서울남부지방법원 2025타경759. 마곡동 우성르보아투 제8층 제819호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 125,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 64,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 51.2%라 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 유찰 횟수보다 대항력 있는 임차보증금의 승계가 가격을 결정합니다.
임차인 홍수연은 2021.08.11. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.05.입니다. 현재 말소기준권리는 2025.08.29. 케이비국민카드 가압류이므로, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 약 4년 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 739-2 우성르보아투 제8층 제819호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 5층 / 지상 13층 · 제8층 제819호 |
| 소유자 | 김혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 64,000,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 홍수연 / 125,562,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 대지권 형태 | 대지권등록부가 아닌 토지 공유지분 형태로 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입·점유가 앞선다
이 사건의 말소기준은 2025.08.29. 케이비국민카드 가압류 11,832,578원입니다. 2015.06.17. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 96,000,000원은 2021.08.11. 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준 역할을 하지 않습니다. 반면 임차인 홍수연은 같은 2021.08.11. 전입·점유를 시작해 2025.08.29. 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍수연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2021.08.11 | 2021.07.05 | 2025.09.16 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 57,552,000원 |
홍수연은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 현재 회차에서 배당 가능한 금액은 집행비용을 제외한 62,448,000원이고, 보증금 120,000,000원 중 부족분 57,552,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 인수액은 커진다
이 사건은 최저매각가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가는 64,000,000원이지만 임차보증금 미배당 인수액이 57,552,000원이므로 실질취득은 121,552,000원입니다. 이는 감정가 125,000,000원의 약 97.2%입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 64,000,000원 | 57,552,000원 | 121,552,000원 |
| 4회 유찰 시 | 51,200,000원 | 70,121,600원 | 121,321,600원 |
| 5회 유찰 시 | 40,960,000원 | 80,177,280원 | 121,137,280원 |
4회, 5회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 그만큼 임차보증금 미배당액이 커집니다. 그래서 총부담은 계속 약 121,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가는 효과가 인수액 증가로 상쇄되어, 실질취득은 보증금 수준에 가깝게 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 1. 임차인 홍수연 보증금 | 120,000,000원 | 62,448,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,832,578원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 홍수연 | 125,562,739원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 19,935,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,552,000원을 제외한 62,448,000원이 임차보증금에 배당되고, 임차보증금 부족분 57,552,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 13층 건물의 제8층 제819호입니다.
- 입지. 서울송화초등학교 남측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 신방화역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역이며, 토지는 평탄한 가로장방형의 상업용 건부지입니다.
- 도로. 건물 북측으로 노폭 약 30m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 대지권 형태. 대지권등록부 방식이 아니라 토지 공유지분 형태로 등기되어 있어 입찰 전 권리 범위를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 현황 확인. 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가됐으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 64,000,000원에 낙찰돼도 보증금 미배당 57,552,000원을 인수해 총부담은 121,552,000원입니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 4회 유찰 시 실질취득 121,321,600원, 5회 유찰 시 121,137,280원으로 최저가 하락 폭에 비해 총부담 변화는 작습니다.
- 임차인 대항력 원본 대조. 2021.08.11. 전입·점유, 2021.07.05. 확정일자, 2025.09.16. 임차권등기와 배당요구 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인과 경매채권자의 관계 확인. 홍수연이 임차권자이면서 강제경매개시결정 채권자로 등기되어 있으므로 실제 임대차관계와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 토지 공유지분 확인. 대지권등록부가 아닌 토지 공유지분 형태이므로 해당 호실과 연결되는 토지 지분 및 경매대상 범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,400만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 3회 유찰·최저가 64,000,000원이라는 숫자입니다. 대항력 있는 임차인 홍수연의 보증금이 120,000,000원이고, 현재 예상배당 후 남는 57,552,000원이 매수인에게 승계되므로 실질취득은 121,552,000원입니다. 감정가 125,000,000원과 비교하면 약 97.2% 수준이라, 외형상 51.2%까지 떨어진 최저가와는 완전히 다른 그림입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 4회 유찰 시 인수액이 70,121,600원, 5회 유찰 시 80,177,280원으로 커지면서 실질취득은 계속 약 121,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “대항력 보증금 잔액까지 합친 총부담을 감당할 가격인가”입니다. 여기에 임차권자와 경매신청 채권자가 동일인이라는 점, 토지가 대지권등록부가 아닌 공유지분 형태라는 점까지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
