의정부지방법원 2025타경63347. 가좌마을7단지꿈에그린 703동 1층 104호, 전용 161.24㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 김능래·이병임으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준은 2010.06.17. 접수된 국민은행 근저당권이고, 그 뒤에 설정되거나 집행된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 정리되어 있고, 확인된 임차인도 없습니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 없으며, 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다. 다만 공유지분에 관한 사건이 병합되어 감정가가 산정된 구조이므로, 입찰 전 최종 매각공고에서 매각대상 지분과 병합 범위를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63347 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1105 가좌마을7단지꿈에그린아파트 제703동 제1층 제104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 161.2367㎡ · 지상 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김능래 2분의 1 · 이병임 2분의 1 |
| 사용승인 / 규모 | 2010.03.29 · 545세대 |
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 348,880,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 병합 관련 | 2025타경64835 김능래 지분 2분의 1에 대한 감정평가금액을 기준으로 전체 감정평가금액 산정 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행, 매수인 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 여부를 따질 임차인이 없고, 임차보증금 인수액도 0원입니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당권 자체와 이후의 유효한 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한화건설 근저당권, 강성규 근저당권 및 2015년 가압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 거래와 하락 추세’가 중요하다
같은 단지 가좌마을7단지꿈에그린의 전용 161.24㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 702,500,000원이지만, 이 수치에는 2021년과 2022년의 750,000,000원~850,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단은 전체 평균보다 2026.03 최신 거래 450,000,000원, 최근 12개월 평균 450,000,000원, 최근 가격 추세 -38.0%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 161.24㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2024.12 | 161.24㎡ | 14 | 650,000,000원 |
| 2024.10 | 161.24㎡ | 16 | 670,000,000원 |
| 2024.06 | 161.24㎡ | 17 | 650,000,000원 |
| 2023.03 | 161.24㎡ | 7 | 780,000,000원 |
| 2022.05 | 161.24㎡ | 17 | 825,000,000원 |
| 2022.01 | 161.24㎡ | 9 | 850,000,000원 |
| 2021.11 | 161.24㎡ | 15 | 750,000,000원 |
| 2021.10 | 161.24㎡ | 4 | 730,000,000원 |
| 2021.08 | 161.24㎡ | 11 | 800,000,000원 |
| 2021.07 | 161.24㎡ | 13 | 750,000,000원 |
| 2021.07 | 161.24㎡ | 16 | 525,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 161.24㎡ | 1건 | 450,000,000원 |
| 전체 평균 | 161.24㎡ | 12건 | 702,500,000원 |
매수인 인수액이 없으므로 본건의 실질취득액은 최저가인 348,880,000원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 450,000,000원의 77.5%입니다. 숫자상 최근 거래보다 낮은 가격이지만, 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 그 거래는 14층인 반면 본건은 1층입니다. 더구나 최근 가격이 과거 거래군보다 38.0% 하락했으므로, 전체 평균 702,500,000원 대비 할인율만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 348,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,684,320원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 609,000,000원 | 343,195,680원 |
| 후순위 채권자 합계 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당액 | 2,408,884,500원 | 2,065,688,820원 |
최저가 348,880,000원 기준 집행비용을 제외한 금액은 국민은행 근저당권에도 부족합니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원이며, 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 348,880,000원 | 2,065,688,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 244,215,999원 | 2,168,887,525원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 170,951,199원 | 2,241,126,618원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘지만, 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 그 부족액이 매수인에게 이전되지는 않습니다. 이 사건은 낙찰가가 곧 실질취득액인 구조입니다. 다만 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 1.8회이고 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있어, 현재 2회 유찰 가격에서도 시장의 실제 응찰 강도를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물 내 1층 104호로, 아파트로 이용 중입니다. 사용승인일은 2010.03.29입니다.
- 입지. 가좌동행정복지센터 남측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·농경지가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 동측 진출입로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·가좌구역 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,611,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 545세대 단지이나 전용 161.24㎡의 큰 면적과 1층 조건, 최근 거래 표본 1건이라는 점이 매도기간과 가격 협상력에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 공유자별 지분 사건이 병합된 구조이므로 최종 매각공고와 물건목록에서 전체 지분이 매각되는지 다시 확인하세요.
- 최신 시세 우선. 전체 평균 702,500,000원보다 2026.03 최신 거래 450,000,000원과 최근 추세 -38.0%를 기준으로 판단하세요.
- 층 보정. 최신 비교 거래는 14층이고 본건은 1층입니다. 일조·사생활·소음·조망·방범 상태를 현장에서 확인하세요.
- 대형면적 환금성. 전용 161.24㎡는 매수층이 제한될 수 있으므로 취득가뿐 아니라 향후 매각기간과 보유비용을 함께 계산하세요.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점, 인도명령 및 이사 협의 가능성을 조사하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 정산 관계를 확인하세요.
- 배당 외 비용. 취득세·등기비용·명도비용·수리비용은 최저가와 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각공고를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘조건부 메리트’
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인과 명시된 인수권리·법정지상권이 없어 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득액은 최저가 348,880,000원과 같습니다.
가격도 최신 실거래 450,000,000원과 최근 12개월 평균의 77.5%로 숫자상 낮습니다. 그러나 최근 가격 추세가 -38.0%이고, 최근 12개월 표본이 1건뿐이며, 그 거래는 14층인 반면 본건은 1층입니다. 전용 161.24㎡의 환금성까지 고려하면 “권리상 안전하고 최근 거래보다 낮다”는 평가까진 가능하지만, 무조건 싸다는 결론은 이릅니다. 공유지분 병합 범위를 원문에서 확인하고 현장 상태와 1층 가격 보정을 반영한 입찰 상한을 세우는 것이 이 물건의 핵심입니다.
