서울남부지방법원 2025타경9076. 양천구 신월동 성운빌라 제지하층 제2호, 전용면적 31.26㎡의 다세대주택입니다. 감정가 79,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가는 32,358,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 할인 폭을 판단하면 안 됩니다. 임차인 김명완의 보증금은 75,000,000원이고, 전입일 2020.06.11·확정일자 2020.06.04로 현재 말소기준인 2025.03.13 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 32,358,000원에서 집행비용 982,444원을 제외하면 임차인에게 31,375,556원이 배당되고, 남는 보증금 43,624,444원은 매수인 부담입니다. 따라서 실제 자금부담은 32,358,000원 + 43,624,444원 = 75,982,444원입니다. 이 금액은 최근 실거래 74,500,000원보다 높으므로, 최저가가 감정가의 41%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 20-11 성운빌라 제지하층 제2호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 31.26㎡ · 제지하층 제2호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브위기와지붕 3층 · 사용승인일 1991.02.13 |
| 소유자 | 김원호 · 2024.01.08 공매, 2024.06.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 32,358,000원 (4회 유찰, 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명완 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.21 |
| 대지 현황 | 대 138.1㎡ · 평지 · 정방형 · 북측 약 6m 포장도로 접함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 과거 국민은행 근저당은 2003.10.22, 전혜경 근저당은 2010.01.28, 우리은행 근저당은 2017.03.07 각각 말소됐습니다. 2020년 이후 설정된 압류·가압류와 종전 강제경매개시결정도 2024.06.17 공매에 따른 소유권이전과 함께 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 남는 핵심 권리는 2023.07.27 등기된 김명완의 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 기준일 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김명완 | 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 75,000,000원 | 전입 2020.06.11 점유 2020.06.12 확정 2020.06.04 배당요구 2023.07.27 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
김명완은 보증기관이나 대위변제 승계인이 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증금 75,000,000원을 별도로 중복 합산할 대상은 없습니다. 다만 임차인 김명완은 현재 강제경매의 신청채권자와 동일인으로, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 의심할 사정이 적혀 있습니다. 그렇더라도 등기부 임차권등기와 매각물건명세서가 인수 위험을 명시하고 있으므로, 별도의 법적 판단이나 정정이 확인되기 전에는 유효한 인수권리로 전제해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
성운빌라 전용 31.26㎡와 면적이 대응되는 거래 표본은 2건입니다. 전체 평균은 94,750,000원이지만, 2021.11 거래 115,000,000원이 포함돼 있습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균으로 제시된 2023.06 거래는 74,500,000원이고, 최근 가격은 이전 거래보다 35.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 32.31㎡ | 지하 1층 | 74,500,000원 |
| 2021.11 | 32.31㎡ | 1층 | 115,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 94,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 74,500,000원 |
최저가 32,358,000원만 비교하면 최근 시세의 43.4%로 보이지만, 이는 임차보증금 인수를 빠뜨린 수치입니다. 현재 회차 실질취득비용 75,982,444원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 74,500,000원의 102.0%입니다. 전체 평균 94,750,000원과 비교하면 낮아 보이지만, 가격 추세가 -35.2%이고 최신 표본이 74,500,000원이므로 전체 평균만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 총부담은 약 75,800,000원대로 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 41% | 32,358,000원 | 43,624,444원 | 75,982,444원 |
| 5회 유찰 시 감정가 33% | 25,886,400원 | 49,979,555원 | 75,865,955원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 20,709,120원 | 55,063,644원 | 75,772,764원 |
다섯 번째 유찰에서는 매각가가 25,886,400원으로 내려가지만 인수액은 49,979,555원으로 늘어 실질취득은 75,865,955원입니다. 여섯 번째 유찰에서도 실질취득은 75,772,764원입니다. 집행비용 차이만큼 소폭 변할 뿐, 낙찰가가 내려가도 매수인의 총부담은 임차보증금 75,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 32,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 982,444원 |
| 1. 임차인 김명완 보증금 | 75,000,000원 | 31,375,556원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 19,500,000원 | 0원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 32,400,000원 | 0원 |
| 4. 전혜경 근저당 | 52,000,000원 | 0원 |
| 5. 메리츠캐피탈 가압류 | 13,687,316원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 가압류 | 82,000,000원 | 0원 |
| 7. 2023 강제경매 · 김명완 | 75,000,000원 | 0원 |
| 8. 2025 강제경매 · 김명완 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 982,444원을 제외한 31,375,556원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 43,624,444원은 매수인이 인수하는 시나리오입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제지하층 제2호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 신월중학교 동측 인근이며, 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,999,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 1991.02.13 사용승인 다세대주택이고 대상 호수는 지하층입니다. 거래 표본은 2건이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 가격 추세. 최신 거래는 2023.06의 74,500,000원으로, 이전 거래 대비 35.2% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 최저가 32,358,000원에 인수액 43,624,444원을 더한 75,982,444원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2020.05.18, 확정일자 2020.06.04, 전입일 2020.06.11, 점유개시일 2020.06.12 및 보증금 지급자료를 대조해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 김명완이 임차권자이자 신청채권자로 기재된 사유와 채권관계를 배당요구서, 판결문, 임차권등기명령 기록에서 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2021.08.18 공매공고와 2024.01.08 공매에 따른 소유권이전 이력이 있어 한국자산관리공사 공매 기록과 현재 경매의 권리 정리 내용을 교차 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 다수 있으므로 당해세와 체납세액의 배당순위를 확인해야 합니다.
- 지하층 상태 점검. 현장 방문을 통해 채광, 환기, 누수, 습기, 배수, 실제 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 가능한 최신 거래가 2023.06이므로 매각기일 전 인근 중개업소와 유사 지하층 거래·매물 가격을 다시 조사해야 합니다.
맺으며 — “32,358,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 네 차례 유찰된 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 회차에서 법원에 납부할 매각대금은 32,358,000원이지만, 배당받지 못한 보증금 43,624,444원을 더하면 실질취득비용은 75,982,444원입니다. 이는 최신 거래 74,500,000원보다 높은 수준이며, 가격 추세도 이전 거래 대비 35.2% 하락했습니다.
한 차례 또는 두 차례 더 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 75,865,955원, 75,772,764원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 지하층, 8세대 소규모 다세대, 평균 4.0회 유찰과 낙찰률 0.0%, 임차인과 신청채권자가 동일한 특수관계 확인 문제까지 겹칩니다. 최저가 할인은 크지만 실질 가격 메리트는 없고 권리확인 난도는 높습니다. 현재 자료 기준 결론은 입찰 보류입니다.
