서울남부지방법원 2025타경8670. 서울 양천구 신월동 한백빌라 지층 비01호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 윤기상은 2019년 10월 15일 매매를 원인으로 2019년 12월 2일 소유권을 취득했고, 등기 당시 거래가액은 100,000,000원입니다. 이후 2020년 8월 한국스탠다드차타드은행 근저당 채권최고액 44,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 신목신용협동조합 근저당 67,200,000원, 2024년 삼성카드 가압류 32,947,802원, 2025년 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 윤희범은 2022년 8월 5일 전입해 말소기준보다 늦고, 제공된 권리판정 역시 대항력 없음입니다. 따라서 낙찰자가 보증금 90,000,000원을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8670 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 229-31 지하층 제비01호 · 도로명 서울특별시 양천구 곰달래로14길 6-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지층 비01호 |
| 면적 | 전용 62.49㎡ |
| 소유자 | 윤기상 · 2019.10.15 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 73,318,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 37,435,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 90,000,000원도 매수인 승계는 아니다
말소기준권리는 2020.08.24 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 44,000,000원입니다. 임차인 윤희범의 임대차계약은 2022.07.04, 점유개시는 2022.07.28, 주민등록은 2022.08.05로 모두 말소기준 뒤입니다. 임차권등기는 2025.03.10 이뤄졌지만, 이미 말소기준보다 늦은 전입이므로 제공된 판정상 대항력 없음이고 해당 임차권도 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤희범 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니며, 임차권자는 윤희범입니다. 배당요구는 2025.03.10 접수된 것으로 확인되지만 우선변제 여부는 별도 확정이 필요합니다.
② 가격 비교 — 27.7%라는 숫자만 믿으면 안 된다
제공된 동일 면적 실거래는 전용 62.49㎡, 2022년 4월 2층 거래 265,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 73,318,000원은 이 금액의 27.7%입니다. 수치상 차이는 매우 크지만, 가격 메리트를 판단할 때는 거래의 시점과 표본 수, 그리고 본건이 지층이라는 점을 같이 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 62.49㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 비교값 | 62.49㎡ | 1건 | 265,000,000원 |
감정가 179,000,000원도 해당 거래보다 낮고, 4회 유찰된 현재 최저가는 73,318,000원까지 내려왔습니다. 다만 제공된 비교 거래가 2022년 4월 단 1건이어서, 이 숫자만으로 2026년 현재 시세를 정밀하게 확정하기는 어렵습니다. 특히 본건은 지층 비01호인 반면 비교 거래는 2층입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,318,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,719,724원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신목신용협동조합 | 67,200,000원 | 27,598,276원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 32,947,802원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 144,147,802원 중 예상배당 71,598,276원, 미배당 72,549,526원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 40.96% | 73,318,000원 | 72,549,526원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 58,654,400원 | 86,949,181원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 46,923,520원 | 98,468,905원 | 0원 |
추가 유찰이 발생해 매각가가 내려가도 이 사건의 시뮬레이션상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 대신 후순위 채권자의 미배당이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서도 신청채권자는 배당 시뮬레이션상 만족되는 것으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물의 지층 비01호입니다.
- 입지. 서울신강초등학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 5m 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 공항 관련 제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역 등 규제가 확인됩니다.
- 공시지가. 2,548,000원/㎡이며 토지면적은 277.9㎡입니다.
- 물건 하자 표시. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 한백빌라트는 9세대, 1993.08.20 준공으로 제시돼 있고 본건은 지층입니다. 실제 4회 유찰 이력까지 감안하면 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 윤희범은 대항력은 없지만 건물전부에 대한 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 실제 점유 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자 2022.07.04, 전입 2022.08.05, 배당요구 2025.03.10이 확인되지만 구체적 배당순위는 원본 배당관계 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 지층 상태. 채광·환기·습기·누수·곰팡이·배수 상태는 지층 물건의 가격과 재매각성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 4회 유찰 원인. 권리 문제만으로 설명되지 않는 유찰일 수 있으므로 물건 상태·접근성·시장 선호도를 반드시 별도 점검하세요.
- 실거래 표본. 비교 실거래가 2022년 4월 1건뿐이므로 265,000,000원을 현재 시세로 단정해 응찰가를 정하지 마세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 싸 보이지만 환금성이 숙제”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·임차권은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 윤희범 1명이며 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 환금성입니다. 179,000,000원 감정가가 네 차례 유찰돼 73,318,000원까지 내려왔고, 제공 실거래 265,000,000원과 비교하면 27.7%에 불과합니다. 그럼에도 비교 거래는 2022년 단 1건이고 본건은 1993년 준공 9세대 다세대의 지층입니다. 이미 4회 유찰됐다는 시장 반응까지 감안하면, 낮은 최저가 자체보다 지층의 실제 가치와 다시 팔 수 있는 가격을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 매력은 현장 검증을 통과한 뒤에만 인정할 수 있습니다.
