5,007만원까지 내려왔지만, 6회 유찰이 보내는 경고 — 개봉동 해마루 202호

서울남부지방법원 2025타경6773. 개봉동 해마루 비동 2층 202호, 전용 27.02㎡ 다세대주택입니다. 방 2개와 욕실, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 현관으로 이용 중이며 2017년 3월 16일 사용승인된 지상 6층 건물입니다. 현재 소유자 정연철은 2022년 5월 13일 거래가액 192,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기 흐름만 보면 핵심은 분명합니다. 2017년에 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당권 2건은 2017년 5월 15일 말소됐고, 2021년 국세 압류 역시 2022년 5월 6일 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 6월 17일 김영길 근저당권 105,000,000원입니다. 두 점유자의 전입일은 모두 2023년 3월 9일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 이후 압류·가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 권리는 이미 말소, 현재 인수액 0원

등기부상 2017년 한국양봉농업협동조합 근저당권 2건과 2021년 국세 압류는 말소기준보다 앞서 등기됐지만, 각각 2017년 5월 15일과 2022년 5월 6일에 말소 완료됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리의 말소기준은 2022년 6월 17일 김영길 근저당권입니다. 2022년 12월 이후의 구로구 압류, 순천북부새마을금고·한국자산관리공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인 현황 — 실제 점유자 2명, 모두 후순위 전입

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2022년 6월 17일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. CUI YONGZHU의 확정일자는 2022년 4월 29일이지만, 대항요건을 갖춘 전입일이 말소기준보다 늦어 선순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 및 명도 협의 과정은 원본 서류와 현장조사로 보완해야 합니다.

② 시세 비교 — 싸기는 하지만 표본과 6회 유찰을 함께 봐야 한다

해마루의 전용 27.02~27.92㎡ 실거래 6건은 182,000,000원~198,000,000원이고, 전체 평균은 192,250,000원입니다. 가장 최근 거래는 2024년 5월 197,500,000원이며, 최근 12개월 평균도 1건 기준 197,500,000원입니다. 최근 가격 추세는 이전 기간 대비 3.3%입니다.

매수인 실질취득액 50,070,000원은 전체 실거래 평균의 26.0%, 최근 12개월 평균의 25.4%입니다. 시세 숫자만 비교하면 할인 폭은 매우 큽니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 6.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 최저가가 크게 낮아진 사실과 실제 매수 수요가 약했던 사실을 동시에 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,070,000원 가정)

총 채권액 2,274,920,843원 중 예상 배당액은 48,768,740원, 미배당액은 2,226,152,103원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 서울개웅초등학교 동측 인근이며, 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하고 북동측 근거리에 지하철 1호선 개봉역과 간선·지선버스정류장이 있으나, 제반 교통여건은 보통 이하로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트평지붕 지상 6층 건물로, 외벽은 석재붙임·벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6~8m의 포장도로가 개설돼 있고, 토지는 평탄한 사다리형 주거용 건부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전용 27.02㎡의 소형 다세대이고 총 29세대입니다. 실거래는 6건 확인되지만 경매 통계상 평균 6.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 재확인. LI YINZAI와 CUI YONGZHU의 실제 거주 여부, 임대차계약서, 보증금, 월세와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 두 점유자의 배당요구 여부와 최우선변제 가능성은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 내역을 대조해야 합니다.
• 말소등기 대조. 2017년 한국양봉농업협동조합 근저당권 2건의 말소 여부와 배당표상 반영 차이를 최신 등기부와 채권계산서로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가상 방2 구조이나 내부 수리 상태와 누수·결로·설비 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 명도 계획. 매수인 보증금 승계는 없더라도 실제 점유자 2명에 대한 인도명령과 이사 협의 일정을 준비해야 합니다.
• 환금성 보수 평가. 최근 12개월 시세 표본은 1건이고 단지 경매 낙찰률은 0.0%입니다. 실거래가와 동일한 가격에 즉시 처분할 수 있다는 전제로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 수도·가스 등 미납 여부를 관리주체와 점유자를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 6회 유찰의 이유”

이 물건은 말소기준 이후 임차인과 후순위 권리가 정리되는 구조로, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액 50,070,000원은 최근 12개월 거래 197,500,000원의 25.4%여서 숫자상 할인 폭도 큽니다.

그러나 좋은 경매는 단순히 감정가 대비 할인율이 큰 물건이 아닙니다. 이 물건은 이미 6회 유찰됐고, 해당 단지의 경매 통계도 평균 6.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 보증금이 확인되지 않은 실제 점유자 2명, 29세대 소규모 다세대의 환금성, 보통 이하의 교통여건, 최근 시세 표본 부족을 함께 봐야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격 간극은 크지만, 현장성과 재매각 가능성을 확인한 뒤 접근해야 하는 조건부 가격형 물건입니다.