서울남부지방법원 2025타경9071. 독산동 메트로시티 3층 304호입니다. 소유자 김대성은 2021년 1월 25일 거래가 169,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 김기혁 명의의 전세금 169,000,000원 전세권이 설정됐습니다. 이후 2022년 2월 8일 포천세무서장 압류가 말소기준으로 잡혔습니다. 문제는 김기혁의 전입일이 2021년 1월 7일로 말소기준보다 빠르고, 임차보증금도 169,000,000원이라는 점입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 현재 최저가 53,634,000원만 보고 감정가 대비 큰 폭으로 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득은 약 169,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9071 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제3층 제304호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상14층 중 제3층 제304호 · 사용승인 2019.06.26 |
| 권리상 범위 | 304호 28.71㎡ 전부 · 제시외 주택 일부 약 7.35㎡ 포함 |
| 소유자 | 김대성 (2021.01.25. 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,600,000원 / 53,634,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기혁 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권·대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2022.02.08. 갑구 6번 압류입니다. 따라서 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 반면 김기혁의 전세권은 2021.01.25. 설정돼 말소기준보다 앞서 있고, 임차인으로서의 전입일도 2021.01.07.로 더 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기혁 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 169,000,000원 | 2021.01.07 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 |
김기혁은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 임차권등기에는 임대차계약일자 2020.12.21. 및 2021.01.25., 점유개시일자 2021.01.04., 전입일 2021.01.07., 확정일자 2020.12.22., 보증금 169,000,000원이 기재돼 있습니다. 배당요구도 2024.07.09. 접수됐습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.69억
현재 회차는 감정가 204,600,000원의 26.21%인 53,634,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 169,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 떨어지는 만큼 미배당 잔액 인수가 늘어나는 구조입니다. 즉 낙찰가만 내려가고 실질취득가는 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 53,634,000원 | 52,268,588원 | 1,578,731,412원 |
| 7회 유찰 시 | 42,907,200원 | 41,734,870원 | 1,589,265,130원 |
| 8회 유찰 시 | 34,325,760원 | 33,307,896원 | 1,597,692,104원 |
회차가 내려갈수록 매각대금에서 배당되는 금액은 줄고 미배당은 커집니다. 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 낮아진 최저가를 그대로 취득가격으로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,365,412원 |
| 인수 · 임차인 김기혁 보증금 | 169,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 김기혁 | 169,000,000원 | 52,268,588원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 채권액 1,631,000,000원 중 채권자 배당은 52,268,588원, 미배당은 1,578,731,412원입니다. 김기혁의 대항력 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주거용으로 조사됐습니다.
- 공부와 현황 차이. 건축물현황도에는 3층 복도에 화장실이 표시돼 있으나 현황상 복도에는 없고 인접호 내부에 각각 소재하는 것으로 보입니다.
- 규제 가능성. 위반건축물로 확인된 사항은 없지만, 공부와 현황 차이에 대해 추후 위법 여부에 따른 원상회복 의무·과태료 등 규제 및 제재 가능성이 기재돼 있습니다.
- 제시외. 주택 일부 약 7.35㎡가 제시외 건물로 포함됩니다.
- 입지. 금천문화예술정보학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 서측으로 약 20미터 내외 도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 53,634,000원을 실제 취득가격으로 보지 말고, 미배당 임차보증금 인수까지 합친 총 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김기혁 권리관계 확인. 전세권자·임차권자·신청채권자가 동일인이므로 전세권 배당액이 임차보증금에 어떻게 충당되는지 배당표와 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 인수 문구 확인. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무소와 현황 주거용의 차이, 화장실 위치 차이에 따른 원상회복·과태료 가능성을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 주택 일부 약 7.35㎡가 포함되므로 현황·법적 상태와 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 권리 인수와 이용상태 차이가 응찰 저조에 영향을 미쳤는지 현장조사와 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,363만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 204,600,000원이 6회 유찰돼 53,634,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 권리분석을 붙이면 이야기가 완전히 달라집니다. 김기혁의 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금은 169,000,000원입니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하므로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘고, 실질취득은 약 169,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
게다가 공부상 제2종근린생활시설(사무소)과 현황 주거용의 차이, 화장실 위치 차이, 제시외 주택 일부, 전세권자·임차권자·신청채권자가 동일인인 권리관계까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “감정가의 몇 퍼센트에 사느냐”가 아니라 “미배당 보증금을 포함해 실제로 얼마를 부담하고, 그 권리와 이용상태를 감당할 수 있느냐”입니다.
