11,530,000원
의정부지방법원 2025타경63330. 파주시 야동동 청우하이츠 211동 4층 401호 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 최저가도, 경매개시일도 아닌 2020.06.29.입니다. 임차권자 고정석의 주민등록일자와 점유개시일자가 이날이고, 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류는 2023.02.13.에 들어왔습니다. 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조이므로 후순위 임차권등기 자체가 매각으로 말소된다는 사실만 보고 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
등기에는 고정석의 임차보증금이 1차 137,000,000원, 2차 143,000,000원으로 기재돼 있고, 매각물건명세서 역시 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기의 보증금을 143,000,000원으로 명시합니다. 반면 제공된 예상배당은 137,000,000원을 기준으로 계산돼 있어, 현재 회차의 인수액을 126,077,540원으로 제시합니다. 따라서 입찰 판단은 낮은 숫자만 취하기보다 명세서의 143,000,000원 인수위험을 우선해 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야동동 813-10, 814-4 청우하이츠 제211동 제4층 제401호 · 도로명 경기도 파주시 평화로 250-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이정우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 11,530,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 54,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소돼도 보증금 잔액은 남을 수 있다
말소기준은 2023.02.13. 주택도시보증공사 가압류 520,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 2024년 임차권등기는 등기 형식상 매각으로 소멸합니다. 그러나 고정석은 임차권등기보다 훨씬 앞선 2020.06.29.부터 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자도 2020.08.12.에 갖췄습니다. 그래서 등기된 임차권이 말소된다는 사실과 보증금 잔액의 인수 여부는 별개로 봐야 합니다.
② 임차·보증금 관계 — 실제 임차인과 승계신고를 분리해서 본다
| 명의 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고정석 | 건물 전부 · 2020.06.29 | 137,000,000원 등기 2차 143,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정 2020.08.12 · 배당요구 2025.07.03 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업협 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일 2020.08.12 기재 | 해당 없음 |
| 시보증 | 고정석 보증금 승계 관계 | 별도 합산 금지 | 고정석 권리 기준 | 고정석 권리 기준 | 보증기관 승계 |
보증기관 승계로 표시된 시보증은 고정석 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 핵심 실제 임차인은 고정석 1명이며, 이와 별도로 명세서에는 전입일·보증금이 확인되지 않는 기사항전과 농업협 관련 기재가 남아 있습니다. 특히 전입일과 보증금이 미상인 경우에는 대항력을 있다고 단정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
③ 왜 1,153만원에 사도 1,153만원짜리가 아닌가
현재 최저매각가는 11,530,000원입니다. 제공된 배당 추정에서는 이 중 집행비용 607,540원을 먼저 빼고, 나머지 10,922,460원을 고정석에게 배당합니다. 이 계산은 임차보증금을 137,000,000원으로 잡았기 때문에 미배당 인수액은 126,077,540원입니다.
즉 이 배당표만 적용해도 11,530,000원 + 126,077,540원 = 137,607,540원의 경제적 부담이 생깁니다. 그런데 명세서와 임차권등기의 2차 금액은 143,000,000원입니다. 정확도 측면에서는 최저가보다 이 최신 보증금 규모를 우선해야 하므로, 실질취득가는 약 143,000,000원대에 고정되는 인수형으로 보는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 607,540원 |
| 1. 임차인 고정석 보증금 | 137,000,000원 | 10,922,460원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 54,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 산정은 고정석 보증금 137,000,000원을 기준으로 하며, 미배당 잔액 126,077,540원을 매수인 인수액으로 제시합니다. 반면 매각물건명세서의 인수권리 보증금은 143,000,000원으로 기재돼 있으므로 두 금액의 차이는 입찰 전 반드시 원본과 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 11,530,000원 | 126,077,540원 | 574,200,000원 |
| 8회 유찰 시 | 8,070,999원 | 129,474,279원 | 574,200,000원 |
| 9회 유찰 시 | 5,649,699원 | 131,851,996원 | 574,200,000원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 선명하게 보여줍니다. 최저가는 11,530,000원 → 8,070,999원 → 5,649,699원으로 떨어지지만, 매수인 인수액은 오히려 126,077,540원 → 129,474,279원 → 131,851,996원으로 늘어납니다. 따라서 ‘한 번 더 유찰되면 더 싸진다’는 일반적인 경매 논리를 그대로 적용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 집합건물이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 경기도 파주시 야동동 소재 문산제일고등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 이를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 제한보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가를 기준으로 판단. 현재 최저가는 11,530,000원이지만 대항력 임차보증금 미배당 잔액을 합치면 경제적 부담은 약 143,000,000원대가 됩니다.
- 137,000,000원과 143,000,000원의 차이 확인. 예상배당은 137,000,000원 기준이나 등기 2차·매각물건명세서의 인수권리 금액은 143,000,000원입니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 인수를 혼동하지 않기. 을구 1번 등기는 매각으로 소멸하더라도 선행 전입·점유에 기초한 보증금 잔액 인수 위험은 별도로 남습니다.
- 미상 기재 재확인. 기사항전·농업협 관련 기재는 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 완결되지 않았습니다.
- 질권·양도 관계 확인. 보증금 117,600,000원의 서서울농업협동조합 질권과 54,200,000원의 주택도시보증공사 양도 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 또는 최저가만으로 시장가 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 문건접수 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 7회”보다 “대항력 1.43억”이 더 중요하다
표면만 보면 감정가 140,000,000원짜리 다세대가 7회 유찰돼 11,530,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 실제 구조는 정반대입니다. 고정석은 말소기준보다 앞서 전입·점유했고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각물건명세서는 143,000,000원 보증금 중 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시합니다.
그래서 최저가가 800만원, 500만원대로 더 내려가더라도 매수인의 총부담은 같은 폭으로 떨어지지 않습니다. 오히려 배당받지 못한 보증금이 늘어납니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 기재도 남아 있고, 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 최저가 착시는 매우 크고, 권리확인 난도도 높은 다세대 인수형 사건입니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’가 아니라 최종적으로 얼마의 보증금 잔액을 떠안게 되는지를 확정하는 것입니다.
