서울남부지방법원 2025타경603. 구로역 남동측 신구로자이 나인스에비뉴 지하2층 비2바158호입니다. 공부상 집합건물로 구분 등재되어 있으나, 감정 당시에는 인접 호수와 벽체로 구분되지 않았고 바닥경계 표시와 건물번호표지도 설치되어 있지 않았습니다. 대상 호수를 포함한 다른 인접 호수들이 시설물을 공유하며 통칭 “MK 볼링장”으로 이용 중이었습니다.
등기 흐름만 보면 말소기준은 2007년 10월 5일 국민은행 근저당권입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 케이비국민카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에 기재된 점유자 MK볼링징의 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아, 이 점유자의 대항력과 매수인 승계 가능성은 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경603 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 지하2층 비2바158호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(대지) · 대상면적 4.0㎡ · 감정상 인접 호수들과 통칭 “MK 볼링장”으로 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 36층 건물 중 지하2층 · 사용승인일 2007.05.11 |
| 소유자 | 우흥호 (단독소유, 2007.10.05 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 40,600,000원 / 32,480,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 호실 바닥경계 및 건물번호표지 미설치 · 위치와 경계 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험은 별개다
말소기준권리는 2007.10.05 설정된 국민은행 근저당권 169,000,000원입니다. 같은 날 우흥호 명의 소유권이전이 접수됐고, 이후 2013년 임의경매, 국세·지방세 압류 3건, 케이비국민카드 가압류, 2025년 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 2013년 경매개시결정 등기는 2014년 취소기각결정으로 말소됐으며, 현재 사건은 2025년 개시된 별도 임의경매입니다.
점유자·임차관계 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MK볼링징 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 판정 불가 |
현황조사상 점유자 1곳이 기재되어 있으며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 3.7%라는 숫자를 가격 메리트로 쓰면 안 된다
신구로자이 단지의 최근 거래자료에는 12건의 거래가 있으나, 거래 면적은 84.87㎡~133.78㎡이고 본건 대상면적은 4.0㎡입니다. 본건은 지하2층에서 인접 호수들과 운동시설로 이용되는 물건인 반면, 거래자료는 면적과 이용형태가 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 12 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 17 | 890,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 920,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 34 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 13 | 830,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 26 | 880,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 12 | 830,000,000원 |
| 2026.02 | 133.78㎡ | 23 | 1,200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 11 | 900,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 18 | 845,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 12 | 770,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 14 | 795,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 879,166,666원 |
수치상 최저가는 최근 12개월 거래 평균의 3.7%지만, 이는 동일한 물건군의 할인율이 아닙니다. 면적이 일치하지 않고 본건의 지하층 운동시설 이용상태도 반영하지 못하므로, “시세보다 96.3% 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 낼 수 없습니다. 최신 거래 840,000,000원과 최근 12개월 평균 879,166,666원은 단지 참고자료일 뿐 본건의 직접 비교가격이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 984,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 169,000,000원 | 31,495,360원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 4,535,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 173,535,082원 중 예상 배당액은 31,495,360원이며, 예상 미배당액은 142,039,722원입니다. 당해세와 점유자의 최우선변제 여부는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 32,480,000원 | 31,495,360원 | 142,039,722원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 25,984,000원 | 25,116,288원 | 148,418,794원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 20,787,200원 | 20,013,030원 | 153,522,052원 | 0원 |
회차가 내려가도 등기상 산정 인수액은 0원이지만, 점유자의 보증금·대항력 미상 위험은 별도로 남습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 구로역 남동측 인근이며, 상업용 건물·근린생활시설·단독주택·다세대주택·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 구로역이 있습니다.
- 이용상태. 비2바158호는 인접 호수와 벽체로 구분되지 않고, 다른 인접 호수들과 시설물을 설치해 통칭 “MK 볼링장”으로 이용 중입니다.
- 호실 특정. 바닥경계 표시와 건물번호표지가 설치되어 있지 않지만, 집합건축물대장과 건축물현황도에 따라 각 호 위치와 면적은 특정 가능한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 대체로 사다리형 평지이며 남서측 왕복7차선, 남동측 왕복3차선, 북서측 왕복4차선 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 상대보호구역 및 건축선에 저촉됩니다.
- 공시지가. 8,201,000원/㎡이며 토지면적은 9,986.0㎡입니다.
- 환금성. 대상면적 4.0㎡의 지하층 물건이고 단독 호실로 구획·이용되지 않아 일반적인 주거용 단지 거래자료로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 내역에서 MK볼링징의 임대차계약, 사업자등록·전입신고, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일과 보증금이 미상이므로 대항력 없음이나 인수 0원으로 확정해 입찰가를 계산하면 안 됩니다.
- 호실 경계 실측. 비2바158호의 정확한 위치·면적·출입동선과 인접 호수 시설물의 귀속을 건축물현황도 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각 비고상 일괄매각이므로 매각 대상 목록과 각 호의 권리·면적·점유관계를 사건기록 원본에서 확인해야 합니다.
- 분리·복원 비용. 경계벽, 바닥경계, 건물번호표지, 전기·급배수·소방·공조 설비를 독립시키는 데 필요한 공사 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 구로세무서·서울특별시 구로구·서울특별시 양천구 압류의 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 다른 부동산과 공동담보 관계가 기재되어 있으므로 공동담보 배당과 채권 잔액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 단지 주거용 실거래가가 아니라 같은 지하층·운동시설·판매시설·소형 구분점포의 매매가와 임대수익을 조사해야 합니다.
- 관리비·시설물. 체납 관리비, 공용부분 부담, 볼링장 시설의 소유권과 철거·인도 책임을 관리주체 및 점유자에게 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”만으로는 입찰 준비가 끝나지 않는다
이 사건은 국민은행 근저당 이후의 압류·가압류가 소멸한다는 점만 보면 단순합니다. 그러나 낙찰자가 실제로 취득하는 공간의 경계가 표시되어 있지 않고, 인접 호수들과 하나의 볼링장으로 이용되고 있으며, 현황조사상 점유자의 임대차 핵심정보도 확인되지 않았습니다.
최저가 32,480,000원은 감정가 40,600,000원의 80%지만, 비교자료로 제시된 단지 거래는 본건 4.0㎡와 면적·용도가 일치하지 않습니다. 따라서 가격이 싸다는 결론도, 실질취득비용이 32,480,000원으로 끝난다는 결론도 아직 내릴 수 없습니다. 등기권리는 소멸형, 점유·경계·가격은 확인 전 보류. 이 물건의 입찰 여부는 할인율이 아니라 원본 임대차와 현장 경계를 얼마나 정확히 확정하느냐에 달려 있습니다.