서울남부지방법원 2025타경8333. 가산양우내안애애플 13층 1311호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 임차인 이창기는 2022.03.15. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.24.이며, 보증금은 145,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류는 2024.05.10.이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서상으로도 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
현재 최저가 11,811,000원에서 집행비용 612,598원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 11,198,402원뿐입니다. 따라서 보증금 145,000,000원 중 133,801,598원이 남고, 이 금액이 매수인 부담으로 넘어옵니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합친 현재 회차 실질취득은 145,612,598원입니다. 감정가 110,000,000원보다도 큰 금액이므로, “감정가의 10.74%에 사는 물건”으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제13층 제1311호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 아파트(도시형생활주택) · 방·주방·욕실·현관 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층·지상18층 중 13층 |
| 소유자 | 이동남 · 2022.03.12. 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 11,811,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이창기 / 145,119,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권이 핵심
과거 하나은행 근저당권 24,000,000원은 2015.07.29. 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 제시된 말소기준은 2024.05.10. 국민건강보험공단 압류입니다. 문제는 임차인 이창기의 전입·점유가 2022.03.15.이고 임차권등기도 2024.03.22.로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 이후의 강제경매개시결정과 2025.07.24. 국 압류는 매각으로 소멸하지만, 을구 순위3번 임차권은 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이창기 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.15 / 2022.01.24 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는다
이 사건은 일반적인 “유찰 → 낙찰가 하락 → 싸게 취득” 구조와 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아지면 그만큼 배당액이 줄고 매수인이 인수할 미배당 보증금이 증가합니다. 현재 회차에서도 낙찰가 11,811,000원과 인수액 133,801,598원을 합하면 145,612,598원으로, 사실상 보증금 145,000,000원 수준에 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 미배당·인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 11,811,000원 | 133,801,598원 |
| 11회 유찰 시 | 9,448,800원 | 136,121,278원 |
| 12회 유찰 시 | 7,559,040원 | 137,977,023원 |
이 사건 자료만으로는 최근 실거래 기준 시세를 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가나 감정가와 시세를 단순 비교해 “싸다”는 판단을 내릴 근거가 없습니다. 특히 현재 회차의 실질취득 145,612,598원은 감정가 110,000,000원보다도 높아, 낮은 최저가 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,811,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 612,598원 |
| 1. 임차인 이창기 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 11,198,402원 |
| 2. 경매개시결정 · 이창기 | 145,119,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 임차보증금 일부 배당에 사용됩니다. 임차보증금 부족분 133,801,598원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 가산양우내안애애플 제13층 제1311호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)이며 방·주방·욕실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 가산동 주민센터 북측 인근으로 아파트형공장, 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 40미터 도로와 남동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성 경고. 최근 실거래 수치와 별개로 이미 10회 유찰된 사건입니다. 실제 응찰 전에는 실질취득가 145,612,598원을 기준으로 현재 매매시장과 직접 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 11,811,000원 + 133,801,598원 = 145,612,598원입니다.
- 임차보증금 승계 확인. 이창기 보증금 145,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 확인. 이창기가 임차인이면서 경매신청채권자로 나타나는 사정의 법률관계와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수에 현혹되지 않기. 11회·12회 유찰 시에도 매각가 하락과 함께 임차보증금 인수액이 증가합니다.
- 실거래 시세 별도 검증. 최저가가 감정가의 10.74%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실질취득가를 현재 매매가격과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,181만원짜리 경매”가 아니라 인수형 경매
이 사건의 가장 큰 착시는 11,811,000원이라는 최저가입니다. 그러나 실제 임차인 1명인 이창기는 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 분석되고, 보증금 145,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 133,801,598원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 145,612,598원입니다.
11회·12회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 커지기 때문에 총부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 이 물건을 “10회 유찰돼 싸진 아파트”로 평가할 근거는 없습니다. 권리구조상 핵심은 명확합니다. 최저가가 아니라 선순위 임차보증금까지 포함한 실질취득가로 판단해야 하는 사건입니다.
