는 2019.06.26입니다. 임차권등기는 2025.09.17 이루어졌지만, 임차권등기일 자체가 아니라 기존 전입·점유와 확정일자를 기준으로 선후관계를 판단해야 합니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 보증금 부근에 머문다
현재 최저가 278,640,000원에서 집행비용 추정액 4,700,960원을 제외하면 배당 가능한 금액은 273,939,040원입니다. 신세희가 이 금액을 우선 배당받는다고 가정해도 보증금 중 39,060,960원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하므로, 알려진 범위의 실질취득은 다음과 같습니다.
* 당해세, 실제 집행비용, 차승규의 보증금 및 기타 우선채권이 확인되면 인수액과 총취득액은 증가할 수 있습니다.
이 구조에서는 다음 회차로 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 신세희가 배당받지 못하는 금액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가와 인수금의 합계는 임차보증금 313,000,000원에 집행비용 등을 더한 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 최저가 278,640,000원을 시세와 직접 비교해서는 안 되고, 실질취득 약 317,700,960원을 비교 기준으로 삼아야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 278,640,000원 | 2,479,162,529원 | 신세희 미배당 보증금 인수 발생 |
| 2회 유찰 시 | 222,912,000원 | 2,534,110,337원 | 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 | 178,329,600원 | 2,578,068,583원 | 총취득액은 보증금 부근에서 고정 |
④ 시세 비교 — 실질취득은 최신 거래의 약 90.3%
주원베르빌 비교면적 40㎡대 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 339,000,000원이지만, 가장 최근 거래는 2026.04의 352,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일하게 352,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래 평균보다 5.9% 높은 흐름이므로 하락 추세 물건은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 40.06㎡ | 3 | 352,000,000원 |
| 2023.02 | 40.21㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2022.06 | 40.06㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 339,000,000원 |
최저가만 비교하면 최신 거래의 79.2%이지만, 알려진 실질취득 317,700,960원은 최신 거래 352,000,000원의 약 90.3%입니다. 차이는 34,299,040원으로 약 9.7% 수준입니다. 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점, 위반건축물 원상복구와 이행강제금 가능성, 미상 임차보증금 및 세금 우선순위를 감안하면 이 차이를 온전히 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 278,640,000원 가정 · 등기 말소내역 재검토 기준)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 4,700,960원 |
| 1. 임차인 신세희 우선배당 가능액 | 313,000,000원 | 273,939,040원* |
| 신세희 미배당 · 매수인 인수 추정 | 313,000,000원 | 39,060,960원* |
| 도화3동새마을금고 신청채권 | 156,690,464원 | 0원 |
| 도화3동새마을금고 근저당 채권최고액 | 208,000,000원 | 0원 |
| 양주지역산림조합 가압류 | 626,048,116원 | 0원 |
| 차승규 임차보증금 | 미상 | 미상 |
* 당해세와 실제 집행비용이 먼저 차감되면 신세희의 배당액은 감소하고 매수인 인수액은 증가합니다. 이미 해지·말소된 2013년 우리은행 근저당 두 건을 현재 배당권자로 전제해서는 안 되며, 입찰 전 등기부 원본과 배당순위를 반드시 다시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·위반건축물·환금성
- 입지. 지하철 9호선 등촌역 남서측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 등촌역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 다세대주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북측과 동측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 제시외 건물 ㉠은 주거 베란다 무단증축으로 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다.
- 추가 비용. 원상복구명령과 이행강제금 부과 여부, 제시외 건물의 정확한 면적과 소유권 관계를 재확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 집합건물이고 비교 실거래도 3건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 시세 표본과 매수층이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2013년 근저당 말소 원본 확인. 을구 1번과 을구 3번의 말소등기가 완결되었는지 등기사항전부증명서 원문으로 재확인하세요.
- 신세희 배당순위 확인. 전입·점유·확정일자와 배당요구 종기 내 신고 여부, 임차보증금 감액계약의 연속성을 확인해야 합니다.
- 차승규 계약서 확보. 보증금, 실제 점유관계, 신세희와의 관계, 배당요구 여부가 확인되기 전에는 인수액을 39,060,960원으로 확정하면 안 됩니다.
- 세금 교부청구 확인. 강서세무서·구로세무서·강서구 압류 중 당해세가 있는지와 금액을 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 베란다 무단증축의 원상복구명령, 이행강제금, 추인 가능성 및 실제 면적을 강서구청과 현장에서 확인하세요.
- 입찰가 기준. 최저가가 아니라 낙찰가·인수보증금·세금·명도·원상복구비를 합한 총투입액으로 최신 거래 352,000,000원과 비교하세요.
- 매각결과 및 변경 여부. 매각기일 관련 변경·연기·취하와 최신 매각물건명세서를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “2.79억 낙찰”이 아니라 “약 3.18억+ 취득”
이 물건의 숫자상 함정은 명확합니다. 최저가는 278,640,000원이지만, 신세희의 대항력 있는 보증금 313,000,000원이 낙찰대금보다 크고 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서 알려진 실질취득은 집행비용을 반영해 약 317,700,960원이며, 낙찰가가 더 내려가도 인수금이 늘어 총액은 보증금 부근에 머뭅니다.
실질취득액은 최신 거래 352,000,000원보다 약 34,299,040원 낮아 가격 여지는 있습니다. 그러나 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 차승규의 보증금이 미상이며, 세금 우선배당과 위반건축물 원상복구 부담도 남아 있습니다. 가격은 일부 할인, 권리는 고난도. 등기상 말소된 담보권과 실제 존속 담보권을 바로잡고, 두 임차인의 계약관계와 세금액을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.