서울중앙지방법원 2025타경102507. 신림동 태양오피스텔 7층 705호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 전용 12.6㎡ 물건입니다. 소유자 오승훈은 2022.03.24 매매를 원인으로 거래가액 221,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 근저당이 아니라 2023.02.07 국 압류와 그보다 먼저 전입한 임차인 정광의의 대항력입니다.
임차인 정광의는 임대차계약일 2022.02.28, 확정일자 2022.03.03, 주민등록 2022.03.24, 점유개시 2022.03.25이며 보증금은 221,000,000원입니다. 주민등록일이 말소기준권리인 2023.02.07 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 원칙적으로 배당으로 전액 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층 705호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 12.6㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 7층 705호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.03.24 매매 · 거래가액 221,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 86,425,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 221,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.02.07 강서세무서장이 처분청인 국 압류입니다. 임차인 정광의의 주민등록일은 2022.03.24로 그보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자 2022.03.03과 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 등기상 주택임차권은 2023.11.17 설정됐지만 대항력의 기준이 되는 전입은 그보다 앞섭니다.
현재 최저가 86,425,000원을 기준으로 단순 배당하면 집행비용 1,955,650원을 제외한 84,469,350원이 임차보증금에 배당되고, 룰상 미배당액은 136,530,650원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 221,000,000원 부근에 고정됩니다. 그러나 이 사건은 확약으로 그 잔존 청구권과 대항력을 포기했으므로 실질 인수액은 0원입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정광의 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 221,000,000원 | 2022.03.24 | 2022.03.03 | 대항력 有 우선변제 확약·말소 |
정광의는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 별도 합산되는 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영하면 가격 격차가 크다
태양오피스텔의 전용 12.6㎡ 전후 실거래 12건 평균은 218,250,000원입니다. 최신 거래는 2022.04의 221,000,000원이며, 표본 거래가는 215,000,000원~221,000,000원 범위입니다. 현재 최저가 86,425,000원은 최근 12개월 평균의 39.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 86,425,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,650원 |
| 1. 임차인 정광의 보증금(우선변제) | 221,000,000원 | 84,469,350원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정광의의 미배당 보증금은 136,530,650원입니다. 다만 2026.05.12 제출된 확약에 따라 해당 잔존 보증금반환 청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동, 신림역 북서측 인근입니다. 다세대주택·다가구주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근에 신림역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물입니다. 사용승인일은 2021.01.28입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·CCTV·기계식주차 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 환금성. 태양오피스텔은 29세대이고 대상 전용면적은 12.6㎡입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수가 8.9회라는 점은 가격 메리트와 별개로 매수수요를 보수적으로 볼 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환 청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 확인된 실제 임차인은 정광의 1명이며 해당 임차인에 대한 확약이 핵심입니다. 입찰 전 현황조사와 전입세대 관련 원본을 대조해 추가 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 최근 실거래 평균의 39.6%까지 내려왔는데도 9회 유찰됐습니다. 권리 문제 해소 여부뿐 아니라 면적 12.6㎡, 수요층, 매각·임대 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 가격 기준. 확약이 유효하다는 전제에서는 실질취득액은 최저가와 같아집니다. 현재 86,425,000원, 10회 유찰 69,140,000원, 11회 유찰 55,312,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 세울 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 당시 변동 사항을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 지금은 확약이 승부처”
이 사건을 최저가 86,425,000원만 보고 단순히 싸다고 평가하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 정광의는 보증금 221,000,000원의 대항력 있는 임차인이므로 확약이 없었다면 현재 회차에서도 136,530,650원의 미배당 보증금을 매수인이 인수해 실질취득액이 약 221,000,000원 수준으로 고정되는 사건입니다.
하지만 2026.05.12 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 구조가 달라졌습니다. 그 확약이 그대로 적용된다면 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원, 현재 실질취득은 86,425,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 218,250,000원의 39.6%입니다.
다만 이미 9회 유찰됐고 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 8.9회입니다. 권리상 가장 큰 위험은 확약으로 해소됐지만, 반복 유찰이 보여주는 환금성과 수요 문제까지 사라진 것은 아닙니다. 확약의 유효성과 적용 범위를 원본으로 재확인한 뒤, 낮은 가격과 높은 유찰 횟수를 함께 평가해야 하는 물건입니다.
