서울남부지방법원 2025타경9071. 독산동 메트로시티 제3층 제304호입니다. 감정가 204,600,000원에서 일곱 차례 유찰되어 최저매각가는 42,907,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 대폭 할인된 물건이지만, 권리구조를 확인하는 순간 판단이 달라집니다. 이 호실에는 김기혁 명의 전세금 169,000,000원의 전세권과 같은 사람의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인의 전입일은 2021.01.07.로, 2022.02.08. 압류보다 앞섭니다. 매각대금에서 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자가 부담할 수 있습니다.
또 하나 중요한 특징은 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)인데 현재는 주거용으로 이용되는 것으로 조사되었다는 점입니다. 단순한 아파트 경매로 해석할 수 없으며, 용도와 건축현황의 불일치까지 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9071 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제3층 제304호 도로명주소: 서울특별시 금천구 독산로 344-1 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기: 대지 등기 대상: 집합건물 건축물대장: 제2종근린생활시설(사무소) 현황: 주거용 이용 |
| 면적 / 구조 | 전세권 설정 범위 304호 28.71㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 중 제3층 |
| 사용승인일 | 2019.06.26. |
| 소유자 | 김대성 (2021.01.25. 소유권이전등기, 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 | 204,600,000원 |
| 최저매각가 | 42,907,000원 (7회 유찰 · 감정가의 약 21%) |
| 경매신청채권자 | 김기혁 · 청구액 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 주요 인수위험 | 김기혁 보증금 169,000,000원 중 미배당 잔액 |
| 제시외 건물 | 주택 일부 약 7.35㎡ · 매각물건명세서상 포함 |
① 권리 흐름 — 전세권·임차권·압류의 관계
등기상 말소기준은 2022.02.08. 접수된 국(포천세무서장)의 압류로 제시되어 있습니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 그보다 앞서 설정된 김기혁의 전세권은 매수인 인수 대상 권리로 표시되어 있습니다. 전세권과 임차권에 따른 보증금 반환관계, 배당 후 전세권의 존속·말소 여부는 반드시 구별하여 확인해야 합니다.
2019.07.17. 든솔신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 4,680,000,000원이지만, 해당 근저당권은 2020.10.15. 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당 채권최고액을 현재 매수인 인수금으로 더하는 것은 잘못입니다.
② 임차인 분석 — 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 크게 줄지 않는다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 인수·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김기혁 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
169,000,000원 | 전입 2021.01.07. 확정 2020.12.22. 점유개시 2021.01.04. |
대항력 有 우선변제 별도 확인 |
미배당 잔액 인수 승계 중복신고 아님 |
임차인 김기혁은 임대차계약일 2020.12.21. 및 2021.01.25., 전입일 2021.01.07., 확정일자 2020.12.22.로 확인됩니다. 말소기준 압류 이전에 전입한 임차인으로 대항력이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있다고 명시합니다.
확정일자는 존재하지만, 현재 예상배당에서는 임차권에 별도의 우선변제 배당액을 배정하지 않고 전세권에 배당액을 계산하고 있습니다. 따라서 확정일자만으로 실제 배당순위나 수령액이 확정된다고 볼 수 없으며, 우선변제 및 전세권 배당의 법률관계는 원본으로 재확인해야 합니다.
③ 실질취득금액 — 최저가 4,290만원의 착시
현재 최저매각가 42,907,000원에 낙찰된다고 가정할 때, 예상 집행비용은 1,172,326원, 김기혁 전세권 예상배당액은 41,734,674원입니다. 동일 보증금에 대한 이 배당이 보증금 변제로 충당된다는 전제에서 다음과 같이 계산됩니다.
| 실질취득 구성 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 42,907,000원 | 낙찰대금 가정 |
| 임차보증금 원금 | 169,000,000원 | 대항력 있는 임차인 |
| 전세권 예상배당 | 41,734,674원 | 동일 보증금 변제에 충당 가정 |
| 예상 보증금 인수잔액 | 127,265,326원 | 169,000,000원 − 41,734,674원 |
| 실질취득금액 | 170,172,326원 | 낙찰대금 + 예상 인수잔액 |
취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비, 원상회복비용 등은 제외한 금액입니다. 전세권 배당이 임차보증금 반환채무를 감소시키는 경우를 전제로 한 추정입니다.
보수적 위험 검토: 전세권 배당과 임차보증금의 충당관계가 확인되지 않아 보증금 전액을 별도 부담하는 상황까지 가정하면 낙찰가와 보증금 합계는 211,907,000원입니다. 이는 확정 인수금이 아니라 권리관계 미확인에 대비한 위험 시나리오입니다. 입찰 전에 동일 채권의 변제 충당과 이중부담 가능성의 해소 여부를 확인해야 합니다.
따라서 유찰로 낙찰가가 계속 낮아져도 인수잔액이 그만큼 증가할 수 있어, 실질취득금액이 보증금 169,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다. 최저매각가만 근거로 큰 할인율이나 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
④ 회차별 부담 비교 — 유찰이 곧 할인은 아니다
| 구분 | 최저매각가 | 전세권 예상배당 | 예상 인수잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 42,907,000원 | 41,734,674원 | 127,265,326원 | 170,172,326원 |
| 8회 유찰 가정 | 34,325,600원 | 33,307,739원 | 135,692,261원 | 170,017,861원 |
| 9회 유찰 가정 | 27,460,480원 | 26,566,191원 | 142,433,809원 | 169,894,289원 |
각 회차의 실질취득금액은 보증금 169,000,000원에서 해당 회차의 예상배당액을 공제하고 낙찰가를 더한 값입니다. 실제 배당순위와 인수액에 따라 달라집니다.
최저매각가가 42,907,000원 → 34,325,600원 → 27,460,480원으로 내려가는 반면, 예상 인수잔액은 증가합니다. 실질취득금액은 각각 170,172,326원, 170,017,861원, 169,894,289원으로 거의 비슷합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 42,907,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,172,326원 |
| 1. 임차인 김기혁 보증금 인수 표시 | 169,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 김기혁 | 169,000,000원 | 41,734,674원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
임차인 보증금 인수 표시와 전세권 배당은 동일인 김기혁의 동일 금액 권리와 관련된 것으로, 별개의 보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당표는 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
예상 배당액 41,734,674원은 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액입니다. 주택도시보증공사는 1,462,000,000원의 가압류 채권자로 등재되어 있으나, 현재 가정에서는 배당액이 0원입니다. 해당 금액은 이 호실의 매수인 인수채무라고 단정할 수 없습니다.
⑥ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 공부상 용도. 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 감정평가 당시 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 일반 아파트와는 법적 용도 및 이용상 제약이 다를 수 있습니다.
- 건축현황 불일치. 건축물현황도에는 3층 복도에 화장실이 있는 것으로 표시되지만, 실제로는 복도에 화장실이 없고 인접 호실 내부에 각각 소재하는 것으로 보입니다. 향후 위법 여부에 따라 원상회복 의무나 과태료 등의 제재 가능성이 지적되었습니다.
- 제시외 건물. 주택 일부 약 7.35㎡가 존재하며 매각물건명세서상 매각 대상에 포함됩니다. 해당 부분의 구조와 적법성 확인이 필요합니다.
- 입지. 금천문화예술정보학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 구로디지털단지역이 근거리에 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로·설비. 서측 약 20미터 도로에 접하며, 승강기·주차설비·위생설비·급배수설비·도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(문성생활권)에 속하며, 과밀억제권역·중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.
- 환금성. 공부상 사무소와 실제 주거 이용의 차이, 건축현황 불일치 가능성 및 임차보증금 인수위험은 매수층을 제한할 수 있습니다. 일반 주거용 집합건물과 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확인. 김기혁의 보증금 169,000,000원 중 실제 배당으로 소멸하는 금액과 매수인이 인수하는 잔액을 확정해야 합니다.
- 전세권과 임차권의 관계. 동일인이 보유한 전세권과 주택임차권이 동일한 보증금 채권을 담보하는지, 전세권의 말소·존속과 배당 충당관계가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 인수액 169,000,000원 별도 표시 확인. 예상배당과 관계없이 보증금 전액 인수로 계산된 보수적 시나리오가 있으므로, 입찰 전 법률관계를 명확히 정리해야 합니다.
- 권리자 관계 확인. 김기혁은 임차인·전세권자·경매신청채권자로 나타납니다. 동일인 관계 자체만으로 가장임차인이라 단정할 수 없지만, 계약의 실질·보증금 지급 및 채권관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 압류와 체납세금 확인. 국의 압류가 말소기준으로 제시되므로 관련 체납세액과 배당순위를 확인해야 합니다. 실제 조세채권의 우선순위는 단순 등기순위만으로 확정할 수 없습니다.
- 건축물 용도 확인. 사무소로 등재된 공간의 주거 이용 적법성, 용도변경 필요 여부와 행정제재 가능성을 확인해야 합니다.
- 화장실 및 제시외 부분 확인. 건축물현황도와 현황이 다른 부분 및 약 7.35㎡ 제시외 건물의 현황·적법성을 확인하고 원상회복 비용을 검토해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 공부상 사무소라는 특성을 반영해 비교 가능한 실제 거래를 확인해야 합니다. 감정가와의 차이만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 이후 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장을 대조하고 입찰 전 전문가의 권리검토를 받는 것이 필요합니다.
맺으며 — “7회 유찰, 그러나 실질가격은 거의 그대로”
이 물건의 가장 큰 함정은 낙찰대금과 실제 취득에 드는 금액이 전혀 다르게 보인다는 점입니다. 감정가 204,600,000원에서 최저매각가 42,907,000원으로 내려왔지만, 대항력 임차인의 보증금과 예상배당을 반영하면 실질취득금액은 약 170,172,326원입니다. 추가로 유찰되더라도 보증금 인수잔액이 증가하여 실질취득금액은 거의 감소하지 않습니다.
여기에 말소기준보다 앞선 전세권, 동일인의 임차권등기, 임차보증금 잔액 인수, 공부상 사무소와 현황 주거용의 차이, 화장실 위치 불일치 가능성이 겹칩니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 약 1.70억원의 실질취득금액이 합리적인 가격인지도 검증되지 않았습니다.
결론은 고위험·가격 메리트 미입증. 단순히 감정가 대비 약 21%라는 최저가에 끌려 입찰할 사건이 아닙니다. 가장 먼저 확인할 것은 보증금의 실제 인수잔액과 전세권의 처리이고, 그다음이 건축물의 적법성 및 실질취득금액 대비 실제 시장가치입니다. 두 문제가 명확히 해소되지 않는다면 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.
