📉 최저가÷최근시세 34.6% 💸 인수 121,613,308원 🏠 실제 임차·점유자 5명 🔁 5회 유찰
서울남부지방법원 2025타경623. 영등포구 대림동 쌍용플래티넘S 제7층 제702호, 전용 18.24㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 김민영은 2021.09.27. 거래가액 116,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2023.04.04. 영등포구 압류이고, 뒤의 서울보증보험 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차·점유 관계입니다.
특히 이가영은 임대차계약일 2021.08.02., 확정일자 2021.08.03., 점유개시 2021.08.21., 전입 2021.08.26.이고 보증금은 130,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.09.07. 접수됐지만, 매각물건명세서상 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차 배당 추정에서는 이가영의 미변제액과 김순영 보증금 25,000,000원을 합쳐 매수인 인수액이 121,613,308원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경623 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 717 대림동쌍용플래티넘-에스 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 18.24㎡ · 제7층 제702호 |
| 소유자 | 김민영 (2021.09.27. 거래가액 116,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 34,406,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이가영 / 154,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 2013년 하나은행 근저당은 2021.08.04. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.04.04. 영등포구 압류입니다. 그런데 김순영(2019.08.11.), 이고은(2021.03.02.), 이가영(2021.08.26.), 전미정(2021.10.18.), 박경환(2023.03.14.)의 전입은 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리 말소 여부만 보고 끝낼 수 없습니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김순영 | 2019.08.11 / 미상 | 25,000,000원 / 400,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 현재 추정상 보증금 전액 매수인 인수 |
| 이고은 | 2021.03.02 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| 이가영 | 2021.08.26 / 2021.08.03 | 130,000,000원 / - | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 건물전부 · 임차권등기 |
| 전미정 | 2021.10.18 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 2025.10.29. 배당요구 |
| 박경환 | 2023.03.14 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 2025.08.26. 배당요구 |
② 시세 비교 — 최저가 34.6%만 보면 안 된다
쌍용플래티넘S 전용 18.24㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 99,541,666원, 최신 거래는 2026.09. 102,000,000원입니다. 현재 최저가 34,406,000원은 최근 평균의 34.6%에 불과하지만, 이 사건은 최저가에 매수인 인수액이 붙는 구조이므로 최저가만 시세와 비교해 싸다고 평가하면 오류입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 18.24㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2026.08 | 18.24㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 18.24㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2026.08 | 18.24㎡ | 8 | 106,000,000원 |
| 2026.08 | 18.24㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 18.24㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 18.24㎡ | 6 | 96,000,000원 |
| 2026.05 | 18.24㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 18.24㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2026.03 | 18.24㎡ | 9 | 104,000,000원 |
| 2026.03 | 18.24㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2026.02 | 18.24㎡ | 8 | 102,500,000원 |
| 평균 | 18.24㎡ | 12건 | 99,541,666원 |
실거래 범위는 90,000,000원~110,000,000원이고, 감정가 105,000,000원은 이 범위 안에 있습니다. 반면 현재 매수인 인수 추정액만 121,613,308원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 여기에 낙찰대금까지 별도로 지급해야 하므로, 실질취득 기준에서는 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,019,308원 |
| 1. 임차인 이가영 보증금 | 130,000,000원 | 33,386,692원 |
| 인수 · 이가영 미변제 보증금 | 130,000,000원 | 96,613,308원 미변제 |
| 인수 · 김순영 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이가영 | 154,147,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 매수인 인수 추정액은 121,613,308원입니다. 이 수치는 이가영 미변제액과 김순영 보증금 인수를 반영한 것이며, 보증금 미상 점유자의 추가 부담 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영남중학교 남동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 섞인 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 사용승인일은 2013.06.28., 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측·동측 약 6m, 서측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 거래. 전용 18.24㎡ 최근 12건이 90,000,000원~110,000,000원 범위에서 거래됐고, 최근 12개월 평균은 99,541,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 34,406,000원만 보고 응찰가치를 판단하지 말고 인수 추정 121,613,308원을 반드시 함께 봐야 합니다.
- 이가영 임차권 원문 확인. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2021.08.03., 전입 2021.08.26. 및 배당 후 잔액 인수 문구를 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 김순영 보증금 확인. 전입 2019.08.11., 보증금 25,000,000원·월세 400,000원이며 현재 배당 추정에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 봅니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 이고은·전미정·박경환은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
- 5회 유찰을 가격 메리트로 오인 금지. 다음 회차로 내려가도 매수인 인수 추정액이 128,370,646원, 133,776,517원으로 증가하는 시나리오입니다.
맺으며 — “34.6% 낙찰가”보다 “인수”가 먼저다
이 물건의 가장 큰 함정은 최저가가 지나치게 싸 보인다는 점입니다. 감정가 105,000,000원이 5회 유찰돼 34,406,000원까지 내려왔고 최근 12개월 실거래 평균 대비 34.6%입니다. 하지만 현재 배당 추정에서 매수인이 떠안을 금액은 121,613,308원입니다. 이가영의 130,000,000원 보증금 중 미변제액이 인수되고, 김순영의 25,000,000원 보증금도 전액 인수로 잡혀 있습니다.
여기에 이고은·전미정·박경환은 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자입니다. 따라서 현재 확인된 부담만으로도 실질취득은 최근 시세 이상이고, 추가 임차보증금 위험까지 열려 있는 사건입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전형으로 볼 수 없습니다. 결론은 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 비싸고 임차 위험은 미확정 — 입찰 보류가 합리적인 고위험형입니다.
