서울남부지방법원 2025타경623. 대림동쌍용플래티넘-에스 7층 702호, 전용 18.24㎡의 다세대·공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 등기상 소유자는 김민영이며 2021년 9월 27일 거래가액 116,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 4월 4일 영등포구 압류입니다. 이후 서울보증보험 가압류와 강제경매개시결정, 을구 3번 임차권등기는 매각으로 소멸 처리되지만, 임차권등기보다 앞선 전입·점유로 대항력을 확보한 임차인의 미배당 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다.

특히 이가영은 임대차계약일 2021년 8월 2일, 확정일자 2021년 8월 3일, 점유개시 2021년 8월 21일, 주민등록 2021년 8월 26일로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 130,000,000원이고 배당요구도 되어 있습니다. 현재 최저가 43,008,000원 가정에서는 집행비용 1,174,144원을 제외한 41,833,856원이 우선변제되고, 남은 88,166,144원을 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 선순위 임차인이 핵심

현재 확인되는 실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이 가운데 이가영과 김순영은 알려진 보증금만 합계 155,000,000원입니다. 이가영은 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제 후 부족분이 인수되고, 김순영은 보증금 25,000,000원·월세 400,000원으로 대항력은 있으나 우선변제권은 없는 것으로 정리되어 있어 보증금 전액 25,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

쌍용플래티넘S 전용 18.24㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 98,958,333원이고, 최신 거래는 2026년 8월 110,000,000원입니다. 거래 범위는 90,000,000원에서 110,000,000원입니다.

표면상 최저가 43,008,000원은 최근 12개월 평균의 43.5%입니다. 하지만 이 사건은 대항력 인수형이라 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 현재 회차에서 알려진 인수액 113,166,144원을 더하면 실질취득 156,174,144원으로 올라갑니다. 최근 12개월 평균 98,958,333원은 물론 최신 거래 110,000,000원보다도 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 43,008,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 43,008,000원이 집행비용 1,174,144원과 이가영 우선변제 41,833,856원으로 소진됩니다. 이가영 미배당 88,166,144원과 김순영 보증금 25,000,000원을 합친 알려진 매수인 인수액은 113,166,144원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영남중학교 남동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있어 교통여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물, 사용승인일 2013.06.28. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비 등이 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등에 해당하고, 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 쌍용플래티넘S 291세대, 전용 18.24㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 본건은 이미 4회 유찰됐고 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.7회로 나타나므로 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 43,008,000원이 아니라 알려진 인수까지 포함한 실질취득 156,174,144원으로 시세와 비교해야 합니다.
• 이가영 미배당액 확인. 현재 가정에서는 130,000,000원 보증금 중 41,833,856원만 배당되고 88,166,144원이 인수됩니다.
• 김순영 보증금 확인. 보증금 25,000,000원은 우선변제권 없이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
• 미상 점유자 3명 확인. 이고은·박경환·전미정은 선순위 전입자이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 추가 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 동일 이름 관계 확인. 임차권자 이가영과 경매 신청채권자 이가영의 관계 및 청구구조를 원문 서류로 대조해야 합니다.
• 유찰 전략 재검토. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 실질취득은 156,019,315원·155,895,452원 수준으로 거의 유지됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 실제 점유·보증금 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “43,008,000원짜리 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다. 현재 최저가 43,008,000원에 알려진 인수액 113,166,144원을 더하면 실질취득은 156,174,144원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 98,958,333원, 최신 거래 110,000,000원보다 높은 데다, 이고은·박경환·전미정의 보증금은 아직 확인되지 않아 추가 인수 가능성까지 남습니다.

더 유찰된다고 구조가 크게 좋아지지도 않습니다. 5회 유찰 시 실질취득 156,019,315원, 6회 유찰 시 155,895,452원으로 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 증가합니다. 여기에 이미 4회 유찰, 같은 단지 경매 평균 3.7회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 시세 이상이고, 권리 불확실성도 큰 물건 — 이 사건은 보수적으로 접근해야 합니다.