서울남부지방법원 2025타경8996. 사건 용도는 대지로 표시돼 있으나, 대상은 퀸즈포디엄 지하 1층 B101호이며 감정 당시 인접 호실과 함께 스크린골프장·카운터·탈의실로 이용되고 있었습니다. 소유자 김보경은 2021.02.25. 거래가 427,100,500원에 취득했고, 2021.03.09. 용인축산업협동조합 명의의 채권최고액 650,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 고영분·주식회사가원디앤씨·조인경의 근저당과 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유자 고영분과 정지윤의 전입일도 모두 2022.08.03.으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당 부족액이 크더라도 두 점유자의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 2020.09.25. 설정된 홍인걸의 1,600,000,000원 가압류는 2021.02.25. 말소 기재가 있는 반면, 예상배당에서는 근저당보다 앞선 순위로 109,827,228원을 배당받는 것으로 계산돼 있습니다. 가압류의 일부해제 범위와 현재 효력, 배당요구 관계를 등기부와 배당요구 종기 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8996 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 지하 상업시설 · 인접 호실과 함께 스크린골프장 및 카운터·탈의실로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 16층 · 사용승인 2020.05.28. |
| 소유자 | 김보경 · 2021.02.25. 소유권이전 · 거래가액 427,100,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 428,000,000원 / 112,198,000원 (6회 유찰, 감정가 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 용인축산업협동조합 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
| 토지 | 대 817.7㎡ · 근린상업지역 · 공시지가 9,548,000원/㎡ · 평지·사다리형·광대소각 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 선순위 배당 확인이 핵심
② 점유·임차인 — 실제 점유자 2명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영분 | 비101호, 비107호 | 2022.08.03. | 100,000,000원 | 2,050,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지윤 | 비105호, 비106호 | 2022.08.03. | 100,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 2명입니다. 전입일은 2021.03.09. 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없고, 배당에서 보증금을 회수하지 못해도 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 점유 부분이 여러 호실에 걸쳐 기재돼 있어 B101호에 귀속되는 임대차 범위와 계약서를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 명목상 67.3%, 그러나 비교면적이 다르다
삼익퀸즈포디엄신정의 최근 12개월 거래 평균은 166,600,000원, 최신 거래는 2026.05. 164,000,000원입니다. 최저가 112,198,000원은 최근 12개월 평균의 67.3%, 전체 거래 평균 175,088,888원의 64.1%입니다.
그러나 이 수치만 보고 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다. 본건의 비교 기준 면적은 90.8319㎡인 반면 거래 표본은 13.86㎡~17.7㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 본건은 지하 스크린골프장으로 이용되는 상업시설이고 거래 표본은 면적이 훨씬 작은 호실이므로, 총액 비교는 가격 메리트의 보조지표에 그칩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 17.7㎡ | 9 | 164,000,000원 |
| 2025.10 | 17.7㎡ | 4 | 162,500,000원 |
| 2025.07 | 17.7㎡ | 11 | 173,300,000원 |
| 2025.05 | 13.9㎡ | 15 | 173,000,000원 |
| 2025.05 | 17.7㎡ | 7 | 171,000,000원 |
| 2024.04 | 13.86㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2024.03 | 13.86㎡ | 16 | 175,000,000원 |
| 2021.11 | 13.9㎡ | 15 | 172,000,000원 |
| 2021.07 | 17.57㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 175,088,888원 |
④ 예상배당표 (매각가 112,198,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,370,772원 |
| 2. 가압류 · 홍인걸 | 1,600,000,000원 | 109,827,228원 |
| 3. 근저당 · 용인축산업협동조합 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 고영분 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사가원디앤씨 | 600,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 조인경 | 750,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,800,000,000원 중 예상배당은 109,827,228원이고, 미배당액은 3,690,172,772원입니다. 신청채권자 청구액은 500,000,000원이지만 이 배당안에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 그럼에도 말소기준 이후 근저당은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 6회 유찰 | 112,198,000원 | 109,827,228원 | 3,690,172,772원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 89,758,400원 | 87,742,749원 | 3,712,257,251원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 71,806,720원 | 70,114,199원 | 3,729,885,801원 | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정네거리역 북동측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지와 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신정네거리역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측 약 30m, 동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 근린상업지역·도시지역·신정네거리 지구단위계획구역이며 토지거래계약 허가구역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2020.05.28.이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.5회이고 매각률은 0.0%입니다. 본건도 6회 유찰돼 일반 주거용보다 매수층이 제한된 것으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍인걸 가압류 원본 대조. 2021.02.25. 말소 기재와 예상배당의 선순위 반영이 함께 존재합니다. 가압류 결정문, 말소 범위, 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 서대문세무서·양천구·김포시·양천세무서 관련 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다.
- 점유계약 확인. 고영분의 임대차계약, 보증금 지급자료와 근저당 채권관계, 비101호·비107호 통합 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 인접 호실 운영관계. B101호는 B105호·B106호·B107호와 함께 스크린골프장으로 이용되고 있습니다. 시설 분리 가능성, 출입구·설비·소방·영업장 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재산정. 13.86㎡~17.7㎡ 거래를 90.8319㎡ 대상과 총액으로 직접 비교하지 말고, 동일한 지하 상업시설·면적·용도의 임대료와 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도비용. 대항력은 없지만 영업시설과 집기, 여러 호실에 걸친 점유가 있어 주거용보다 인도와 원상복구 절차가 복잡할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 주요 근저당은 B105호·B106호·B107호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 각 호실의 경매 진행과 배당관계를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “26.21% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
최저매각가 112,198,000원은 감정가 428,000,000원의 26.21%까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 평균 166,600,000원의 67.3%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 거래 표본의 면적과 본건의 비교 기준 면적이 다르고, 본건은 지하 스크린골프장으로 이용되는 비주거 시설입니다. 따라서 거래 총액만으로 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
권리상 두 점유자의 보증금 승계는 없고 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 그 대신 핵심은 홍인걸 가압류의 말소·배당 범위, 당해세 가능성, 여러 호실에 걸친 영업장 점유, 고영분의 임차인·근저당권자 겸임입니다. 6회 유찰은 단순한 가격 기회라기보다 권리 확인, 용도 제한과 환금성 부담이 누적된 신호로 읽어야 합니다. 이 물건은 최저가가 아니라 원본 대조와 현장 분리 가능성이 입찰 여부를 결정합니다.