서울남부지방법원 2025타경705. 양천구 신월동 삼성쉐르빌 제5층 제501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 윤용이 씨이며, 2018.08.03. 거래가액 139,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 92,400,000원의 근저당권을 설정했고 이 권리가 현재 말소기준권리입니다. 이후 2023년 로지올 가압류와 2025년 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

현재 최저매각가는 102,912,000원으로 감정가 201,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 현재 회차까지 3회 유찰됐고 삼성쉐르빌의 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리기보다는 권리·점유·물건 상태를 함께 보는 편이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 권리분석의 기준점은 2018.08.03. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 92,400,000원이고, 채무자는 윤용이 씨입니다. 그 뒤 설정된 로지올 가압류 62,354,394원과 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 연무농업협동조합·경서농업협동조합·우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음

최서진 씨의 전입일은 2024.10.31.로 말소기준권리인 국민은행 근저당 2018.08.03.보다 뒤입니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되는 금액이나 날짜가 없어, 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 정확합니다.

③ 가격·회차 — 감정가의 51.2%, 그러나 ‘시세 할인’과는 다르다

현재 최저매각가 102,912,000원은 감정가 201,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 82,329,600원(40.96%), 5회 유찰 시는 65,863,680원(32.77%)입니다.

다만 삼성쉐르빌은 총 8세대이고, 비교 대상으로 잡힌 면적 36.95㎡는 이 물건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차의 큰 할인율을 곧바로 ‘최근 시세 대비 저렴하다’는 근거로 사용하지 않습니다. 이 사건에서 확정적으로 읽을 수 있는 가격 신호는 3회 유찰과 감정가 대비 51.2%라는 사실입니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,912,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 총 채권액 154,754,394원 중 100,671,232원이 배당되고, 54,083,162원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신강초등학교 북서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층, 사용승인일 2009.06.04. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적 205.4㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가 2,752,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역·건축허가·착공제한지역·제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 현장 상태. 외부 관찰 결과 테라스 부분을 샌드위치패널 및 창호 등으로 막아 이용 중인 것으로 파악됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 점유 범위 확인. 최서진 씨의 점유부분이 미상입니다. 전입일상 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 관계를 최종 서류로 대조해야 합니다.
• 테라스 부분 확인. 샌드위치패널·창호 등으로 막아 사용 중인 부분의 실제 구조와 이용 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 동일·유사 면적의 최근 거래와 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성 고려. 총 8세대 다세대이고 평균 유찰 3.0회라는 점을 감안해 재매각 수요와 금융조건을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 최서진 씨도 2024년 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔고 이미 3회 유찰됐지만, 이 할인율 자체가 최근 실거래 대비 저평가를 의미하지는 않습니다. 8세대 다세대라는 규모, 평균 3.0회 유찰, 임차인의 구체적 임대조건 미상, 테라스 부분 이용 상태까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 현장 상태 확인 없이는 성급한 가점이 어려운 물건입니다.