서울남부지방법원 2025타경6933. 서울 강서구 내발산동의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층으로, 감정 이용상태상 지하 1층과 지상 2층~4층은 주거용, 지상 1층은 상업용으로 이용되고 있습니다. 토지는 142.1㎡이며, 소유자는 주식회사하우올리프로퍼티입니다.
권리의 기준점은 2021.12.21. 설정된 신목신용협동조합 근저당권입니다. 이후 박병화 근저당, 임차권등기 3건, 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤입니다. 다만 이 사건은 다수 점유관계와 호실 표시 문제가 함께 존재합니다. 따라서 등기상 후순위라는 점과 실제 인도·점유관계가 단순하다는 것은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경6933 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로45라길 45 · 서울특별시 강서구 내발산동 716-13 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 지하 1층·지상 2층~4층 주거용 · 지상 1층 상업용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 · 지상 4층 |
| 토지 | 142.1㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사하우올리프로퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 1,844,115,400원 / 1,180,234,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 청구액 | 531,174,480원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.12.21. 근저당
말소기준권리는 2021.12.21. 신목신용협동조합 근저당권입니다. 같은 근저당권에는 2022.10.19. 채권최고액 600,000,000원 변경이 기재돼 있고, 2025.06.27. 주식회사더자산관리대부로 근저당권이 이전됐으며 같은 날 고창군수산업협동조합의 근저당권부채권 질권설정도 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 알려진 전입은 후순위, 1건은 미상
전입일이 확인된 점유자들은 모두 말소기준권리인 2021.12.21.보다 늦습니다. 따라서 해당 자료 기준으로는 대항력 없음으로 분류됩니다. 김창우·김하랑·박유미의 임차권등기도 모두 말소기준권리 뒤에 등기됐으며 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 별도 기록의 이송희는 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지수 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이송희(주민등록) | 미상 | 2023.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조인영 | 미상 | 2022.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영주 | 미상 | 2022.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준한 | 미상 | 2022.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영욱 | 미상 | 2022.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김단비 | 미상 | 2022.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차지은 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주현 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이송희(상가) | 미상 | 2022.06.02 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창우 | 지하1층 일부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.17 | 20,000,000원 | 없음 | 확정일자 2022.02.17 | 없음 |
| 김하랑 | 지하1층 일부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.04 | 80,000,000원 | 없음 | 확정일자 2022.02.08 | 없음 |
| 박유미 | 2층 일부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.30 | 120,000,000원 | 없음 | 확정일자 2022.02.28 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 2022.03.04 | 미상 | 없음 | 확정일자 2022.02.08 | 없음 |
| 이송희 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격 — 감정가 64%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
감정가는 1,844,115,400원, 현재 최저매각가는 1,180,234,000원으로 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다.
다만 이 사건에서는 감정가와 유찰 회차 가격은 확인할 수 있어도, 이를 실제 시장 거래가격과 동일시할 수는 없습니다. 따라서 “감정가보다 많이 내려왔다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 분리해야 합니다. 가격 메리트는 별도 시세 검증 없이 감정가 대비 비율만으로 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,180,234,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,202,340원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 신목신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 1,166,031,660원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 박병화 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 채권 총액 1,586,000,000원 중 1,166,031,660원이 배당되고, 미배당은 419,968,340원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 1,180,234,000원 | 1,166,031,660원 | 419,968,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 944,187,200원 | 932,345,328원 | 653,654,672원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 755,349,760원 | 745,396,262원 | 840,603,738원 | 0원 |
⑤ 현황·입지·건물 체크
- 이용상태. 지하 1층과 지상 2층~4층은 주거용, 지상 1층은 상업용으로 이용 중입니다.
- 호실 표기. 일반건축물대장 및 건축물현황도상 개별 주택 호수와 실제 명판의 “101”~“502” 표기가 서로 다르므로 점유자와 실제 점유호 연결이 핵심입니다.
- 공동취사장. 일반건축물대장 및 건축물현황도상 공동취사장 부분은 현황 “주택(101호)”으로 탐문됐습니다.
- 토지 일부. 토지 중 6.1㎡는 현황 “도로”로 이용 중입니다.
- 입지. 화곡보건경영고등학교 북동측 인근이며 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 ‘내발산역’ 등이 소재합니다.
- 토지계획. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)이며 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,529,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이송희 점유관계 확인. 주거 점유 기록 가운데 전입일·확정일자가 확인되지 않은 이송희는 반드시 말소기준일 전후 전입 여부와 실제 보증금·점유호를 대조해야 합니다.
- 동명이인·중복기록 구분. 이송희(주민등록), 이송희(상가), 이송희의 각 기록이 실제로 어떤 점유관계와 연결되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 매칭. 건축물대장·현황도와 현황 명판이 다르므로, 임차권등기와 각 점유자의 실제 호실을 도면 기준으로 맞춰보는 작업이 필요합니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 2021.12.21. 1,356,000,000원 근저당, 2022.10.19. 600,000,000원 변경, 2025.06.27. 근저당권 이전 및 질권설정을 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 1,180,234,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 임대수익·현황·주변 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 142.1㎡ 중 6.1㎡가 현황 도로로 이용 중인 점을 현장과 도면에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 중요한 것은 미상 점유를 지우는 일
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,844,115,400원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,180,234,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 배당 계산도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다. 알려진 전입일 역시 모두 2021.12.21. 말소기준권리보다 늦어 권리 구조의 큰 방향은 후순위입니다.
하지만 다가구주택은 점유자 한 명의 날짜가 전체 결론을 바꿀 수 있습니다. 이 사건에는 전입일 미상 주거 점유 1건이 남고, 실제 호실 표시와 건축물현황도도 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 “배당모형은 인수 0원, 그러나 권리 확인은 아직 완료되지 않았다”입니다. 감정가 64%라는 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 미상 점유자의 전입·보증금과 실제 호실입니다.
