서울남부지방법원 2025타경8777. 서울 영등포구 신길동 4902-15의 토지와 지하1층·지상2층 건물입니다. 감정평가상 지하1층과 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중이며, 토지면적은 120.8㎡입니다. 건물은 벽돌조 시멘트 기와지붕 구조로 사용승인일은 1979.12.09입니다. 현재 최저매각가는 999,240,000원으로 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2012.02.17 접수된 하나은행 근저당입니다. 이후 설정된 하나은행·국민은행· 별내새마을금고 근저당과 김순자·최영숙·정갑두의 가압류, 본건 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 등기권리와 별개로 선순위 임차인 김영희의 보증금 5,000,000원은 배당으로 소진되지 않고 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8777 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 4902-15 · 서울특별시 영등포구 신길로38길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하1층 근린생활시설 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 토지 | 120.8㎡ · 대 · 근린상업지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 시멘트 기와지붕 · 지하1층·지상2층 · 사용승인일 1979.12.09 |
| 소유자 | 유병희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,951,639,900원 / 999,240,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김순자 / 269,068,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준은 2012.02.17 을구 12번 하나은행 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 360,000,000원이었고, 2019.11.25 변경등기에는 채권최고액 305,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후의 을구 13번 하나은행, 을구 14·16번 국민은행, 을구 15번 별내새마을금고 및 갑구의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수는 김영희 1명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 대상은 없으며, 실제 임차인은 3명입니다. 유상현과 유상숙은 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있고, 김영희만 선순위 대항력 임차인입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유상현 · 2층 | 2022.03.25 | 360,000,000원 | 해당 없음 | 無 | 미상 | 無 |
| 유상숙 · 지층 일부 | 2024.10.07 | 298,000,000원 | 해당 없음 | 無 | 미상 | 無 |
| 김영희 · 1층 중 미용실 | 1988.10.14 | 5,000,000원 | 200,000원 | 有 | 無 | 5,000,000원 |
김영희는 2025.05.23 배당요구를 했지만, 제공된 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액 인수로 처리됐습니다. 또한 김영희는 과거 등기에서 채무자로 등장한 이름과 관련성이 지적돼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이는 확정된 사실이 아니라 확인이 필요한 위험 신호입니다.
③ 가격 판단 — 최저가 51.2%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 999,240,000원으로 감정가 1,951,639,900원의 51.2%입니다. 그러나 이 사건에는 인수 보증금 5,000,000원이 있으므로 매수인의 실질취득은 1,004,240,000원으로 봐야 합니다. 낙찰대금 외에 별도로 떠안는 금액을 빼고 최저가만 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
또한 비교할 실거래 자료가 없어 감정가와 유찰률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론내릴 근거가 없습니다. 3회 유찰은 가격이 크게 낮아졌다는 사실을 보여주지만, 시장가치 대비 저평가를 증명하는 자료는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 999,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,392,400원 |
| 인수 · 임차인 김영희 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 12번 · 하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 13번 · 하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 14번 · 국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 5. 을구 15번 · 별내새마을금고 | 360,000,000원 | 206,847,600원 |
| 6. 을구 16번 · 국민은행 | 57,300,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 2번 가압류 · 김순자 | 270,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 김순자 | 269,068,493원 | 0원 |
| 9. 갑구 4번 가압류 · 최영숙 | 81,555,123원 | 0원 |
| 10. 갑구 5번 가압류 · 정갑두 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,847,923,616원, 예상 배당액은 986,847,600원, 미배당은 861,076,016원입니다. 김영희 보증금 5,000,000원은 매각대금 배분에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수액이므로 실질취득에 별도로 더해야 합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하1층 근린생활시설, 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중인 혼합 용도 건물입니다.
- 주위환경. 서울우신초등학교 남측 인근이며 상업시설, 오피스텔, 근린주택, 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 토지. 120.8㎡, 지목 대, 근린상업지역이며 공시지가는 6,820,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역· 대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물. 벽돌조 시멘트 기와지붕 지하1층·지상2층이며 사용승인일은 1979.12.09입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액 5,000,000원은 유지
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (51.2%) | 999,240,000원 | 5,000,000원 | 1,004,240,000원 | 861,076,016원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 799,392,000원 | 5,000,000원 | 804,392,000원 | 1,058,925,536원 |
| 5회 유찰 시 (32.77%) | 639,513,600원 | 5,000,000원 | 644,513,600원 | 1,217,205,152원 |
김영희 보증금은 낙찰가보다 훨씬 작기 때문에 낙찰가가 내려가더라도 실질취득이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형은 아닙니다. 각 회차에서 낙찰가에 5,000,000원을 더한 금액이 실질취득입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김영희 임차관계 재확인. 1988.10.14 전입, 보증금 5,000,000원, 월차임 200,000원, 2025.05.23 배당요구 및 관계인 가능성 표시를 원문과 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 999,240,000원이 아니라 인수액을 더한 1,004,240,000원을 자금 기준으로 봐야 합니다.
- 유상현·유상숙 배당관계. 2025.04.29 제출된 배당제외 신청의견서의 처리 결과와 각 임대차관계의 실제 내용을 확인해야 합니다.
- 혼합 용도 확인. 지하1층·1층 근린생활시설과 2층 주택의 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 제시외 물건 포함 범위를 매각서류와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “51.2% 유찰가보다 중요한 것은 실질취득과 선순위 임차인”
이 사건은 후순위 등기권리만 보면 비교적 정리가 명확합니다. 2012.02.17 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 1988.10.14 전입한 김영희가 있어 보증금 5,000,000원은 매수인 인수입니다. 따라서 현재 회차의 실제 부담은 999,240,000원이 아니라 1,004,240,000원입니다.
여기에 실제 임차인 3명의 점유관계, 김영희의 관계인 가능성, 유상현·유상숙 배당제외 의견, 지하1층·1층 근린생활시설과 2층 주택의 혼합 이용, 3회 유찰이라는 요소가 함께 있습니다. 무엇보다 실거래 자료가 없으므로 감정가의 51.2%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리상 핵심은 5,000,000원 인수이며, 가격상 핵심은 실질취득 1,004,240,000원이 실제 시장가격과 어떤 관계인지 별도로 확인하는 것입니다.
