서울남부지방법원 2025타경9086. 신월동 그라비스 102동 602호, 감정상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 표면적으로는 감정가 252,000,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가가 33,822,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 김영빈은 2022.08.16 전입했고, 말소기준권리인 2023.03.14 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 취득한 것으로 정리돼 있습니다. 확정일자도 2022.07.27이고 배당요구도 마쳤으므로 우선변제를 받되, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 매각가 33,822,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,008,796원을 제외한 32,813,204원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 185,586,796원이 남습니다. 즉 낙찰가가 싸 보이는 만큼 인수액이 커지는 구조입니다. 10회 유찰 시 인수액은 192,229,437원, 11회 유찰 시에는 197,543,549원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정상 오피스텔 이용 추정 · 11층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 김정화 · 2019.06.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 33,822,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영빈 / 218,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2018.12.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.03.14 접수된 주택도시보증공사 가압류 668,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 양천구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김영빈의 임대차는 계약일 2022.07.26, 점유개시 2022.08.15, 전입 2022.08.16으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기부에는 2024.08.26 임차권등기명령에 따른 주택임차권도 등기되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영빈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.16 | 2022.07.27 | 218,400,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 김영빈 본인의 임차권으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
그라비스의 확인된 거래는 2건입니다. 다만 대상 면적은 29.65㎡이고 거래 표본의 면적은 21.01㎡와 34.55㎡로 동일 면적 매칭은 되지 않았습니다. 최신 거래는 2023.11의 225,000,000원, 최근 12개월 평균도 225,000,000원입니다. 이전 거래인 2022.01의 300,000,000원과 비교하면 최근 가격 추세는 -25.0%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 21.01㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 34.55㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
이 사건은 최저가 33,822,000원이 최근 시세의 15.0%라는 숫자에 의미를 두면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 훨씬 웃돌기 때문입니다. 실질취득 기준은 약 218,400,000원 수준으로 보아야 하며, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 225,000,000원과 거의 같은 가격대입니다. 게다가 최근 가격 추세가 -25.0%이므로 “감정가 대비 87% 할인이라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,008,796원 |
| 1. 임차인 김영빈 보증금 | 218,400,000원 | 32,813,204원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 668,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김영빈 | 218,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금의 미배당액은 185,586,796원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 최종 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 33,822,000원 | 32,813,204원 | 185,586,796원 |
| 10회 유찰 시 | 27,057,600원 | 26,170,563원 | 192,229,437원 |
| 11회 유찰 시 | 21,646,080원 | 20,856,451원 | 197,543,549원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 주위환경. 아파트·다세대주택 등 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 서측으로 남부순환로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 사용승인일은 2018.12.17입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장 설비가 있는 것으로 추정됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 단지 세대수는 24세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 대상 면적 29.65㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않아 시세 추정에 보수성이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 33,822,000원을 취득원가로 보지 말고 대항력 보증금 218,400,000원 수준을 실질취득 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 전입·점유·확정일자·임차권등기명령과 배당요구 자료를 원문으로 대조해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인과 신청채권자가 김영빈으로 동일하므로 임대차계약서와 보증금 지급 자료의 실재성을 확인해야 합니다.
- 시세 보수 적용. 최근 거래는 225,000,000원이고 최근 가격 추세는 -25.0%입니다. 과거 300,000,000원 거래나 전체 평균 262,500,000원을 근거로 가격 메리트를 부풀리면 안 됩니다.
- 면적 차이. 대상 면적 29.65㎡와 확인 거래 21.01㎡·34.55㎡가 일치하지 않으므로 개별 호실 가치 차이를 반드시 감안해야 합니다.
- 배당 변수. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 채권신고 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,382만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 9회 유찰도, 감정가 대비 13.42%라는 숫자도 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 218,400,000원 보증금입니다. 현재 회차에서는 임차인이 32,813,204원을 배당받고 남은 185,586,796원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득은 사실상 보증금 수준에 머뭅니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 225,000,000원이고 최근 추세는 -25.0%입니다. 따라서 실질취득 약 218,400,000원이 시세보다 현저히 싸다고 보기 어렵습니다. 여기에 9회 유찰, 24세대 규모, 적은 거래 표본, 대상 면적 불일치까지 겹칩니다. 최저가만 보고 접근할 사건이 아니며, 권리인수 구조와 실제 임대차의 실재성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
