서울남부지방법원 2025타경8556. 서울 강서구 화곡동 케이오피스텔1차 6층 604호입니다. 권리분석의 출발점은 2022.09.14. 강서세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2021.04.20. 전입과 점유, 2021.03.24. 확정일자를 갖춘 김영준은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 보증금 239,000,000원이 최저가 180,000,000원보다 크기 때문에 특별매각조건이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 이 조건이 김영준 임차권에 그대로 이행되는 것을 전제로 하면, 현재 회차의 룰상 미배당액 62,320,000원은 매수인이 실질적으로 떠안지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 31 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 6층 · 사용승인일 2021.01.08 |
| 소유자 | 고완석 (2021.04.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 180,000,000원 (감정가의 80%, 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 274,433,185원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별조건이 붙었다
말소기준은 2022.09.14. 국의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김영준의 임차권등기는 2023.06.05. 접수돼 말소기준보다 늦지만, 실제 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서므로 대항력 판단은 등기 접수일이 아니라 2021.04.20. 전입·점유를 기준으로 해야 합니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영준 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.20 2021.03.24 | 239,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 완료 2023.06.05 | 룰상 62,320,000원 실질 0원* |
| 강경석 점유 부분 미상 | 2025.01.23 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
② 실질취득 구조 — 최저가보다 특별매각조건이 핵심
현재 최저가는 180,000,000원입니다. 배당표상 집행비용 3,320,000원을 제외한 176,680,000원이 김영준에게 배당되고, 보증금 부족분은 62,320,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 매수인의 명목상 총부담은 다음과 같습니다.
다만 감정가 225,000,000원과 최저가 180,000,000원 외에 비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 5회 유찰 사실과 오피스텔 용도를 함께 고려해 실제 거래 가능 가격과 임대수요를 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 김영준 보증금 | 239,000,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 신청채권 | 274,433,185원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김영준의 보증금 부족분은 62,320,000원입니다. 특별매각조건 미적용 시 매수인 인수 대상이지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 국의 압류와 관련된 실제 세액 및 배당 순위는 원문 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물의 6층 604호입니다. 사용승인일은 2021.01.08입니다.
- 주위환경. 서울화곡초등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설과 모텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 인접대지와 등고평탄한 정방형 토지이며, 남서측과 북동측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다. 토지면적은 245㎡, 공시지가는 6,575,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 승강기, 기계식주차시설, 도시가스 개별난방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가의 시세 적정성을 확인할 수 없습니다. 오피스텔 용도와 5회 유찰 이력을 감안해 실제 매매·임대 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 김영준의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각허가 및 소유권이전 과정에서 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산. 특별조건이 정상 이행되면 인수 0원*, 이행되지 않는 상황을 가정하면 현재 회차 룰상 인수액은 62,320,000원입니다.
- 강경석 점유 확인. 2025.01.23. 전입으로 대항력은 없지만 점유 부분·보증금·인도 상태가 미상이므로 현장 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.04.20. 민간임대주택 등록 기재가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원문 및 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 80%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 매매가와 임대조건을 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 강서세무서 압류 관련 체납액과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 최종 취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 조건부로 해소된다”
이 사건을 최저가 1.80억만 보고 접근하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 김영준은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 239,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 62,320,000원을 그대로 인수한다면 총부담은 242,320,000원이 됩니다.
다만 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 해당 조건이 정상 이행될 경우 김영준 관련 실질 인수는 0원*, 실질취득은 180,000,000원*입니다. 권리의 핵심 위험은 조건부로 해소되지만, 비교 가능한 실거래가가 없고 이미 5회 유찰된 오피스텔이므로 가격 메리트까지 확인된 것은 아닙니다. 결론은 권리는 조건부 확인, 가격은 보류. 특별매각조건의 이행 가능성과 실제 시세를 모두 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
