서울남부지방법원 2025타경603. 구로동 신구로자이 나인스에비뉴 지하2층 비2바158호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 당시에는 인접 호수와 벽체 구분 없이 다른 호수들과 함께 ‘MK 볼링장’으로 시설물을 설치해 이용하는 상태로 조사됐습니다. 감정가는 40,600,000원, 현재 최저매각가는 20,787,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
등기상 말소기준은 2007년 10월 5일 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 붙은 국세·지방세 압류, 케이비국민카드 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사상 MK볼링징이 확인되지만 전입신고일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력은 ‘有’가 아니라 ‘가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경603 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 지하2층 비2바158호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 지하2층 비2바158호 · 인접 호수와 벽체 구분 없이 ‘MK 볼링장’으로 일괄 이용 |
| 소유자 | 우흥호 |
| 감정가 / 최저가 | 40,600,000원 / 20,787,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2007.10.05. 국민은행 근저당권 169,000,000원입니다. 이후의 국세·지방세 압류 3건, 케이비국민카드 가압류 4,535,082원, 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2013년 국민은행이 개시했던 별도 임의경매는 2014.07.31. 말소됐습니다.
② 점유자 — 대항력 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MK볼링징 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 점유자입니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이를 최종 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 보증금과 대항력 요건이 확인되기 전까지는 실질취득가도 20,787,000원으로 확정되지 않습니다.
③ 시세 비교 — ‘2.3%’ 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
중개 실거래 자료에는 신구로자이 최근 거래 12건과 최근 12개월 평균 891,666,666원, 최신 거래 945,000,000원이 잡혀 있습니다. 하지만 비교 대상 면적은 84.87㎡~133.78㎡이고, 이 사건의 중개 시세 대상면적은 4.0㎡로 표시되며 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 2.3%라는 수치는 이 사건의 적정가치를 평가하는 근거로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 31 | 945,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 12 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 17 | 890,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 920,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 34 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 13 | 830,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 26 | 880,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 12 | 830,000,000원 |
| 2026.02 | 133.78㎡ | 23 | 1,200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 11 | 900,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 18 | 845,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 12 | 770,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 891,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 20,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 774,166원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 169,000,000원 | 20,012,834원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 4,535,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 20,787,000원 가정에서 채권총액은 173,535,082원, 채권자 예상배당은 20,012,834원, 미배당은 153,522,248원입니다. 당해세 및 점유자의 최우선변제·우선변제 가능성은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 20,787,000원 | 20,012,834원 | 153,522,248원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 16,629,600원 | 15,930,267원 | 157,604,815원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 13,303,680원 | 12,664,214원 | 160,870,868원 |
유찰이 거듭될수록 국민은행과 후순위 채권자의 미배당은 더 커집니다. 하지만 매수인 관점에서는 낙찰가 하락만 볼 것이 아니라 점유자 보증금 인수 가능성과 물리적 경계 복원 문제를 함께 보아야 합니다. 이 두 항목이 확정되지 않은 상태에서는 낮은 최저가만으로 투자 메리트를 산정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 구로역 남동측 인근. 주위는 상업용 건물, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 및 아파트가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 구로역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 비2바158호는 인접 호수와 벽체 구분이 없고 바닥경계 표시 및 건물번호표지가 없는 상태에서 다른 호수들과 함께 ‘MK 볼링장’으로 이용 중입니다.
- 구분소유. 집합건축물대장에 구분 등재되어 있고 건축물대장 및 건축물현황도 등에 따라 각 호 위치와 면적이 특정 가능하며 경계벽 복원이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하고 토지는 대체로 사다리형이며 공동주택·판매시설·운동시설·문화 및 집회시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 왕복7차선, 남동측 왕복3차선, 북서측 왕복4차선 도로와 각각 접합니다.
- 공시지가. 8,201,000원/㎡.
- 환금성. 대상은 지하층에서 인접 호수들과 일괄 사용되는 운동시설 형태이고 개별 경계가 현장에서 명확히 표시되지 않아, 일반적인 주거용 집합건물과 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. MK볼링징의 보증금, 전입 또는 사업자등록에 따른 대항요건, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 현재 배당계산은 매수인 인수 0원으로 표시되지만 점유자의 대항력이 미상입니다. 보증금이 확인되면 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 현장 경계 확인. 비2바158호의 실제 위치, 면적, 인접 호수와의 경계 및 경계벽 복원 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄 이용 구조 확인. 여러 호수가 ‘MK 볼링장’으로 이용 중이므로 시설물 귀속, 인도 범위와 실제 명도 단위를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 착시 경계. 최근 12개월 평균 891,666,666원과 최신 거래 945,000,000원은 대상과 면적이 맞지 않아 적정 낙찰가의 근거로 사용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 건축물현황도를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51% 유찰가”보다 중요한 것은 확인되지 않은 것들
이 사건은 숫자만 보면 감정가 40,600,000원에서 20,787,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 비교 실거래는 대상과 면적이 일치하지 않고, 현장에서는 비2바158호가 다른 호수들과 벽체 구분 없이 볼링장으로 일괄 사용되고 있으며, 점유자의 보증금과 대항력도 미상입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 그것만으로 ‘인수 0원’이 확정되는 사건은 아닙니다. 점유관계와 경계를 먼저 확정한 뒤에야 실질취득가와 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다. 권리등기만 보면 단순하지만, 점유·실물·가격 검증까지 포함하면 보수적으로 볼 물건입니다.
