의정부지방법원 2025타경63330. 파주시 야동동 청우하이츠 211동 401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 물건은 5회 유찰되어 최저가가 2,353만원까지 내려왔습니다. 하지만 경매에서 싸다는 판단은 최저가로 끝나지 않습니다. 고정석 임차인의 주민등록·점유개시일은 2020.06.29, 확정일자는 2020.08.12이고, 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사 가압류는 2023.02.13입니다. 즉 임차인이 앞섭니다.
따라서 낙찰가가 내려가면 매수인 부담이 줄어드는 일반 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분이 커지고 실질취득 총액은 임차보증금 수준에 고정됩니다. 아래 배당가정 기준으로는 최저가 23,530,000원에 인수 가능액 114,293,540원을 더한 137,823,540원이 실질 판단 기준입니다. 매각물건명세서에는 임대차보증금 143,000,000원 문구도 확인되므로, 입찰 전에는 보증금 기준을 반드시 원본으로 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야동동 813-10 청우하이츠 211동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이정우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 23,530,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 54,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 인수가 먼저 보인다
말소기준은 2023.02.13 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 고정석 임차인의 주민등록·점유개시가 2020.06.29로 말소기준보다 빠르기 때문에, 을구 임차권등기 자체가 매각으로 정리되더라도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인 인수 가능성이 남습니다.
② 임차인 및 승계·중복신고 확인
확인되는 보증금 임차권자는 고정석 1명입니다. 주택도시보증공사 관련 기재는 보증금 양도·승계 성격의 중복신고로 보아 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 다만 보증금·전입일이 불명확한 기재는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명·기재명 | 점유/용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고정석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 137,000,000원 | 2020.06.29 | 2020.08.12 | 대항력 우선변제 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 농업협 | 주거 | 미상 | 미상 | 2020.08.12 | 대항력 가능·미상 |
| 시보증 | 주거 | 미상 | 미상 | 2020.08.12 | 승계·중복 |
③ 예상배당표 (매각가 23,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 823,540원 | 매각가의 3.5% 추정 |
| 1. 임차인 고정석 보증금 | 137,000,000원 | 22,706,460원 | 부족분 114,293,540원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 520,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 54,200,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여 변동 가능 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 임차인에게 배당되고, 주택도시보증공사 채권은 배당되지 않는 구조입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 초과하므로, 낙찰가 하락은 곧 인수액 증가로 이어집니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 인수액은 커진다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 인수 가능액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 23,530,000원 | 16.81% | 114,293,540원 | 137,823,540원 |
| 6회 유찰 시 | 16,470,999원 | 11.76% | 121,225,479원 | 137,696,478원 |
| 7회 유찰 시 | 11,529,699원 | 8.24% | 126,077,836원 | 137,607,535원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 야동동 소재 “문산제일고등학교” 북서측 인근입니다.
- 주위환경. 주변은 다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통시됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 제4층 제401호이며, 위생·급배수·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 2필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지이며, 계획관리지역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 판단 금지. 입찰금 23,530,000원이 아니라 인수액 포함 실질취득 137,823,540원 기준으로 판단해야 합니다.
- 보증금 기준 원본대조. 임차권등기에는 137,000,000원과 143,000,000원이 함께 보입니다. 최종 인수 범위는 등기부·명세서·배당요구 내역으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 명도. 대항력 있는 임차인은 단순 소유자 점유보다 명도 협의 난도가 높습니다. 보증금 인수·배당 여부와 인도 전략을 함께 계산해야 합니다.
- 질권·양도 확인. 서서울농업협동조합 질권설정 및 주택도시보증공사 양도 기재가 있으므로, 보증금 반환채권의 귀속과 지급 상대방을 확인해야 합니다.
- 미상 기재 보수적 접근. 보증금·전입일이 명확하지 않은 기재는 대항력을 단정하지 말고, 실제 점유자와 주민등록 전입세대 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세는 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘싸게 보이는’ 인수형이다
이 사건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 1.4억 물건이 5회 유찰되어 2,353만원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크면 구조가 완전히 바뀝니다. 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수액이 늘어, 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다. 현재 배당가정으로는 137,823,540원, 명세서 문구까지 보면 143,000,000원 확인이 필요한 물건입니다.
결론은 보류가 아니라 경고에 가깝습니다. 권리 흐름상 말소되는 권리는 보이지만, 더 중요한 것은 소멸되지 않을 수 있는 임차보증금 잔액입니다. 최저가 2,353만원을 보고 들어가는 물건이 아니라, 대항력 임차보증금 인수까지 감당해도 되는지 따져야 하는 물건입니다.