서울남부지방법원 2025타경9071. 금천구 독산동 메트로시티 3층 304호입니다. 사건표시상 용도는 대지이고, 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재돼 있지만 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 전유 범위는 304호 28.71㎡ 전부이며, 감정평가에는 약 7.35㎡의 제시외 주택 일부도 포함돼 있습니다.
표면만 보면 네 차례 유찰돼 최저가가 204,600,000원에서 83,804,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 매각물건명세서에는 김기혁의 임대차보증금 169,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 보증금이 현재 최저가보다 크므로, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 낙찰가＋인수액은 약 169,000,000원 수준에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9071 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로 344-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 지하1층·지상14층 중 3층 · 304호 28.71㎡ 전부 · 제시외 주택 일부 약 7.35㎡ |
| 사용승인일 | 2019.06.26 |
| 소유자 | 김대성 (2020.12.29. 매매, 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,600,000원 / 83,804,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기혁 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소 여부보다 ‘임차보증금 인수’가 핵심
등기에는 2019.07.17. 든솔신용협동조합의 채권최고액 4,680,000,000원 근저당권 설정과 2020.10.15. 해지에 따른 말소 기록이 함께 나타납니다. 이후 김대성이 소유권을 취득한 날 김기혁 명의의 전세금 169,000,000원 전세권이 설정됐고, 2024.07.09.에는 같은 금액의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 따라서 단순한 등기 순번 계산보다 법원이 매각물건명세서에 적시한 대항력과 인수 조건을 기준으로 접근해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김기혁 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 169,000,000원 | 계약 2020.12.21 확정일자 2020.12.22 점유 2021.01.04 전입 2021.01.07 배당요구 2024.07.09 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 85,196,000원* |
* 현재 최저가 83,804,000원을 보증금 회수 재원으로 단순 적용한 인수액입니다. 실제 인수잔액은 법정 배당액에 따라 달라질 수 있으나, 대항력 있는 보증금이 최저가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 실질취득은 보증금 169,000,000원 수준으로 유지됩니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 1억 6,900만원
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 대비 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 83,804,000원 | 85,196,000원 | 169,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 67,043,200원 | 101,956,800원 | 169,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 53,634,560원 | 115,365,440원 | 169,000,000원 |
현재 최저가는 감정가의 40.96%지만, 인수액을 포함한 실질취득 169,000,000원은 감정가의 82.60%입니다. 5회 또는 6회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 그만큼 인수액이 커지므로 낮은 최저가 자체는 가격 메리트가 아닙니다.
④ 배당·미배당 구조
현재 회차를 기준으로 작성된 단순 배당가정에서는 집행비용 1,908,472원과 든솔신용협동조합 근저당 81,895,528원이 매각대금을 소진하고, 전세권자 김기혁과 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 것으로 계산돼 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 가정 배당액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,472원 | 매각가의 약 2.3% 추정 |
| 1. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 4,680,000,000원 | 81,895,528원 | 미배당 발생 |
| 2. 전세권 · 김기혁 | 169,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
⑤ 가격 판단 — 최근 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 확인되는 숫자는 감정가 204,600,000원, 최저가 83,804,000원, 소유자의 매매 거래가액 169,000,000원과 임차보증금 169,000,000원입니다. 동일 용도·면적의 최근 12개월 거래나 최신 거래가격을 근거로 한 비교가 확인되지 않으므로, 실질취득 169,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 공부상 제2종근린생활시설인 반면 현황은 주거용입니다. 일반적인 주택과 동일한 대출·전입·매수 수요를 기대하기 어렵고, 내부 화장실 위치가 건축물현황도와 달라 추후 규제·제재, 원상회복 의무 또는 과태료가 발생할 가능성이 언급돼 있습니다. 이러한 사정은 매각가가 낮아진 이유와 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금천문화예술정보학교 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설과 학교가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 약 20미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역과 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 환금성. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)인 물건을 주거용으로 이용 중이어서 일반 주택보다 금융·매수수요·재매각 조건을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 포함한 상한가 계산. 현재 회차 기준 최저가 83,804,000원에 보증금 미배당 인수액 85,196,000원을 더한 169,000,000원을 기본 취득비용으로 보세요.
- 유찰 착시 배제. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 169,000,000원 수준으로 유지됩니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 대항력 임차인과 미배당 잔액 인수 문구가 변경되지 않았는지 매각기일 전 최종본을 대조해야 합니다.
- 근저당 말소 이력 확인. 2019.07.17. 근저당과 2020.10.15. 해지 말소 기록을 최신 등기부와 공동담보목록에서 확인하세요.
- 임대차 실재 확인. 신청채권자·전세권자·임차권자가 동일인이므로 계약서, 보증금 지급내역, 반환채권과 점유 경위를 확인하세요.
- 용도 적법성 확인. 공부상 사무소를 주거용으로 이용하는 것이 가능한지, 화장실 위치 변경과 제시외 건물 약 7.35㎡에 원상회복·과태료 위험이 있는지 금천구청에 확인하세요.
- 대출 가능액 사전 확인. 제2종근린생활시설은 일반 주택과 담보인정·대출 조건이 다를 수 있으므로 입찰 전 금융기관의 물건별 심사를 받아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “감정가 41%”가 아니라 “실질취득 1억 6,900만원”
이 사건을 최저가 83,804,000원의 저가 물건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서가 169,000,000원의 대항력 임차보증금과 미배당 잔액 승계를 명시하므로, 현재 회차의 인수액은 단순 계산상 85,196,000원이고 실질취득은 약 169,000,000원입니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 증가해 총액은 같은 수준에 머뭅니다.
더구나 공부상 사무소·현황 주거용의 용도 불일치, 건축물현황도와 다른 화장실 위치, 제시외 주택 일부, 신청채권자와 임차인의 동일성까지 확인해야 합니다. 최근 실거래 근거 없이 169,000,000원이 시세보다 낮다고 판단할 수도 없습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮아지지 않고, 권리·용도·환금성 확인 부담은 큰 물건입니다. 결론은 저가 착시를 경계하고 원본 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것입니다.