의정부지방법원 2025타경63330. 파주시 야동동 청우하이츠 211동 4층 401호의 다세대주택입니다. 감정가 140,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,071,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 5.76%지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다.
고정석은 2020.06.29 전입·점유를 시작했고, 2020.08.12 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2023.02.13 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2024.07.22 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 2025.07.03 접수돼 우선변제권을 행사합니다. 그러나 매각물건명세서는 임대차보증금 143,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야동동 813-10 청우하이츠 211동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 평화로 250-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 8,071,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 54,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 잔액은 남을 수 있다
말소기준권리는 2023.02.13 접수된 주택도시보증공사의 520,000,000원 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 고정석의 전입·점유가 말소기준보다 앞선 2020.06.29이므로, 등기 소멸과 별개로 배당받지 못한 임대차보증금의 매수인 인수 문제가 남습니다.
② 임차관계 — 보증기관 승계는 중복 합산하지 않는다
| 명의 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고정석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.29 | 2020.08.12 | 137,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 농업협 | 주거 | 미상 | 2020.08.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 시보증 | 고정석 보증금 대위·승계 | — | 2020.08.12 | 별도 합산 없음 | 보증기관 승계 |
보증기관 승계 1건은 고정석 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도의 임대차보증금으로 더하면 안 됩니다. 이를 제외한 임차 관련 명의는 3명이며, 그중 고정석 외 2명은 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 실질취득가 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 8,071,000원이지만 대항력 임차인의 보증금은 이보다 훨씬 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당으로 회수되는 금액이 줄고 매수인 인수액이 늘어나므로, 낙찰가 + 인수잔액으로 보는 실질취득은 임차보증금 수준에 묶입니다.
배당 추정은 고정석 보증금을 137,000,000원으로 두고 현재 회차에서 7,525,722원을 배당하며, 부족분 129,474,278원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 다만 매각물건명세서에는 임대차보증금이 143,000,000원으로 명시돼 있으므로, 입찰 판단에서는 더 보수적으로 실질취득 약 143,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 545,278원 |
| 1. 임차인 고정석 보증금 | 137,000,000원 | 7,525,722원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 54,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서 매각대금 8,071,000원은 집행비용 545,278원과 임차인 배당 7,525,722원으로 전부 소진됩니다. 주택도시보증공사 채권 574,200,000원은 배당되지 않고, 고정석 보증금 부족분 129,474,278원은 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만큼 인수액이 증가한다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 8,071,000원 | 5.76% | 129,474,278원 |
| 9회 유찰 시 | 5,649,700원 | 4.04% | 131,851,995원 |
| 10회 유찰 시 | 3,954,789원 | 2.82% | 133,516,397원 |
회차가 내려가면서 최저가는 8,071,000원 → 5,649,700원 → 3,954,789원으로 떨어지지만, 같은 배당모형의 매수인 인수액은 129,474,278원 → 131,851,995원 → 133,516,397원으로 오히려 증가합니다. 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야동동 문산제일고등학교 북서측 인근. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수설비·소화전설비·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 이를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임), 제한보호구역(전방지역:25km)입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 8,071,000원만 보고 응찰가를 판단하지 말고 대항력 임차보증금 143,000,000원과 배당 후 인수잔액을 함께 계산해야 합니다.
- 137,000,000원과 143,000,000원 확인. 등기부 임차권에는 1차 137,000,000원, 2차 143,000,000원이 기재되고 매각물건명세서도 143,000,000원을 인수 가능 보증금으로 명시합니다.
- 고정석 외 임차 관련 명의 확인. 기사항전·농업협은 전입일 또는 보증금이 미상이라 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
- 보증기관 승계 중복 제외. 시보증은 고정석 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로, 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 질권·양도관계 확인. 임차보증금 117,600,000원 질권과 54,200,000원 양도가 배당 및 인수관계에 어떻게 반영되는지 원문서로 대조해야 합니다.
- 다회 유찰의 원인 확인. 이미 8회 유찰된 사건이므로 단순 할인율이 아니라 임차권·명도·환금성을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “807만원 낙찰”이 아니라 “1.43억 안팎의 취득구조”
이 사건은 감정가 140,000,000원에서 최저가가 8,071,000원까지 내려온 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보입니다. 하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 고정석의 대항력과 매각물건명세서상 143,000,000원 임대차보증금 때문에, 배당받지 못한 잔액을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
현재 배당모형도 고정석 보증금 부족분을 129,474,278원으로 계산하고 있고, 추가 유찰 시 최저가는 내려가는 반면 인수액은 증가합니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 8,071,000원의 최저가가 아니라 약 143,000,000원 수준의 실질취득입니다. 여기에 고정석 외 대항력 미상 임차 관련 명의와 이미 8회 유찰된 다세대주택이라는 요소까지 함께 확인해야 합니다.
