서울남부지방법원 2025타경9086. 신월동 그라비스 102동 602호 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 252,000,000원에서 열 번 유찰돼 최저가가 27,058,000원까지 내려온 물건이라 매우 싸 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 김영빈의 대항력 있는 주택임차권입니다. 김영빈은 2022.08.16 전입, 2022.07.27 확정일자를 갖고 있고 보증금은 218,400,000원입니다. 말소기준인 2023.03.14 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
현재 최저가 27,058,000원을 전제로 한 배당모델에서는 집행비용 887,044원을 먼저 빼고 임차인에게 26,170,956원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 192,229,044원은 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 즉 낙찰가 27,058,000원과 인수액을 합치면 219,287,044원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 늘어나는 만큼 실질취득가격은 대체로 보증금 218,400,000원 안팎에서 움직입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9086 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 김정화 · 2019.06.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 27,058,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영빈 / 218,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 6층 602호 · 사용승인 2018.12.17 |
① 권리 흐름 — 최저가가 내려가도 인수액이 올라간다
말소기준은 2023.03.14 주택도시보증공사 가압류 668,000,000원입니다. 그 이후의 국세 압류, 양천구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 김영빈은 말소기준보다 앞선 2022.08.16 전입과 2022.07.27 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 자료입니다. 2024.08.26에는 보증금 218,400,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김영빈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 218,400,000원 | 2022.08.16 / 2022.07.27 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 27,058,000원이 아니라 실질취득가로 비교
가격 비교의 기준은 최저가 27,058,000원이 아닙니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득가격은 약 218,400,000원으로 봐야 합니다. 제공된 시세자료의 최근 평균과 최신 거래는 모두 225,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전보다 -25.0%입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 최근 평균보다 약간 낮을 뿐, 최저가만 보고 88% 할인된 물건처럼 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 21.01㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 34.55㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 262,500,000원 |
다만 시세표본은 대상 면적 29.65㎡와 정확히 일치하지 않습니다. 거래 표본도 21.01㎡와 34.55㎡ 두 건뿐이므로 개별 호수 가격을 단정하기에는 제한이 있습니다. 그럼에도 전체 평균 262,500,000원보다 최근 평균 225,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선해서 보면 최근 가격이 이전 거래보다 25.0% 낮아진 하락 흐름이 확인됩니다. 이런 구간에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 크게 잡아서는 안 됩니다.
③ 유찰돼도 실질부담이 거의 안 내려가는 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 27,058,000원 | 192,229,044원 | 219,287,044원 |
| 11회 유찰 시 | 21,646,400원 | 197,543,235원 | 219,189,635원 |
| 12회 유찰 시 | 17,317,120원 | 201,794,588원 | 219,111,708원 |
표가 이 사건의 핵심을 그대로 보여줍니다. 10회에서 12회까지 최저가는 27,058,000원에서 17,317,120원으로 더 내려가지만, 매수인이 인수할 임차보증금 잔액은 192,229,044원에서 201,794,588원으로 올라갑니다. 그래서 합산 실질부담은 약 219,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 유찰이 계속된다고 총 취득부담까지 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,058,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,044원 |
| 1. 임차인 김영빈 보증금 | 218,400,000원 | 26,170,956원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 668,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김영빈 | 218,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모델에서 임차인 보증금 부족분은 192,229,044원이며 이를 매수인이 인수하는 구조입니다. 집행비용은 887,044원으로 추정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됩니다.
- 주위환경. 서울신원초등학교 북동측 인근이며, 주변에 아파트·다세대주택 등 공동주택, 업무시설과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 남부순환로와 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 2018.12.17 사용승인됐으며, 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장 설비가 갖춰진 것으로 추정됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 그라비스는 24세대이며 제공된 경매 통계에서 평균 유찰 6.2회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 본건 자체도 현재 10회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 27,058,000원이 아니라 대항력 임차보증금 218,400,000원 안팎을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 잔액 인수 확인. 현재 회차 모델상 배당 후 남는 192,229,044원이 매수인 인수액입니다. 매각물건명세서 원문과 배당순위를 다시 대조해야 합니다.
- 김영빈의 이중 지위 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일 인물로 나타나므로 임대차의 실체와 채권관계를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세표본 한계. 대상 면적은 29.65㎡지만 제공 거래는 21.01㎡와 34.55㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 평균 225,000,000원은 참고가격으로 활용하되 개별 호수 가격을 단정하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준은 이전보다 -25.0%로 낮습니다. 전체 평균 262,500,000원보다 최신 거래 225,000,000원과 최근 평균 225,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 실질가격이 싸진다”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 252,000,000원이 27,058,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 대항력 있는 임차인 김영빈의 보증금은 218,400,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 192,229,044원은 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 낙찰가와 인수액을 합친 현재 모델상 부담은 219,287,044원이며, 추가 유찰 시에도 인수액이 늘어 총부담은 약 219,000,000원 수준에서 거의 유지됩니다.
최근 평균과 최신 거래는 225,000,000원으로 실질취득 기준보다 조금 높지만, 시세표본이 면적 불일치 2건에 불과하고 가격 추세도 -25.0%입니다. 여기에 본건 10회 유찰, 단지 경매 평균 6.2회 유찰이라는 신호까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가 자체에는 의미 있는 할인효과가 없고, 보증금 인수를 포함한 실질취득가격과 임차권의 법적 실체를 중심으로 판단해야 하는 사건입니다.
