서울남부지방법원 2025타경7974. 양천구 신월동 곰달래로11길 38-2의 다가구주택과 토지가 일괄 대상입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 벽돌조 평슬래브지붕 2층, 사용승인일은 1990.06.04입니다. 토지는 139.1㎡의 대지로 제2종일반주거지역에 놓여 있습니다. 현재 소유자는 박한아이고, 2025.01.24 박찬혁의 강제경매개시결정으로 사건이 진행됐습니다.
등기부만 보면 말소기준은 2023.08.21 중소기업은행 근저당권 96,000,000원이고 그 뒤의 천리나 근저당, 세무서 압류, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 말소되는 등기보다 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인입니다. 고호경·박선희·이재성·유정아·박찬혁을 비롯해 말소기준 전 전입자가 여러 명 존재하고, 일부는 보증금이나 확정일자 확인이 충분하지 않아 매수인이 부담할 금액을 현재 숫자만으로 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7974 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 곰달래로11길 38-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 벽돌조 평슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 139.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박한아 · 2021.07.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 910,455,880원 / 190,936,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 83,436,082원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.08.21 설정된 중소기업은행 근저당권 96,000,000원입니다. 2024.01.30 천리나 근저당권 100,000,000원과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 고호경은 2021.02.09, 박선희는 2021.06.28, 이재성은 2022.01.25, 박찬혁은 2022.02.10, 유정아는 2022.02.25, FU JIA는 2023.02.28, 백유겸은 2023.04.24 전입으로 모두 말소기준보다 앞선 시점입니다.
② 임차인 분석 — 335,000,000원이 끝이라고 단정할 수 없다
| 임차인 / 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선희 · 101호 | 2021.06.28 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 95,000,000원 인수 |
| 이재성 · 201호 | 2022.01.25 · 확정 2021.05.14 | 미상 | 대항력 有 | 배당요구 | 미배당 잔액 위험 |
| 유정아 · 102호 | 2022.02.25 · 확정 2022.02.03 | 미상 | 대항력 有 | 배당요구 | 미배당 잔액 위험 |
| 백유겸 · 301호 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| FU JIA · 점유부분 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박찬혁 · 지층 30㎡ 부분 | 2022.02.10 · 확정 2022.01.17 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 잔액 인수 |
| 고호경 · 건물 2층 전부 | 2021.02.09 · 점유 2021.02.26 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 미확인 | 240,000,000원 인수 |
| 주거주택 | 전입 미상 · 배당요구 2025.03.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
박선희와 고호경의 보증금만 합쳐도 335,000,000원입니다. 특히 고호경의 보증금 240,000,000원은 현재 최저매각가 190,936,000원보다 큽니다. 이런 대항력 인수형은 낙찰가 숫자만 낮아진다고 매수인의 경제적 부담이 같은 폭으로 줄어드는 구조가 아닙니다. 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로 가격 판단의 기준을 최저가가 아닌 실질취득액에 두어야 합니다.
③ 가격 해석 — 감정가 20.97%라는 숫자에 속으면 안 된다
이 사건은 7회 유찰되어 감정가 910,455,880원에서 현재 최저매각가 190,936,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 152,748,800원, 9회 유찰 시 122,199,040원입니다. 하지만 현재·8회·9회 시나리오 모두 매수인 인수액은 335,000,000원으로 제시되어 있습니다.
따라서 이 사건에서 유찰 횟수 자체는 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 실거래 시세를 확인하지 않은 채 ‘감정가 대비 20.97%’만 보고 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 더구나 보증금 미상 선순위 점유자가 남아 있어 최종 인수액이 커질 가능성을 먼저 해소해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,473,104원 |
| 1. 임차인 박찬혁 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 인수 · 임차인 박선희 | 95,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 임차인 고호경 | 240,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 천리나 근저당 | 100,000,000원 | 11,462,896원 |
| 4. 경매개시결정 · 박찬혁 | 83,436,082원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 20,880,349원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 83,436,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오의 채권자 총 청구액은 383,752,513원, 채권자 총 배당액은 107,462,896원, 미배당은 276,289,617원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 생길 수 있으며, 실제 배당순위와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물입니다. 사용승인일은 1990.06.04입니다.
- 입지. 월정초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 139.1㎡, 평지·자루형·세로한면(가)이며 공시지가는 2,285,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역·수평표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 335,000,000원 인수 재검증. 박선희 95,000,000원과 고호경 240,000,000원의 배당·인수 관계를 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 이재성·유정아의 보증금과 백유겸·FU JIA·주거주택의 임대차 조건을 확인하기 전에는 최대 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 을구 순위 7번 확인. 매각물건명세서가 을구 4번·6번·7번 임차권등기의 미배당 잔액 승계를 명시하므로, 7번 임차권등기의 권리자·보증금·전입·확정일자를 원본에서 확인해야 합니다.
- 박찬혁 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자로 같은 이름이 나타나는 사유와 임대차의 실체를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 역삼세무서장·중부세무서장·북부산세무서장 압류 가운데 당해세 해당액이 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준 전환. 7회 유찰과 감정가 20.97%라는 표면 가격이 아니라, 미배당 임차보증금까지 합친 실질취득 부담으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 실거래 별도 확인. 실제 주변 거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 현재 최저가 또는 실질취득액이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “1억9천만 원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 착시는 910,455,880원짜리 감정가가 7회 유찰되어 190,936,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 하지만 권리분석을 넣으면 시선이 달라집니다. 박선희 95,000,000원과 고호경 240,000,000원, 합계 335,000,000원의 매수인 인수가 현재 시나리오에 잡혀 있고, 보증금 미상 선순위 임차인까지 남아 있습니다.
말소기준 이후의 근저당·압류가 소멸한다는 사실보다, 말소기준 전에 형성된 임차관계를 얼마까지 승계하느냐가 훨씬 중요합니다. 8회·9회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 배당 부족은 오히려 커지는 시나리오입니다. 게다가 비교할 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 표면 최저가는 낮지만 권리 부담은 크고 아직 확정되지 않았다. 이 사건은 입찰가 계산보다 먼저 임차인별 보증금·배당·승계 범위를 확정해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
