서울남부지방법원 2025타경6773. 서울 구로구 개봉동 해마루 비동 2층 202호, 전용 27.02㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 191,000,000원이지만 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 32,045,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.06.17. 설정된 김영길의 근저당권(채권최고액 105,000,000원)입니다. 이후 구로구 압류, 순천북부새마을금고·한국자산관리공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 최근 12개월 실거래 197,500,000원 대비 현재 최저가가 16.2%에 불과해 할인폭이 매우 큽니다. 다만 이 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리기에는 경고가 분명합니다. 이 물건이 속한 해마루의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 즉 권리보다 환금성과 시장 수요를 더 강하게 점검해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경6773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉로11길 66-4, 제비동 제2층 제202호 (개봉동, 해마루) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.02㎡ · 방2·욕실·주방 및 식당·거실·발코니·현관 · 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 정연철 (2022.05.13. 거래가액 192,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 32,045,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2017.03.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2017년 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 2020년 교보자산신탁 명의의 신탁등기도 2022년 소유권 이전 과정에서 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.06.17. 김영길 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 구로구 압류, 순천북부새마을금고·한국자산관리공사 가압류와 2025.01.22. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| LI YINZAI | 202호 | 2023.03.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI YONGZHU | 202호 | 2023.03.09 | 2022.04.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.03.09.로 말소기준인 2022.06.17.보다 늦어 대항력이 없습니다. CUI YONGZHU는 확정일자가 2022.04.29.로 앞서 있으나, 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없습니다. 보증금과 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 8회 유찰을 함께 봐야 한다
해마루(341-7)는 총 29세대, 2017.03.16. 사용승인된 다세대입니다. 대상 전용면적은 27.02㎡이고 실거래 비교 면적도 27.02㎡·27.92㎡로 매칭돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 27.92㎡ | 5 | 197,500,000원 |
| 2023.03 | 27.92㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2022.07 | 27.02㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 2022.04 | 27.02㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2022.04 | 27.02㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 2021.09 | 27.92㎡ | 2 | 182,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 192,250,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균 192,250,000원보다 최근 12개월 평균 197,500,000원과 최신 거래 197,500,000원을 우선해 보는 것이 타당합니다. 현재 최저가 32,045,000원은 최근 12개월 평균의 16.2%입니다. 최근 구간은 과거 거래보다 3.3% 높은 추세로 집계돼 하락장 신호는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 976,810원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김영길 | 105,000,000원 | 31,068,190원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 순천북부새마을금고 | 2,118,573원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 한국자산관리공사 | 18,602,270원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 | 192,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 317,720,843원 중 예상 배당은 31,068,190원이며 미배당은 286,652,653원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 32,045,000원 | 31,068,190원 | 286,652,653원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 25,636,000원 | 24,774,552원 | 292,946,291원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 20,508,800원 | 19,739,642원 | 297,981,201원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울개웅초등학교 동측 인근이며 다세대·연립주택이 밀집한 주거지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 북동측 근거리에 1호선 개봉역과 간선·지선버스정류장이 있으나, 제반 교통여건은 보통 이하로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물의 2층 202호이며, 사용승인일은 2017.03.16입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 서측으로 폭 약 6~8m 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 3,040,000원/㎡, 토지면적 151.1㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래는 존재하지만 경매 통계상 평균 8회 유찰·낙찰률 0.0%로, 경매 시장에서의 환금성은 강하게 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. LI YINZAI·CUI YONGZHU의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서·현황조사를 최종 대조하세요.
- 명도. 대항력은 없더라도 실제 점유자 2명이 확인됩니다. 낙찰 후 인도명령·명도 협의 가능성을 반영해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 가격이 시세보다 현저히 낮은데도 반복 유찰된 이유가 내부 상태·점유·대출 제한·시장 수요 중 어디에 있는지 현장 확인이 핵심입니다.
- 환금성. 동일 단지 경매 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각·임대 수요와 금융 가능 여부를 보수적으로 검토하세요.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 규제 원본 대조. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등 관련 제한의 실제 적용 범위를 확인하세요.
맺으며 — “싸게 내려온 이유”를 확인하는 경매
권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 김영길 근저당 이후 권리는 모두 소멸하고, 임차인 2명도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 최근 12개월 실거래 197,500,000원 대비 현재 실질취득 32,045,000원으로 매우 낮습니다.
그러나 이 사건의 결론은 단순히 ‘싸다’가 아닙니다. 8회 유찰, 동일 단지 경매 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%라는 숫자가 가격 할인만큼 중요합니다. 권리상 인수 부담보다 왜 시장이 계속 외면했는지를 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 환금성은 강한 경고 구간. 현장 상태와 점유·임대차 세부사항까지 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 하는 물건입니다.