서울남부지방법원 2025타경693. 영등포동2가 라움빌 지하 1층 B101호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 이 물건은 숫자만 보면 감정가 136,000,000원에서 44,565,000원까지 내려와 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 기준점은 최저가가 아닙니다. 말소기준권리인 2025.04.16. 이소영 근저당보다 앞서 전입한 점유자와 임차권자가 있어, 낙찰자가 떠안을 금액을 함께 봐야 합니다.
특히 나찬우는 2022.05.02. 확정일자를 갖춘 보증금 50,000,000원의 임차권자로, 전입일도 2024.04.26.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 현재 회차 배당 추정에서는 보증금 중 43,362,830원만 배당되고 6,637,170원이 남습니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있으므로, 최저가만 보고 44,565,000원에 취득한다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-152 라움빌 제지1층 제비101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 소유자 | 주식회사라움하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 44,565,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 54,765,291원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.16. 이소영 근저당권 · 채권최고액 52,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 미상 점유자를 먼저 본다
현재 등기부상 말소기준은 2025.04.16. 이소영 근저당권입니다. 그보다 앞선 나찬우 임차권등기는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리되어 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 반면 이후의 2025.09.16. 강제경매개시결정과 2026.02.04. 시기부소유권이전담보가등기는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 3명, 두 명은 보증금 미상
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송슬기 | 2024.04.12 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 있음 |
| 박인서 | 2024.08.14 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 있음 |
| 나찬우 | 2024.04.26 · 건물전부 | 2022.05.02 | 50,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 미배당 인수 |
송슬기와 박인서는 전입일이 각각 2024.04.12., 2024.08.14.로 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 둘을 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·보증금 미상 점유자로 봐야 합니다. 배당요구가 확인된 송슬기 역시 보증금이 확인되지 않아 인수 여부를 금액으로 계산할 수 없습니다.
나찬우는 등기부상 임차권자이면서 이 경매의 채권자로도 나타납니다. 제공된 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로, 입찰 전 임대차계약과 보증금 지급 경위, 채권 관계를 원본으로 교차확인해야 합니다.
③ 현재 회차 배당 — 보증금이 다 갚히지 않는다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,170원 |
| 1. 임차인 나찬우 보증금 | 50,000,000원 | 43,362,830원 |
| 2. 근저당권 · 이소영 | 52,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 나찬우 | 54,765,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 44,565,000원 가정. 나찬우 보증금 미배당 6,637,170원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸질수록 인수액은 커진다
| 회차 | 최저가 | 나찬우 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 44,565,000원 | 6,637,170원 | 51,202,170원 |
| 6회 유찰 시 | 35,652,000원 | 15,389,736원 | 51,041,736원 |
| 7회 유찰 시 | 28,521,600원 | 22,391,789원 | 50,913,389원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가는 44,565,000원 → 35,652,000원 → 28,521,600원으로 크게 내려가지만, 나찬우에게 돌아가지 못한 보증금이 6,637,170원 → 15,389,736원 → 22,391,789원으로 늘어납니다. 결국 최소 실질취득은 세 시나리오 모두 약 5,000만원대에서 크게 움직이지 않습니다.
⑤ 시세·환금성 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
라움빌은 2013.09.06. 사용승인된 16세대 규모 건물입니다. 제공된 거래정보에는 이 물건과 면적이 일치하는 최근 실거래가가 확인되지 않고, 최근 낙찰사례도 없습니다. 따라서 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다.
더구나 본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이고 지하 1층 물건입니다. 라움빌 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.5회로 나타나 현재 5회 유찰과 비슷합니다. 여러 차례 유찰된 사실 자체가 환금성과 수요를 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
⑥ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포동주민센터 남동측 인근으로, 근린생활시설·아파트·업무시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 9층 건물이며 사용승인일은 2013.09.06.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 평탄한 세장형 토지이며 북서측 약 4M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 나찬우 보증금 원본 대조. 임대차계약, 보증금 지급내역, 전입·확정일자, 임차권등기와 경매채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 송슬기·박인서 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준권리 전 전입이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 금액 확인 전에는 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 가등기 성격 확인. 2026.02.04. 박수연 명의 시기부소유권이전담보가등기는 말소기준 이후라 소멸 예정이지만, 담보가등기 성격과 관련 문서를 원본으로 확인하세요.
- 용도 확인. 본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 실제 사용상태와 입찰 이후 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 최저가에만 시선을 두지 말고 나찬우 미배당 보증금과 미상임차인 부담을 합친 총취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 원본을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “5회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 물건은 감정가 136,000,000원에서 최저가 44,565,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 나찬우의 보증금 50,000,000원이 낙찰가보다 크고 현재 회차에서 6,637,170원이 미배당될 것으로 계산됩니다. 그래서 현재 최소 실질취득은 51,202,170원이고, 더 유찰되더라도 미배당 인수액이 커져 총부담은 약 5,000만원대에 머뭅니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 송슬기·박인서 역시 말소기준권리보다 앞서 전입했지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 근거도 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 싼지 판단할 자료가 부족합니다. 게다가 공부상 근린시설·지하층이고 이미 5회 유찰된 물건입니다. 최저가는 낮지만 권리와 환금성의 불확실성이 큰 사건으로 보는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마까지 더 떨어지나”가 아니라 “선순위 점유자들의 실제 보증금과 최종 인수액이 얼마인가”입니다.
