서울남부지방법원 2025타경7974. 서울 양천구 신월동, 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 다가구주택과 토지입니다. 등기부상 말소기준은 2023.08.21. 중소기업은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 이후 설정된 천리나 근저당, 국세 압류, 경매개시결정, 메리츠캐피탈 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 박선희·이재성·유정아·백유겸·FU JIA·박찬혁·고호경은 모두 말소기준일보다 앞선 전입일을 가지고 있습니다. 특히 배당계산상 박선희 보증금 95,000,000원과 고호경 보증금 240,000,000원은 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 최저가가 내려갈수록 이 부분이 사라지는 것이 아니라, 낙찰대금 밖에서 매수인이 별도로 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7974 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 곰달래로11길 38-2 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박한아 |
| 감정가 / 최저가 | 910,455,880원 / 152,749,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 83,436,082원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 | 139.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,285,000원/㎡ |
| 건물 | 벽돌조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 1990.06.04 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 선순위 임차인은 남는다
말소기준은 을구 2번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 천리나 근저당권, 국세 압류 3건, 박찬혁 강제경매개시결정, 메리츠캐피탈 가압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 말소기준 이전에 이미 전입한 주택임차인들의 대항력은 별개 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 인수확정 335,000,000원 + 미상 위험
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선희 | 101호 | 2021.06.28 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 승계 95,000,000원 |
| 이재성 | 201호 | 2022.01.25 | 미상 | 대항력 有 우선변제 | 미배당분 승계 가능 |
| 유정아 | 102호 | 2022.02.25 | 미상 | 대항력 有 우선변제 | 미배당분 승계 가능 |
| 백유겸 | 301호 | 2023.04.24 | 미상 | 대항력 有 | 미상 |
| FU JIA | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 대항력 有 | 미상 |
| 박찬혁 | 건물 지층 66.3㎡ 중 별지도면 표시 | 2022.02.10 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 현재 가정 전액배당 |
| 고호경 | 건물 2층 전부 | 2021.02.09 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 승계 240,000,000원 |
보증금이 확인된 임차인만 보면 박선희 95,000,000원, 박찬혁 80,000,000원, 고호경 240,000,000원입니다. 현재 배당가정에서는 박찬혁이 80,000,000원을 우선변제받아 전액 회수하지만, 박선희와 고호경의 합계 335,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
더 중요한 것은 이재성·유정아·백유겸·FU JIA입니다. 이들은 말소기준보다 전입이 빠른 대항력 임차인으로 확인되지만 보증금이 확인되지 않습니다. 이재성과 유정아는 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있으나, 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 잔액의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 백유겸과 FU JIA 역시 보증금 규모가 확인되지 않아 현재 335,000,000원을 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
③ 배당과 실질취득 — 낙찰대금 밖의 335,000,000원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,938,486원 |
| 1. 임차인 박찬혁 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 인수 · 박선희 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 고호경 보증금 | 240,000,000원 | 0원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 96,000,000원 | 69,810,514원 |
| 3. 천리나 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 박찬혁 경매개시결정 | 83,436,082원 | 0원 |
| 5. 메리츠캐피탈 가압류 | 20,880,349원 | 0원 |
| 6. 한국주택금융공사 경매개시결정 | 83,436,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 152,749,000원 가정. 채권자 총 청구 383,752,513원 중 69,810,514원 배당, 미배당 313,941,999원. 매수인 인수액 335,000,000원. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 8회 유찰을 어떻게 읽어야 하나
| 현재 회차 | 8회 유찰 · 최저매각가 152,749,000원 · 채권자 미배당 313,941,999원 · 매수인 인수 335,000,000원 |
|---|---|
| 9회 유찰 시 | 최저매각가 122,199,200원 · 채권자 미배당 344,064,102원 · 매수인 인수 335,000,000원 |
| 10회 유찰 시 | 최저매각가 97,759,360원 · 채권자 미배당 368,152,821원 · 매수인 인수 335,000,000원 |
표면 최저가는 더 내려가지만 확인된 인수액 335,000,000원은 그대로입니다. 현재 회차는 최저가 152,749,000원에 인수액 335,000,000원을 더해 최소 487,749,000원이 필요합니다. 9회 유찰 시에도 단순 합계가 최소 457,199,200원, 10회 유찰 시 최소 432,759,360원입니다. 여기에 아직 금액이 확인되지 않은 선순위 임차인의 미배당 보증금이 추가될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 월정초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있습니다.
- 건물. 벽돌조 평슬래브지붕 2층, 사용승인일 1990.06.04입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 도시가스보일러 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 토지. 139.1㎡, 평지·자루형, 세로한면(가), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·수평표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 335,000,000원은 낙찰가 밖의 부담. 박선희 95,000,000원·고호경 240,000,000원의 인수액을 입찰가와 반드시 합산하세요.
- 보증금 미상 임차인 확인. 이재성·유정아·백유겸·FU JIA의 실제 보증금과 배당순위, 미배당 시 인수액을 확정해야 합니다.
- 박찬혁 임대차 실체 확인. 임차권자이면서 경매채권자로 나타나는 관계를 계약서·송금내역·채권원인 등으로 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 선순위 점검. 국세 압류 3건 중 당해세가 있다면 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 명세서 인수권리 원문 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기의 미배당 잔액 인수 조건을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 시세 별도 확인. 이 사건은 동일 비교 실거래 자료가 없어 감정가 할인율을 시세 할인율로 대체하면 안 됩니다.
- 점유별 명도 검토. 여러 호실·여러 임차인이 존재하므로 호실별 점유관계와 인도 가능 시점을 각각 확인해야 합니다.
맺으며 — “8회 유찰 ≠ 싼 물건”
이 사건은 표면적으로는 감정가 910,455,880원에서 최저가 152,749,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 최저가가 아닙니다. 확인된 대항력 임차인 인수액만 335,000,000원이고, 현재 회차 최소 실질취득은 487,749,000원입니다.
여기에 이재성·유정아·백유겸·FU JIA의 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들의 미배당 보증금이 존재하면 매수인 부담은 더 커질 수 있습니다. 등기상 후순위 근저당·압류가 소멸한다는 사실보다 선순위 임차인의 보증금 규모를 완전히 확정하는 것이 이 사건의 선결조건입니다. 다가구주택이라는 환금성 특성과 8회 유찰, 다수 선순위 임차인, 미상 보증금이 함께 겹친 만큼 최저가만으로 접근할 물건은 아닙니다.
