서울남부지방법원 2025타경9228. 구로구 고척동 ‘남양캐슬’ 5층 502호로, 감정 이용상태는 공동주택인 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리인 2024년 우리금융캐피탈 가압류보다 앞서 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차인 김영섭입니다. 보증금은 229,000,000원이고 임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가는 193,600,000원이지만 집행비용 3,510,400원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당액은 190,089,600원입니다. 보증금과의 차액 38,910,400원이 매수인에게 남으므로, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 232,510,400원입니다. 감정가보다 48,400,000원 낮아진 최저가만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 인수액까지 합치면 감정가와의 차이는 9,489,600원으로 줄어듭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 48-10 남양캐슬 제5층 제502호 도로명: 서울특별시 구로구 중앙로14나길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 건물 현황 | 2019.12.05 준공 · 남양캐슬 8세대 · 승강기·도시가스·난방·급배수 설비 |
| 소유자 | 이영동 (2020.07.06 소유권이전, 거래가액 229,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 193,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영섭 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건축물 표시 | 집합건축물대장상 위반건축물 — 주택과-44732(2020.09.14)호 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각 뒤에도 남는다
말소기준권리는 2024.09.02 접수된 우리금융캐피탈의 가압류 42,208,395원입니다. 이 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 김영섭의 전입일과 확정일자는 모두 2020.04.24이고 점유개시일도 2020.06.15로 말소기준권리보다 빠릅니다. 등기된 주택임차권 역시 2024.05.30 접수되어 가압류보다 선순위이므로, 배당되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 승계합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유·확정 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영섭 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 229,000,000원 | 전입 2020.04.24 점유 2020.06.15 확정 2020.04.24 | 2024.05.30 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 38,910,400원 |
김영섭은 전입·점유와 확정일자를 모두 갖추고 배당요구도 했습니다. 따라서 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액을 우선 배당받지만, 현 최저가에서는 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 별도의 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약은 확인되지 않으므로, 현재 분석에서는 미배당 잔액 전부를 매수인 인수액으로 반영해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 193,600,000원 | 190,089,600원 | 38,910,400원 | 232,510,400원 |
| 2회 유찰 시 64% | 154,880,000원 | 151,911,680원 | 77,088,320원 | 231,968,320원 |
| 3회 유찰 시 51% | 123,904,000원 | 121,369,344원 | 107,630,656원 | 231,534,656원 |
낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 거의 같은 폭으로 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득액은 232,510,400원이고, 3회 유찰 가정에서도 231,534,656원입니다. 낙찰가는 69,696,000원 내려가지만 실질취득액은 975,744원만 줄어드는 구조입니다. 즉 이 사건의 기준가격은 최저가가 아니라 임차보증금 229,000,000원과 집행비용이 결합된 총부담입니다.
비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았으므로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 감정가 대비 최저가 비율 80%가 아니라, 현재 실질취득액이 감정가의 96.1%라는 점을 중심으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,510,400원 |
| 1. 임차인 김영섭 보증금 | 229,000,000원 | 190,089,600원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 42,208,395원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 김영섭 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금은 38,910,400원이 미배당되어 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 경매신청채권자 김영섭은 임차권자와 동일인이므로 신청채권과 임차보증금 채권의 동일성·중복 여부를 집행권원과 배당요구 서류로 대조해야 합니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동양미래대학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 평탄한 정방형 토지로 북측과 서측의 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 지목은 대, 공시지가는 3,090,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 2019.12.05 준공된 8세대 다세대주택으로 승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없으나 집합건축물대장에는 위반건축물로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이고 위반건축물 표시가 있어, 일반 공동주택보다 금융기관 담보평가와 향후 매수자 범위를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 더해 실질취득액을 산출하세요. 현재 최저가 기준 총액은 232,510,400원입니다.
- 임대차 실체 확인. 임대차계약서 원본, 보증금 229,000,000원 지급내역, 전입세대 열람, 점유 현황과 임차권등기명령 결정문을 대조해야 합니다.
- 신청채권 중복 확인. 임차인과 신청채권자가 김영섭으로 같고 금액도 229,000,000원으로 동일합니다. 집행권원과 배당요구 채권이 같은 보증금 채권인지 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 주택과-44732(2020.09.14)호의 위반 내용, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 가능 여부를 구로구청과 건축물대장 원문에서 확인해야 합니다.
- 대출 가능액 사전 확인. 다세대주택·위반건축물·선순위 임차보증금 인수 구조가 금융기관 담보평가에 미치는 영향을 입찰 전에 확인하세요.
- 명도 범위. 임차권등기 후 실제 점유 상태가 달라졌을 수 있으므로 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 건축물대장을 직접 열람해 변경사항과 특별매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “최저가 80%”가 아닌 “실질취득 96.1%”
이 물건은 최저가 193,600,000원만 보면 감정가에서 20% 할인된 다세대주택처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 229,000,000원이 낙찰가를 초과하기 때문에, 현 회차에서는 미배당액 38,910,400원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 권리상 실질취득액은 232,510,400원, 감정가의 96.1%입니다.
더 유찰돼도 결론은 크게 바뀌지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득액은 231,968,320원, 3회 유찰 시에도 231,534,656원입니다. 최저가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에 고정됩니다. 실거래 비교 근거도 없는 상태에서 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 위반건축물 표시와 임차인·신청채권자 동일성 검증까지 필요합니다. 권리 난도 높음, 가격 판단 보류, 원문 검증 필수가 이 사건의 결론입니다.
