서울남부지방법원 2025타경8996. 신정네거리역 북동측 퀸즈포디엄 지하 1층 비107호로, 인접 호수와 함께 스크린골프장·카운터·탈의실 등으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김보경은 2021년 거래가 264,341,500원에 소유권을 취득했고, 같은 해 용인축산업협동조합 앞으로 채권최고액 650,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 통상적인 말소기준권리이며, 이후 근저당권·압류·경매개시 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 그보다 앞선 2020년 가등기와 가압류가 있었고, 2021년 각각의 말소등기가 뒤따릅니다. 등기 순서만 보면 말소된 권리로 해석할 여지가 있지만, 현재 최저가 배당표는 홍인걸의 가압류에 매각대금 대부분을 배당하는 구조입니다. 말소기준 이전 권리가 실제로 소멸했는지, 일부해제의 효력이 비107호에 정확히 미치는지가 가장 먼저 확인할 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 등기 · 인접호수와 함께 스크린골프장, 카운터, 탈의실 등으로 이용 |
| 분석 기준면적 | 55.8401㎡ · 실거래 면적 일치 표본 없음 |
| 소유자 | 김보경 (2021.02.09. 매매, 2021.02.25. 소유권이전 · 거래가 264,341,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 71,303,000원 (6회 유찰, 감정가의 26.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 용인축산업협동조합 / 500,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.08.20. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기 발급일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 권리의 ‘말소 효력’이 핵심
선순위 가등기와 가압류의 말소가 유효하다면 2021.03.09. 용인축산업협동조합 근저당권이 최초의 존속 담보권이 되고, 이후 고영분·가원디앤씨·조인경의 근저당권과 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반대로 선순위 권리가 일부라도 살아 있다면 배당 및 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영분 비101호·비107호 | 2022.08.03 | 100,000,000원 | 2,050,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지윤 비105호·비106호 | 2022.08.03 | 100,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 2022.08.03.으로, 말소기준권리인 2021.03.09. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 낙찰자에게 보증금 반환을 주장할 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 행사는 확정할 수 없지만, 그 여부와 관계없이 대항력 없는 보증금은 매수인이 승계하지 않는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 수치상 낮아도 직접 비교할 수 없다
삼익퀸즈포디엄신정의 거래자료상 최근 12개월 평균은 166,600,000원, 최신 거래는 2026년 5월 164,000,000원입니다. 현재 최저가 71,303,000원은 최근 12개월 평균의 42.8%로 계산됩니다. 그러나 거래 표본 면적은 13.86~17.7㎡이고 분석대상 기준면적은 55.8401㎡로 일치하지 않습니다. 더욱이 대상은 지하 스크린골프장 이용 물건이므로 주거형 실거래를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 17.7㎡ | 9 | 164,000,000원 |
| 2025.10 | 17.7㎡ | 4 | 162,500,000원 |
| 2025.07 | 17.7㎡ | 11 | 173,300,000원 |
| 2025.05 | 13.9㎡ | 15 | 173,000,000원 |
| 2025.05 | 17.7㎡ | 7 | 171,000,000원 |
| 2024.04 | 13.86㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2024.03 | 13.86㎡ | 16 | 175,000,000원 |
| 2021.11 | 13.9㎡ | 15 | 172,000,000원 |
| 2021.07 | 17.57㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 불일치 | 3건 | 166,600,000원 |
최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 7.1% 하락했습니다. 전체 평균 175,088,888원보다 최근 평균과 최신 거래가 낮아진 상태입니다. 하락 추세뿐 아니라 면적·층·용도까지 다르므로, 본건의 가격 상한은 스크린골프장 수익성, 전용·공용면적, 지하층 임대료와 공실기간을 별도로 조사해 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,303,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,683,454원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 홍인걸 | 1,600,000,000원 | 69,619,546원 |
| 3. 근저당 · 용인축산업협동조합 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 고영분 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사가원디앤씨 | 600,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 조인경 | 750,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 3,800,000,000원 중 채권자 배당은 69,619,546원, 미배당액은 3,730,380,454원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으나, 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 · 감정가 26% | 71,303,000원 | 69,619,546원 | 3,730,380,454원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 57,042,400원 | 55,615,637원 | 3,744,384,363원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 17% | 45,633,920원 | 44,412,509원 | 3,755,587,491원 | 0원* |
* 임차인 보증금 승계가 없고 선순위 가등기·가압류가 유효하게 말소됐다는 전제입니다. 유찰이 추가돼도 채권자 미배당액만 늘어나며, 임차인 인수액은 증가하지 않는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정네거리역 북동측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지와 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신정네거리역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 비107호는 인접 호수와 함께 스크린골프장, 카운터, 탈의실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물의 지하 1층이며 사용승인일은 2020.05.28.입니다.
- 도로. 남측 약 30m, 동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·신정네거리 지구단위계획구역이며 공시지가는 9,548,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 과밀억제권역, 진입표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되고 도로에 접하며 건축선에 저촉됩니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하층 상업시설과 스크린골프장 특수 인테리어는 매수층이 제한됩니다. 6회 유찰과 단지 경매 평균 유찰 5.5회는 환금성 위험을 직접 보여줍니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 말소 확인. 2020.09.18. 가등기의 성격과 2021.02.25. 말소등기의 효력을 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 가압류 일부해제 확인. 홍인걸 가압류 말소가 비107호 전체에 미치는지 확인하고, 배당표가 이를 존속 채권으로 계산한 이유를 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세 2건과 김포시 압류 1건의 당해세 여부 및 법정기일을 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 고영분의 임대차계약, 보증금 지급내역, 후순위 근저당권 설정 경위와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄 사용 확인. 비101호·비105호·비106호와 함께 운영되는 스크린골프장의 출입구, 설비, 전기·소방·급배수 분리 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 비107호 단독 인도가 가능한지, 인접 호수와 시설이 연결돼 명도·원상복구 범위가 확대되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 수익가치 산정. 면적이 다른 주거형 실거래 대신 실제 임대료, 관리비, 공실기간, 시설 철거비와 재임대 가능 업종을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 지하 상업시설의 공용관리비, 전기료, 수도료, 소방시설 유지비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 말소의 확정”
현재 최저가는 71,303,000원으로 감정가 272,000,000원의 26.2%입니다. 임차인 2명의 전입은 말소기준권리보다 늦어 보증금 승계 위험도 없습니다. 표면만 보면 인수 0원의 저가 물건처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 이전 가등기와 가압류에 후속 말소등기가 존재하면서도 배당표는 가압류 존속을 전제로 작성돼 있습니다. 이 불일치를 해결하지 않으면 배당 순위와 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 6회 유찰된 지하 스크린골프장이라는 제한된 환금성까지 겹칩니다. 선순위 말소 효력 확인 전 입찰 보류, 확인 후에도 수익가치 중심으로 가격을 다시 산정해야 하는 사건입니다.