서울남부지방법원 2025타경8670. 서울 양천구 신월동 한백빌라트 지하층 비01호, 전용 62.49㎡ 다세대주택입니다. 감정가 179,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 114,560,000원입니다. 권리분석의 핵심은 오래된 등기와 현재 효력이 남은 등기를 구분하는 데 있습니다. 1999년부터 2014년까지 설정된 국민은행·한국주택은행·하나은행·신한은행 근저당은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 효력이 남은 선순위 담보권은 2020.08.24 한국스탠다드차타드은행 근저당 44,000,000원이며, 이를 실질적인 말소기준권리로 보는 것이 등기 흐름과 일치합니다.
임차인 윤희범은 2022.07.04 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.07.28 점유를 시작한 뒤 2022.08.05 전입했습니다. 전입일이 2020년 근저당보다 늦어 대항력은 없으며, 2025.03.10 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 배당받지 못한 보증금이 생기더라도 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 229-31 지하층 제비01호 도로명: 서울특별시 양천구 곰달래로14길 6-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 62.49㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 지하층 비01호 |
| 소유자 | 윤기상 (2019.12.02 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 114,560,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 37,435,090원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 준공 / 규모 | 1993.08.20 · 9세대 |
① 권리 흐름 — 오래된 말소등기와 현재 권리를 구분해야 한다
2020년 근저당 이후에는 2023.05.12 신목신용협동조합 근저당 67,200,000원, 2024.08.09 삼성카드 가압류 32,947,802원, 2025.02.20 임의경매개시결정, 2025.03.10 윤희범의 주택임차권등기가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 임차권자 역시 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인에게 청구할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 9,000만원, 대항력은 없다
| 임차인 / 사용 | 계약·점유·전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 윤희범 건물전부 · 주거(임차권등기) | 계약·확정 2022.07.04 점유 2022.07.28 전입 2022.08.05 임차권등기·배당요구 2025.03.10 | 90,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 임차인의 전입신고가 말소기준권리인 2020.08.24 근저당보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금 90,000,000원 중 배당되지 않는 금액이 있더라도 낙찰자가 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지만 실제 배당순위와 배당액은 채권계산서·매각물건명세서 원본을 기준으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 43.2%라는 숫자만 믿으면 안 된다
가격 비교에 사용할 수 있는 같은 건물·동일 전용면적 거래는 2022.04의 265,000,000원 단 1건입니다. 해당 거래는 2층이고, 경매 대상은 지하층 비01호입니다. 최저가 114,560,000원은 이 거래금액의 43.2%지만 거래 시점·층·주거환경의 차이가 커 현재 지하층 시세를 직접 보여주는 비교사례로 보기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 62.49㎡ | 2층 | 265,000,000원 |
| 경매 대상 | 62.49㎡ | 지하층 | 최저가 114,560,000원 |
최저가가 비교거래보다 크게 낮다는 사실은 분명하지만, 거래 표본이 1건뿐이고 2022.04 이후 거래가 확인되지 않습니다. 특히 지하층은 채광·환기·습기·침수 이력과 대출 가능 여부에 따라 매매가격과 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, “2층 거래의 43.2%이니 무조건 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 114,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,403,840원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 9,600,000원 | 9,600,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 3. 한국주택은행 근저당 | 40,300,000원 | 40,300,000원 |
| 4. 하나은행 근저당 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 5. 신한은행 근저당 | 75,600,000원 | 20,256,160원 |
| 6. 한국스탠다드차타드은행 | 44,000,000원 | 0원 |
| 7. 신목신용협동조합 | 67,200,000원 | 0원 |
| 8. 삼성카드 가압류 | 32,947,802원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 311,647,802원, 예상 배당 112,156,160원, 미배당 199,491,642원, 소유자 잔여 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 다만 1999년·2000년·2001년·2010년·2014년 근저당에는 각각 후속 말소등기가 있으므로, 실제 배당표에서는 말소된 과거 권리가 제외되는지 반드시 원본을 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 64% | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 199,491,642원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 91,648,000원 | 89,598,336원 | 222,049,466원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 73,318,400원 | 71,598,669원 | 240,049,133원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 신청채권자인 한국스탠다드차타드은행의 청구액은 37,435,090원이며, 각 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 배당 가능성은 과거 말소등기 제외 여부에 따라 달라질 수 있으므로 법원의 실제 배당순위 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신강초등학교 인근에 위치하며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물의 지하층 비01호입니다. 위생·급배수와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 장방형 토지의 다세대주택 건부지이며 북측 약 5m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역, 과밀억제권역, 공항소음 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 277.9㎡, 공시지가 2,548,000원/㎡, 지목은 대이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 1993.08.20 준공된 9세대 다세대주택의 지하층으로, 같은 면적 거래가 2022.04 한 건만 확인됩니다. 거래 표본 부족과 지하층 특성으로 매도기간과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 1999년부터 2014년까지 설정된 근저당의 말소 여부를 현재 등기사항전부증명서에서 다시 대조하고, 2020.08.24 근저당이 실제 말소기준인지 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 윤희범의 전입일·점유개시일·확정일자·임차권등기와 배당요구 상태가 동일하게 기재됐는지 확인하세요.
- 지하층 현장조사. 창호가 지표면 위에 얼마나 노출되는지, 채광·환기·결로·곰팡이·누수·악취·침수 이력과 배수시설을 확인하세요.
- 대출 가능액 확인. 지하층 다세대는 금융기관 담보평가가 감정가나 낙찰가보다 낮게 나올 수 있으므로 입찰 전 대출한도와 자기자금 규모를 확정하세요.
- 실제 점유자 확인. 임차권등기가 있더라도 현재 점유 상태와 명도 상대방은 달라질 수 있으므로 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비, 수도·전기·가스 미납과 장기 공실 여부를 확인하세요.
- 지하층 실거래 확보. 2022.04 2층 거래만으로 상한가를 정하지 말고 인근 유사 지하층·반지하 다세대의 실제 매물과 거래가격을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 현장에서 확정”
이 물건의 임차인은 실제 1명이고 보증금은 90,000,000원이지만, 전입일이 2020년 한국스탠다드차타드은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 비교적 단순한 소멸형입니다.
가격은 감정가 179,000,000원에서 두 차례 유찰된 114,560,000원으로, 확인된 2022.04 실거래 265,000,000원의 43.2%입니다. 다만 실거래는 2층 한 건이고 경매 대상은 지하층입니다. 거래 공백과 층 차이, 9세대 소규모 다세대의 환금성을 감안하면 이 비율만으로 높은 가격 점수를 줄 수는 없습니다. 권리는 합격이지만, 최종 입찰가는 지하층의 실제 상태와 대출 가능액을 확인한 뒤 정해야 합니다.