서울중앙지방법원 2025타경102507. 신림역 북서측 인근에 있는 태양오피스텔 7층 705호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 전용 12.6㎡ 물건입니다. 소유자 오승훈은 2022년 3월 24일 매매를 원인으로 거래가 221,000,000원에 취득했고, 같은 시기에 임차인 정광의가 보증금 221,000,000원으로 전입·점유를 시작했습니다.
권리분석의 출발점은 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류입니다. 그러나 임차인 정광의의 확정일자는 2022년 3월 3일, 주민등록일자는 2022년 3월 24일, 점유개시일자는 2022년 3월 25일로 모두 압류보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차인입니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준인 약 221,000,000원으로 고정되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026년 5월 12일 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 제7층 제705호 · 도로명 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 12.6㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.03.24. 매매, 거래가 221,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 168,800,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 221,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.01.28. / 29세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약이 핵심
정광의의 전입·점유와 확정일자는 말소기준인 2023년 압류보다 앞섭니다. 보증금 2.21억 전액에 대해 배당요구도 했으므로 원칙적으로는 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 최저가 168,800,000원을 기준으로 집행비용 3,163,200원을 먼저 빼면 임차인 배당액은 165,636,800원이고, 부족분은 55,363,200원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.24 점유 2022.03.25 | 2022.03.03 | 221,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 시 0원* |
배당요구일 2023.11.17. 확약이 없다면 현재 최저가 기준 미배당 보증금 55,363,200원이 매수인 인수 계산에 잡히지만, 2026.05.12. 제출된 확약과 임차권등기 말소 동의가 유효하게 이행되는 경우 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 낮지만 거래시점이 오래됐다
가격 비교 기준은 확약이 유효하게 이행될 때의 실질취득액 168,800,000원입니다. 확인되는 동일 면적 중심 실거래 12건의 평균은 218,250,000원, 최신 거래는 2022년 4월 221,000,000원입니다. 수치상 실질취득액은 실거래 평균의 77.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
실거래 범위는 215,000,000원~221,000,000원으로 좁고, 평균은 218,250,000원입니다. 확약 적용 실질취득액은 평균보다 49,450,000원 낮고, 최신 거래가보다 52,200,000원 낮습니다. 다만 모든 거래가 2022년 1~4월에 집중돼 있어, 2026년 입찰가격의 직접적인 현재 시세로 단정하기에는 시간 간격이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,163,200원 |
| 1. 임차인 정광의 보증금 | 221,000,000원 | 165,636,800원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 계산상 임차인 미배당액은 55,363,200원입니다. 그러나 제출된 확약이 유효하게 이행되면 임차인은 이 잔존액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 총액은 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 일반 계산 인수액 | 일반 계산 합계 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 80% | 168,800,000원 | 55,363,200원 | 224,163,200원 | 인수 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 감정가 64% | 135,040,000원 | 88,650,560원 | 223,690,560원 | 인수 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 감정가 51% | 108,032,000원 | 115,280,448원 | 223,312,448원 | 인수 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 총 부담이 약 2.23억~2.24억으로 유지됩니다. 즉 이 사건의 가격 메리트는 단순히 최저가가 내려가는 데서 생기는 것이 아니라, 확약에 의해 선순위 보증금 인수가 실제로 차단되는지에 달려 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동, 신림역 북서측 인근입니다. 다세대주택·다가구주택·오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근에 신림역, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물로 사용승인일은 2021.01.28.입니다. 승강기·CCTV·기계식주차설비 등이 있습니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 12.6㎡입니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지로 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하고 소로3류에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 29세대, 전용 12.6㎡의 소형 다세대로 매수층이 제한될 수 있습니다. 평균 유찰 7.8회와 68% 매각률도 재매각 가능성을 보수적으로 볼 근거입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 주체·대상·조건을 매각물건명세서와 제출 확약서 원문으로 대조하세요.
- 말소 실행 확인. 을구 1번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 실제 말소되는 절차와 조건을 확인하세요.
- 다른 점유자 확인. 확약은 정광의에게만 적용됩니다. 현황조사·전입세대·현장 방문으로 확약 밖 점유자가 없는지 재확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 확인되는 실거래는 2022년 1~4월입니다. 2026년 매물 호가·임대료·대출 가능액과 직접 비교해야 합니다.
- 소형 다세대 환금성. 전용 12.6㎡, 29세대, 6회 유찰 이력을 반영해 매도 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 계산하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부 갑구에 민간임대주택 등록 기재가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 기관 자료로 확인하세요.
- 기계식주차·관리비. 실제 이용 가능 여부, 주차 규격, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 최저가보다 확약의 유효성이 먼저다
이 물건은 겉으로는 감정가 2.11억에서 1.688억으로 내려온 6회 유찰 물건입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 2.21억이므로 확약이 없다면 최저가가 낮아져도 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2026년 5월 12일 제출된 확약의 유효성과 실제 말소 이행입니다.
확약이 명세서 내용대로 작동하면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 168,800,000원입니다. 이는 확인되는 2022년 실거래 평균보다 낮지만, 6회 유찰, 전용 12.6㎡, 29세대, 오래된 거래표본을 감안하면 가격 메리트를 과대평가할 수 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격과 환금성은 보수적 검토입니다.