56,414,000원
서울남부지방법원 2025타경8298. 개봉동 혜성팰리스 4층 402호, 다세대주택입니다. 감정가는 269,000,000원인데 7회 유찰돼 최저매각가는 56,414,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 매각가격이 아닙니다. 임차인 김민정은 2019년 12월 점유·전입을 갖췄고, 말소기준인 2023.02.28. 국세 압류보다 앞서 대항력을 확보했습니다. 매각물건명세서도 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
현재 회차 56,414,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,415,452원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 54,998,548원이 배당되고, 210,001,452원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 다음 회차로 가격이 더 내려가도 인수액이 221,081,162원, 229,944,929원으로 오히려 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담은 임차보증금 265,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8298 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 29.95㎡ · 철근콘크리트구조 7층 내 4층 |
| 이용상태 | 방2 · 욕실및화장실1 · 거실1 · 주방1 · 다용도실1 · 발코니 · 현관 |
| 소유자 | 김기용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 56,414,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민정 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준은 2023.02.28. 국의 압류입니다. 등기부상 임차권등기는 2023.07.20.로 말소기준 이후지만, 대항력 판단은 임차권등기 날짜가 아니라 실제 점유·전입 시점을 봐야 합니다. 김민정의 점유개시는 2019.12.29., 주민등록은 2019.12.30.이므로 말소기준보다 약 3년 앞섭니다. 확정일자도 2021.12.24.에 갖췄고 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2019.12.29 전입 2019.12.30 확정 2021.12.24 | 265,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 현재 210,001,452원 |
② 가격 비교 — 최저가 24.0%가 아니라 실질취득 112.8%
혜성팰리스 전용면적 대응 실거래는 2026년 6월 29.7㎡, 7층 235,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 235,000,000원이며, 표본은 1건입니다.
| 구분 | 금액 | 최근시세 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 56,414,000원 | 24.0% | 표면상 할인율일 뿐 |
| 최근 실거래 | 235,000,000원 | 100% | 2026.06 · 1건 |
| 실질취득 기준 | ≈265,000,000원 | 112.8% | 최근시세 이상 |
| 감정가 | 269,000,000원 | 114.5% | 최근 거래보다 높음 |
최저가÷최근시세가 24.0%라는 숫자만 보면 매우 싸게 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크므로 그 계산을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 권리분석상 실질취득은 약 265,000,000원 수준으로 봐야 하고, 이는 최근 실거래 235,000,000원보다 30,000,000원 높습니다. 따라서 이 물건을 “7회 유찰돼 시세보다 싸다”고 평가하면 핵심 권리관계를 반대로 읽는 셈입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,415,452원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 265,000,000원 | 54,998,548원 |
| 2. 경매개시결정 · 김민정 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 54,998,548원만 배당되고 210,001,452원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 위 예상배당에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류중학교 남측 인근. 주변은 다세대주택·대단위 아파트단지·단독주택·공원·학교와 로변 주상용건물·근린상가가 혼재하며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.09.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물의 4층 402호입니다. 승강기·화재탐지기·온수·위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 3,336,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기는 지목 도로 한정입니다.
- 환금성. 혜성팰리스는 20세대이고 최근 확인 실거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.4회인데 본건은 이미 7회 유찰돼, 반복 유찰 자체를 가격 경쟁력으로 해석하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 56,414,000원을 취득가로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 265,000,000원이 핵심 가격축입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 계산액은 210,001,452원입니다.
- 임차인과 신청채권자 관계 확인. 김민정이 임차인이자 경매신청채권자로 나타납니다. 임대차계약서·전입·점유·보증금 지급내역과 신청채권의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당 부족분을 정밀하게 계산할 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 실거래가 235,000,000원 1건뿐이므로 개별 호수의 층·향·내부상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 건축물현황도상 이용상태를 기준으로 평가했습니다.
맺으며 — “7회 유찰 ≠ 79% 할인”
이 사건의 가장 큰 착시는 56,414,000원이라는 최저가입니다. 감정가 269,000,000원에서 7회 유찰됐지만, 대항력 임차인 김민정의 보증금은 265,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되는 54,998,548원을 제외하면 210,001,452원이 남고, 그 잔액은 매수인이 인수합니다. 유찰이 한두 번 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액은 그만큼 커집니다.
따라서 이 물건의 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 약 265,000,000원으로 해야 합니다. 최근 확인된 거래는 235,000,000원으로, 실질취득이 최근 시세의 112.8%입니다. 7회 유찰·20세대 규모·실거래 표본 1건까지 감안하면, 낮은 최저가만을 근거로 가격 점수를 줄 이유가 없습니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상 — 권리와 가격 모두 보수적으로 봐야 하는 D급 구조입니다.
