서울중앙지방법원 2025타경102507. 서울 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층 705호입니다. 등기부상 소유자는 오승훈이고, 2022.03.24 거래가액 221,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건은 현재 감정가 211,000,000원에서 8회 유찰되어 최저매각가가 108,032,000원까지 내려온 상태입니다. 그런데 권리 구조를 보면 대항력 있는 임차인 정광의가 있어 처음에는 인수 위험이 크게 보입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 2026.05.12 확약서가 제출되어 있어, 이 부분을 반드시 구분해서 봐야 합니다.
확약의 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 것입니다. 따라서 등기상 대항력·우선변제권은 존재하지만, 이번 매각에서는 그 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102507 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층705호 · 도로명 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 전유부분의 전부 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.03.24 매매 · 거래가액 221,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 108,032,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 221,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차인은 강하지만, 확약으로 인수는 막혔다
핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 정광의는 임차보증금 221,000,000원, 임대차계약일자 2022.02.28, 주민등록일자 2022.03.24, 점유개시일자 2022.03.25, 확정일자 2022.03.03으로 등기됐습니다. 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판단되고, 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 있음으로 정리됩니다.
다만 2026.05.12 제출된 확약서가 이 임차인에게 적용됩니다. 매각물건명세서 비고에는 대항력 포기, 잔존 보증금반환 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있고, 을구 1번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 아래 배당표에서 계산되는 부족분은 배당 구조를 보여주는 수치일 뿐, 매수인이 추가로 지급할 실제 인수액으로 보지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 정광의 | 주거 · 임차권등기 | 221,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 승계 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 현재 가격은 ‘싸다’가 맞다, 다만 환금성은 별도
태양오피스텔의 비교 거래는 전용 12.6㎡가 중심이며, 최근 12건 평균은 218,250,000원입니다. 최신 거래는 2022.04의 221,000,000원이고, 최근 거래 범위는 215,000,000원~221,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | 12건 | - | 218,250,000원 |
현재 최저매각가 108,032,000원은 최근 12개월 평균 218,250,000원의 49.5%입니다. 최신 거래 221,000,000원과 비교해도 절반 수준입니다. 감정가 211,000,000원 자체는 최근 거래대와 크게 다르지 않지만, 8회 유찰로 최저가가 크게 내려오면서 현재 회차에 가격 메리트가 집중됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,312,448원 |
| 1. 임차인 정광의 보증금 (우선변제) | 221,000,000원 | 105,719,552원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정광의 보증금에서 115,280,448원의 부족분이 산출되지만, 매각물건명세서 확약으로 정광의가 매수인에 대한 잔존 보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질적인 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며 지하철역 신림역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택·다가구주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근 신림역 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제7층 제705호이며 사용승인일은 2021.01.28입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·CCTV·기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 도시지역에 해당하며 과밀억제권역·가축사육제한구역· 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 환금성. 29세대의 소규모 단지이고 평균 유찰 횟수 8.4회입니다. 최근 거래는 215,000,000원~221,000,000원 범위로 나타나지만 거래시점이 2022년에 집중돼 있어 현재 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 정광의의 대항력 포기, 잔존 보증금반환 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서와 일치하는지 반드시 확인하세요.
- 배당과 인수를 분리해서 보기. 계산표에는 115,280,448원의 부족분이 보이지만, 해당 임차인에 대한 확약이 유효하다면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당 부족분을 곧바로 매수인 부담으로 해석하면 안 됩니다.
- 가격. 현재 최저가 108,032,000원은 최근 12개월 평균 218,250,000원의 49.5%입니다. 감정가보다 훨씬 낮아진 현재 회차가 이 물건의 핵심 가격 구간입니다.
- 환금성. 29세대·평균 8.4회 유찰이라는 점 때문에 매수 후 매도기간이 길어질 수 있습니다. 가격 차익만 보고 접근하지 말고 실제 수요층을 확인하세요.
- 민간임대주택. 2022.03.25 민간임대주택 등기가 기재되어 있으므로 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항을 원본 등기로 다시 확인하세요.
- 관리비·현장. 기계식주차설비가 있고 소규모 집합건물이므로 관리비 체납 및 공용부분 부담, 주차 이용상태와 현장 관리상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “가격은 강하고, 환금성은 약하다”
이 물건은 단순히 ‘대항력 있는 임차인이 있으니 위험하다’고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 정광의의 보증금 221,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖고 있었지만, 2026.05.12 확약으로 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환 청구권 및 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 매수인 실질 인수 0원이라는 점이 가장 큰 안전장치입니다.
반면 가격은 현재 회차에서 분명합니다. 최저가 108,032,000원은 최근 12개월 평균 218,250,000원의 49.5%이고, 최신 거래 221,000,000원과 비교해도 크게 낮습니다. 감정가 211,000,000원 자체는 거래대와 비슷했지만, 8회 유찰을 거치며 가격이 크게 내려왔습니다.
결국 이 물건의 승부처는 권리보다 환금성 검증입니다. 29세대 소규모 건물이라는 점과 평균 유찰 8.4회는 낮은 입찰가만으로 해결되지 않습니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 충분히 낮음, 환금성은 반드시 확인 — 이 세 줄이 이번 물건의 핵심입니다.
