14,764,000원
서울남부지방법원 2025타경8333. 가산양우내안애애플 제13층 제1311호, 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 이창기는 2022.01.23 임대차계약, 2022.01.24 확정일자, 2022.03.15 전입·점유를 갖추고 보증금은 145,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.03.22에 이루어졌고, 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.05.10 국민건강보험공단 압류입니다.
따라서 임차권은 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다. 현재 최저가 14,764,000원에서 집행비용 665,752원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 14,098,248원이고, 나머지 130,901,752원이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제13층 제1311호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택) · 방·주방·욕실·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 지상18층 · 제13층 |
| 소유자 | 이동남 · 2022.04.05 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 14,764,000원 (9회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 이창기 / 145,119,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
과거 하나은행 근저당권 24,000,000원은 2015.07.29 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.05.10 국민건강보험공단 압류이고, 이후 강제경매개시결정과 2025.07.24 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 이창기의 임차권은 전입·점유 및 확정일자가 말소기준보다 훨씬 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창기 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 2022.03.15 | 2022.01.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 130,901,752원 |
② 가격 구조 — 1,476만원이 아니라 1억4,566만원 수준
감정가는 110,000,000원인데 9회 유찰되어 최저매각가는 14,764,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 13.42%입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크므로, 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 145,665,752원이어야 합니다.
즉 현재 회차 실질취득액은 감정가의 132.4% 수준입니다. 실거래 기준 가격 메리트는 확인되지 않은 상태에서, 감정가보다 높은 실질부담만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 13% | 14,764,000원 | 130,901,752원 | 145,119,500원 |
| 10회 유찰 시 감정가 11% | 11,811,200원 | 133,801,402원 | 145,119,500원 |
| 11회 유찰 시 감정가 9% | 9,448,960원 | 136,121,121원 | 145,119,500원 |
③ 예상배당표 (매각가 14,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 665,752원 |
| 1. 임차인 이창기 보증금 | 145,000,000원 | 14,098,248원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이창기 | 145,119,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 14,764,000원이 집행비용 665,752원과 임차인 배당 14,098,248원으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 130,901,752원은 매수인 인수로 남습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동 주민센터 북측 인근. 아파트형공장, 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상18층 건물로, 도시가스 난방·위생 및 급배수·화재탐지·소화·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 14,764,000원 낙찰가에 130,901,752원 인수가 붙어 실질취득이 145,665,752원입니다.
- 임차권 원본 확인. 2022.01.23 임대차계약, 2022.01.24 확정일자, 2022.03.15 전입·점유, 보증금 145,000,000원의 지급관계를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이창기와 강제경매 신청채권자 이창기가 동일하므로 신청채권과 임대차보증금 채권의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 10회·11회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 매수인 인수액은 각각 133,801,402원·136,121,121원으로 증가합니다.
- 점유 확인. 임차권등기 이후의 현장 점유 상태와 인도 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수가 인수잔액에 영향을 줄 수 있으므로 매각기일 직전 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “13% 낙찰가”보다 “1억3,090만원 인수”를 먼저 봐야 한다
이 사건은 9회 유찰이라는 숫자가 강하게 눈에 들어오지만, 권리구조를 반영하면 결론이 달라집니다. 최저매각가는 14,764,000원까지 내려왔지만 선순위 대항력 임차인 이창기의 보증금이 145,000,000원이고, 현재 배당으로 부족한 130,901,752원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득은 145,665,752원으로 감정가 110,000,000원의 132.4% 수준입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 미배당 임차보증금이 반대로 늘어나므로 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰됐는가”가 아니라 “낙찰 후 얼마를 추가로 인수하는가”입니다. 권리분석상 최저가만 보고 접근하기에는 위험한 대항력 인수형 사건입니다.
