서울남부지방법원 2025타경693. 영등포동2가 라움빌 제지1층 제비101호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현재 소유자는 주식회사라움하우징이며, 2022년 1월 4일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 나찬우의 강제경매개시결정으로 진행 중이고 청구금액은 54,765,291원입니다. 등기상 말소기준권리는 2025년 4월 16일 이소영의 근저당권 52,500,000원입니다.

등기만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 박수연의 시기부소유권이전담보가등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞선 2025년 3월 10일 나찬우의 주택임차권등기, 그리고 말소기준 전에 전입한 송슬기·박인서가 존재합니다. 즉 이 사건은 후순위 등기보다 선순위 임차인 확인이 더 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

현재 소유자는 2022년 1월 4일 이전 경매에서 매수했고, 당시의 종전 근저당권과 이용학의 주택임차권 등은 정리됐습니다. 이후 나찬우가 2025년 3월 10일 보증금 50,000,000원의 주택임차권을 등기했고, 한 달 뒤인 2025년 4월 16일 이소영의 근저당권 52,500,000원이 설정됐습니다. 따라서 나찬우 임차권은 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 2명은 금액이 미상

송슬기와 박인서는 모두 말소기준인 2025년 4월 16일보다 먼저 전입돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 이 두 사람의 보증금이 확인되지 않은 이상 현재 배당표에 표시된 매수인 인수 0원을 이 사건 전체의 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 4회 유찰 40.96%, 그래도 ‘싸다’는 결론은 금지

감정가 136,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 55,706,000원, 감정가의 40.96%입니다. 라움빌 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.6회로, 현재 물건은 이미 그 수준을 넘어섰습니다.

그러나 동일 조건의 실거래 기준가격을 확인할 수 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이고, 선순위 임차관계도 남아 있어 ‘감정가의 41%’라는 숫자 자체를 가격 가점으로 쓰기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,706,000원 가정)

현재 회차 배당가정에서는 집행비용 1,402,708원과 나찬우 보증금 50,000,000원을 먼저 배당한 뒤 이소영 근저당에 4,303,292원이 배당됩니다. 채권자 미배당은 102,961,999원입니다. 이 계산에서 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금·확정일자가 미상인 송슬기·박인서의 권리는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영등포동주민센터 남동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·아파트·업무시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
• 이용. 해당 호실은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 분류됩니다. 라움빌에는 도시형생활주택과 오피스텔 용도의 호실도 함께 존재합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 9층 건물이며 사용승인일은 2013.09.06입니다. 위생·급배수·승강기·소방·난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지는 평탄한 세장형이며 북서측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 5,524,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 송슬기·박인서 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 반드시 대조해야 합니다.
• 나찬우 배당 여부. 현 회차에서는 보증금 50,000,000원 전액 배당을 전제로 인수 0원이지만, 낙찰가가 더 내려가면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
• 신청채권자와 임차권자 동일인. 나찬우가 두 지위로 나타나는 만큼 임대차와 집행채권의 관계를 확인해야 합니다.
• 가등기 성격 확인. 2026.02.04 박수연의 시기부소유권이전담보가등기는 말소기준 이후라 소멸하는 구조이지만, 대물반환예약에 따른 담보가등기라는 점은 원문으로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 실제 사용상태와 인도 후 활용 가능성을 주거용 호실과 동일하게 전제하지 마세요.
• 유찰률만 보지 않기. 최저가가 감정가의 40.96%까지 내려왔어도 확인 가능한 실거래 기준가격이 없고 임차리스크가 있으므로 할인율만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다.

맺으며 — “41% 할인”보다 임차인 두 명의 미상금액이 더 크다

이 사건은 표면상 감정가 136,000,000원에서 최저가 55,706,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 가격이 아니라 선순위 임차관계입니다. 나찬우 보증금 50,000,000원은 현재 회차 배당가정에서는 전액 변제돼 인수액이 0원이지만, 그보다 중요한 것은 송슬기와 박인서입니다. 두 사람 모두 말소기준 전에 전입했고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

또 한 번 더 유찰돼 최저가가 44,564,800원으로 내려가면 나찬우 임차권에서도 6,637,366원의 인수가 발생하고, 6회 유찰에서는 15,389,893원으로 늘어납니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려갈수록 무조건 유리해지는 구조가 아닙니다. 후순위 등기는 비교적 명확하게 소멸하지만, 미상 임차관계를 정리하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 입찰 결론을 내리기 어렵습니다. 가격은 낮아졌지만, 권리 확인은 아직 끝나지 않았습니다.