서울남부지방법원 2025타경659. 서울 강서구 염창동 한강지트리타워 5층 504호입니다. 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 지식산업센터로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 권리 구조의 기준점은 2022.06.29. 설정된 국민은행 채권최고액 307,200,000원 근저당권입니다. 그보다 뒤에 들어온 서울신용보증재단 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 유가연은 2025.04.03. 전입했고 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일인 2022.06.29.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 관계는 판단을 유보해야 하지만, 대항력에 따른 매수인 보증금 승계는 없고 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경659 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-4 한강지트리타워 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지식산업센터로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상12층 중 제5층 제504호 · 사용승인일 2022.05.18 |
| 소유자 | 이지유 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 169,984,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 262,385,004원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2022.06.09. 하나자산신탁 명의의 신탁 소유권보존이 있었지만 해당 등기는 이미 말소됐고, 2022.06.29. 이지유 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류 20,666,696원과 국민은행 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.09.04. 접수됐다가 2025.09.09. 해제로 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유가연 | 2025.04.03 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 판단 유보 | 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리인 2022.06.29. 국민은행 근저당보다 늦습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 감정가 51.2%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가 332,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 169,984,000원, 감정가의 51.2%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 169,984,000원 | 51.2% | 161,062,472원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 135,987,200원 | 40.96% | 194,583,317원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 108,789,760원 | 32.77% | 221,399,993원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 169,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,179,776원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 307,200,000원 | 166,804,224원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,666,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 169,984,000원 중 집행비용 3,179,776원을 제외한 166,804,224원이 국민은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구액 327,866,696원 대비 총 배당은 166,804,224원이고, 미배당은 161,062,472원입니다. 신청채권자인 국민은행의 경매 청구액은 262,385,004원으로 현재 회차 배당만으로는 전액 충족되지 않습니다.
근저당 307,200,000원은 등기부상 채권최고액 기준입니다. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 염창역(지하철 9호선) 북동측 인근이며, 주변에 상업시설·업무시설·공장·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 인근에 염창역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호하다고 평가됐습니다.
- 이용. 본 호실과 토지는 지식산업센터 및 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다. 건물에는 전기·승강기·화재탐지·스프링클러·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 광대로, 동측으로 소로의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 토지 특성에는 준공업지역, 공시지가 7,346,000원/㎡, 토지면적 1,609.1㎡로 기재돼 있습니다. 감정요항의 토지이용계획에는 근린상업지역 표기도 함께 나타나므로 입찰 전 원본 토지이용계획 확인이 필요합니다.
- 유찰 이력. 현재까지 3회 유찰됐습니다. 이 이력 자체는 가격과 환금성 판단에서 보수적으로 확인해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 유가연의 전입일은 2025.04.03.으로 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 및 최우선변제 관계는 매각물건명세서와 배당요구 서류를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 169,984,000원은 감정가의 51.2%이지만, 동일·유사 지식산업센터의 거래가격 근거 없이 “반값”만 보고 응찰가를 결정하지 마세요.
- 점유 확인. 현황조사상 임차인 유가연이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 낙찰 전 최신 배당관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 매각물건명세서와 감정평가 모두 지식산업센터 이용을 적시하고 있으므로 현장 이용 상태와 관련 서류를 원본 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.06.29. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 유가연은 2025.04.03. 전입해 대항력이 없습니다. 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 332,000,000원에서 세 차례 유찰되어 169,984,000원까지 내려왔지만, 이를 실제 시세보다 낮다고 입증할 실거래 비교값은 없습니다. 게다가 현재 회차에서도 채권자 미배당이 161,062,472원 발생합니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 3회 유찰된 지식산업센터의 적정 낙찰가 검증이 이 사건의 승부처입니다.
