서울남부지방법원 2025타경656. 금천구 가산동 세교예지안7차 제2층 제203호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 225,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 180,000,000원입니다. 그러나 등기부와 임차관계를 함께 보면 단순한 ‘1회 유찰 물건’으로 접근하기 어렵습니다.
현재 등기상 말소기준은 2025.09.09 강제경매개시결정입니다. 2017년 설정됐던 스카이저축은행 근저당권은 2017.10.13 이미 말소되어 현 경매의 기준권리가 아닙니다. 문제는 임차인 송민지의 전입일이 2019.06.28로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 확정일자 2023.08.07과 배당요구 2025.09.30도 확인됩니다. 그런데 보증금 액수가 확인되지 않아 배당 후 남을 금액, 즉 낙찰자가 실제로 떠안을 수 있는 금액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경656 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 237-50 세교예지안7차 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 7층건 중 제2층 제203호 |
| 소유자 | 이정원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 180,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송민지 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 2017.08.10 스카이저축은행 근저당권 2,990,000,000원이 있었지만 2017.10.13 일부포기로 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.09.09 강제경매개시결정이며, 이후 2025.12.16 서울특별시금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송민지 | 2019.06.28 | 2023.08.07 | 미상 | 2025.09.30 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 아님 |
송민지는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 있고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당을 받은 뒤에도 보증금이 남는 구조라면 그 미회수액이 매수인에게 문제될 수 있습니다. 현재 가장 중요한 숫자인 임차보증금 자체가 확인되지 않았기 때문에 인수액은 0원이 아니라 ‘미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 80%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 180,000,000원으로 감정가 225,000,000원의 80%입니다. 그러나 비교할 실거래 시세 자료가 없고, 대항력 임차인의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가 180,000,000원만을 기준으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커질 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 미상이므로 실질취득가를 먼저 확정한 뒤 가격을 비교해야 하는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 송민지 | 215,000,000원 | 176,680,000원 |
| 신청채권 미배당 | - | 38,320,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당표는 신청채권 기준 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차보증금 자체가 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원을 실제 임차보증금 인수액 0원으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 위치. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철1호선 독산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층건 중 제2층 제203호이며 사용승인일은 2017.07.28입니다. 승강기와 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 대상물건 서측으로 폭 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 송민지의 임대차계약서와 보증금 액수를 확인해야 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 신청채권과 임대차 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 송민지로 동일하므로 신청채권의 발생 원인과 임대차계약의 실재 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 대조. 전입일 2019.06.28, 확정일자 2023.08.07, 배당요구일 2025.09.30을 원본 문서에서 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2022.11.17 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 효력을 확인해야 합니다.
- 현재 최저가만으로 수익성 판단 금지. 시세 자료가 없고 실질취득가도 미상이라 180,000,000원이 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서와 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “80%보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 225,000,000원, 현재 최저가 180,000,000원, 1회 유찰입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 20% 할인과 다릅니다. 실제 임차인 송민지의 전입은 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 확인되지만, 보증금이 미상입니다. 따라서 낙찰자가 최종적으로 부담할 수 있는 금액과 실질취득가는 아직 계산할 수 없습니다.
게다가 임차인 송민지는 강제경매 신청채권자와 동일하고, 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 현재 회차의 신청채권 미배당 38,320,000원을 임차보증금 인수액으로 혼동해서도 안 됩니다. 가격은 80%, 권리는 미확정. 이 물건은 보증금과 임대차 실체를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
