서울남부지방법원 2025타경683. 서울 금천구 독산동 금천현대아파트 107동 2층 201호입니다. 감정가 684,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 547,200,000원입니다. 현 소유자 송성원은 2020.12.04. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 648,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 307,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2023년 국 압류, 금천구 압류와 2025.09.10. 신한은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 제공된 등기 분석상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 임차인은 없으며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 전 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경683 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 711-2 금천현대아파트 제107동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상24층 건물 내 제2층 제201호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 송성원 · 2020.12.04. 소유권이전 · 거래가액 648,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 547,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 240,686,055원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.04. 을구 13번 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 307,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 배당 후 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 모두 0원입니다.
과거 국민은행·한국씨티은행·농협은행·하나은행의 근저당과 과거 가압류·가처분 등은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.12.04. 신한은행 근저당이며, 이후 2023년의 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸 판정입니다.
② 가격 기준 — 감정가 80%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 547,200,000원으로, 1회 유찰 후 감정가 80% 구간입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 437,760,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 350,208,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 547,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 437,760,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 350,208,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 547,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,872,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 307,200,000원 | 307,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 232,128,000원 |
현재 회차 시나리오에서는 신한은행 근저당 채권최고액 307,200,000원이 전액 배당되고, 채권자 미배당은 0원, 소유자 잔여는 232,128,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 ‘독산역’ 남측 인근이며, 주변에는 아파트단지·오피스텔·다세대주택·지식산업센터·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 독산역 및 마을버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 지상24층 건물 내 제2층 제201호이며, 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 아파트로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·도로. 인접필지 대비 등고·평탄한 부정형 토지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가는 감정가의 80%지만, 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴 여부를 단정할 수 없습니다. 동일 단지·유사층 거래를 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.12.04. 을구 13번 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 판정입니다.
- 세금 배당 확인. 등기상 2023년 국 압류와 금천구 압류가 있으므로, 실제 배당 시 당해세 등 법정 우선순위가 배당표에 어떤 영향을 주는지 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 분석상 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이지만, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 547,200,000원, 2회 유찰 시 437,760,000원, 3회 유찰 시 350,208,000원으로 시나리오가 제시돼 있으므로 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 별도
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 현 소유자 송성원이 2020.12.04. 취득한 뒤 같은 날 설정된 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 실거래 자료가 없기 때문에 547,200,000원이 시장가격보다 싼지 여부는 확인되지 않았습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단입니다.
