서울남부지방법원 2025타경6773. 구로구 개봉동 해마루 제비동 2층 202호, 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·욕실·주방 및 식당·거실·발코니·현관 구조로 이용 중이며, 사용승인일은 2017.03.16입니다. 현재 소유자는 정연철이고, 2022.05.13 거래가액 192,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2022.06.17 설정된 김영길의 근저당권 105,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
점유자는 LI YINZAI와 CUI YONGZHU 두 명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.03.09로 말소기준일 2022.06.17보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. CUI YONGZHU는 확정일자가 2022.04.29로 빠르지만 전입이 말소기준보다 늦어, 확정일자만으로 선순위 대항력을 만들지는 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경6773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉로11길 66-4, 제비동 제2층 제202호 (개봉동, 해마루) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 27.02㎡ · 방2·욕실·주방 및 식당·거실·발코니·현관 · 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 정연철 (2022.05.13. 거래가액 192,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 25,636,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최영수 / 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.17 김영길의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 구로구 압류, 순천북부새마을금고 가압류, 한국자산관리공사 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2017년 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당권 2건과 2020년 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
임차·점유 현황
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| LI YINZAI | 202호 | 2023.03.09 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI YONGZHU | 202호 | 2023.03.09 | 2022.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하지 않았지만, 대항력은 없어 매수인 승계액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래 시차를 봐야 한다
해마루(341-7) 전용 27.02㎡·27.92㎡ 거래 6건입니다. 전체 평균은 192,250,000원이지만, 가격 판단은 이 평균보다 최신 거래와 최근 가격지표를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.05의 197,500,000원이고, 최근 가격지표도 197,500,000원(1건)입니다. 최근과 과거 가격의 비교 추세는 +3.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 27.92㎡ | 5 | 197,500,000원 |
| 2023.03 | 27.92㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2022.07 | 27.02㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 2022.04 | 27.02㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2022.04 | 27.02㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 2021.09 | 27.92㎡ | 2 | 182,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 192,250,000원 |
현재 최저가 25,636,000원은 최근 가격지표 197,500,000원의 13.0% 수준입니다. 인수액도 0원이므로 실질취득 역시 25,636,000원으로 계산됩니다. 숫자만 놓고 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 다만 최신 확인 거래가 2024.05로 매각기일 2026.10.21과 시차가 크고, 표본도 적습니다. 따라서 197,500,000원을 현재 즉시 매도 가능한 확정 시세로 간주해 차익을 계산하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,636,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 861,448원 |
| 1. 근저당 · 김영길 | 105,000,000원 | 24,774,552원 |
| 2. 가압류 · 순천북부새마을금고 | 2,118,573원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 18,602,270원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 청구 | 192,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 317,720,843원 중 채권자 예상배당은 24,774,552원이고, 미배당은 292,946,291원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울개웅초등학교 동측 인근이며, 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 근거리에 1호선 개봉역과 간선·지선버스정류장이 있으나, 감정평가상 제반 교통여건은 보통 이하입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상6층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2017.03.16입니다. 도시가스 개별난방, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일단지 기준 등고평탄한 사다리형 토지이며, 서측으로 폭 약 6~8m 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역은 지목 도로에 한정됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 해마루는 29세대 규모이고 거래 표본이 6건에 불과합니다. 최신 거래도 2024.05여서, 현재 매수층과 재매각 가능성을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 관계 재확인. LI YINZAI·CUI YONGZHU 두 점유자의 실제 거주 여부와 명도 가능성을 현장 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 두 점유자 모두 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 배당표와 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 최근 시세 재검증. 최신 거래가 2024.05로 매각기일과 간격이 큽니다. 인근 동일 면적 다세대의 현재 매물·실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 사유 확인. 단순 시장 침체인지, 내부 상태·점유·접근성·대출 가능성 등 개별 사유가 있는지 현장과 원본 서류로 확인하세요.
- 환금성 우선. 현재 최저가는 낮지만 해마루 경매 통계상 평균 유찰 9.0회·낙찰률 0.0%입니다. 매수 후 매도 기간을 길게 잡는 보수적 시나리오가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 파격, 환금성은 경고”
이 물건의 권리구조는 생각보다 단순합니다. 말소기준은 2022.06.17 김영길 근저당이고, 두 점유자는 모두 2023.03.09 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 자료상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 반면 가격은 감정가 191,000,000원에서 9회 유찰돼 25,636,000원까지 내려왔습니다.
문제는 이 할인율을 그대로 수익률로 읽으면 안 된다는 점입니다. 최신 거래는 2024.05의 197,500,000원이고 최근 가격지표도 같은 금액이지만, 매각기일과의 시간차가 큽니다. 더구나 단지 경매 통계 자체가 평균 9.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 권리 위험은 낮고 가격은 매우 낮지만, 9번이나 시장에서 외면받았다는 사실이 가장 큰 리스크 신호입니다. 이 물건은 “얼마나 싸게 사느냐”보다 “산 뒤 실제로 얼마에, 얼마나 빨리 팔 수 있느냐”가 승부처입니다.