서울남부지방법원 2025타경586. 강서구 화곡동 새롬빌리지 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 281,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 224,800,000원입니다. 현재 소유자는 신한솔이며, 2019.08.16 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리관계에서는 등기부의 말소 이력을 먼저 분리해야 합니다. 2002.10.21 설정된 한국외환은행 근저당은 2007.02.28 말소됐고, 2013년 우리은행 근저당과 2016년 오케이저축은행 근저당, 2018년 한국캐피탈 근저당도 2019년에 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 존속 권리 중 가장 앞선 담보권인 2019.08.16 농협은행 근저당 120,000,000원이 실질적인 말소기준권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경586 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 353-28 새롬빌리지 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로17다길 16-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 신한솔 (2019.08.16 소유권이전 · 거래가 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 224,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 94,862,924원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 권리를 분리
② 임차인 분석 — 실제 점유·임차 신고 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신규현 | 2019.08.22 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유·임차 신고자는 신규현 1명입니다. 전입일 2019.08.22는 실질 말소기준인 농협은행 근저당 설정일 2019.08.16보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 매수인에게 보증금 반환채무가 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 배당 여부는 확정할 수 없습니다. 이는 채권자 사이의 배당 문제이며, 현재 확인된 전입 순서만 놓고 보면 매수인의 보증금 인수 문제와는 구분됩니다. 실제 점유 범위와 임대차계약서는 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 91.0%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
새롬빌리지는 9세대, 사용승인일은 2002.09.02입니다. 확인되는 실거래는 2022.06 한 건으로, 전용면적 55.45㎡·1층·거래가 247,000,000원입니다. 비교 기준 면적은 71.43㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.06 | 55.45㎡ | 1 | 247,000,000원 | 단일 표본 · 비교 기준 면적 71.43㎡와 불일치 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득가는 224,800,000원으로, 해당 거래가 247,000,000원의 91.0%입니다. 숫자만 보면 실거래보다 낮지만, 거래 시점이 2022.06이고 표본이 단 한 건이며 면적까지 달라 최근 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다. 감정가 281,000,000원 역시 이 단일 실거래보다 높아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 배당 시뮬레이션 점검 (매각가 224,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,947,200원 |
| 을구 1번 · 한국외환은행 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 을구 3번 · 우리은행 | 104,500,000원 | 82,852,800원 |
| 을구 4번 · 오케이저축은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 · 한국캐피탈 | 48,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 · 농협은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 · 티플레인대부 | 39,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 · 한국스탠다드차타드은행 | 29,302,656원 | 0원 |
| 갑구 10번 · 제주신용보증재단 | 58,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 · 케이비캐피탈 | 44,321,243원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 채권 총액은 647,123,899원, 채권자 배당액은 220,852,800원, 미배당액은 426,271,099원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 224,800,000원 | 220,852,800원 | 426,271,099원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 179,840,000원 | 176,522,240원 | 470,601,659원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 143,872,000원 | 141,057,792원 | 506,066,107원 | 0원 |
유찰이 이어져도 신규현은 말소기준권리보다 늦게 전입한 점유자이므로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액이 늘어나는 구조이고, 명도와 점유 이전 문제는 보증금 인수 여부와 별도로 처리해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 2·5호선 까치산역 북서측 인근으로, 주위에 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 4~5m 도로에 각각 접한 사다리형 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공시지가는 3,689,000원/㎡입니다.
- 환금성. 9세대 소규모 다세대이며 실거래 표본이 한 건뿐이어서 매도가격과 매각기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 말소사항 포함 등기부에서 2002년·2013년·2016년·2018년 근저당의 말소 여부와 2019.08.16 농협은행 근저당의 존속 상태를 대조하세요.
- 가등기 원본 확인. 2013년 은복원 가등기의 성격과 2016.09.09 말소가 매각물건명세서에도 동일하게 반영됐는지 확인하세요.
- 점유자 확인. 신규현의 실제 점유 범위, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 과거 근저당을 제외하고 농협은행·티플레인대부·가압류권자 순위와 예상 배당액을 다시 계산하세요.
- 실거래 보강. 2022.06 단일 거래는 면적이 일치하지 않습니다. 인근 유사 다세대의 면적·층·준공연도가 유사한 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 점유자가 확인되므로 인도명령, 이사 협의와 명도기간을 자금계획에 포함하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘검증 품질’이 승부처
이 물건은 신규현의 전입일이 실질 말소기준권리보다 늦어 매수인 보증금 인수 위험은 없습니다. 2013년 가등기도 등기부상 말소돼 현재 존속하는 인수권리로 보이지 않습니다. 권리 인수만 놓고 보면 비교적 단순한 구조입니다.
그러나 가격과 배당에서는 보수적인 접근이 필요합니다. 최저가 224,800,000원은 2022.06 실거래 247,000,000원의 91.0%지만, 그 거래는 단 한 건이고 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 배당 시뮬레이션이 이미 말소된 한국외환은행·우리은행 근저당을 선순위로 계산하고 있어 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트와 배당 구조는 아직 확정할 수 없는 C등급 검증형 물건입니다. 입찰 여부보다 먼저 등기 원본과 비교 시세를 다시 맞추는 작업이 필요합니다.
