서울남부지방법원 2025타경9305. 문래동메가트리움 제105동 제30층 제3001호입니다. 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이고, 감정평가 현황은 주거용 이용으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 하현성·황승미가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2009.03.12. 매매를 원인으로 2009.03.27. 거래가액 650,000,000원에 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리분석의 기준점은 그보다 앞선 2008.09.08. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 현재 남아 있는 주식회사동부앤파트너스 근저당, 각종 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 이 기준권리 뒤에 설정된 권리로 분석돼 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9305 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동3가 55-4 문래동메가트리움 제105동 제30층 제3001호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 30층 건물 내 제30층 제3001호 · 사용승인일 2004.02.25. |
| 소유자 | 하현성 2분의 1 · 황승미 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2009.03.12. 매매 · 2009.03.27. 소유권이전 · 거래가액 650,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,604,000,000원 / 1,283,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 10,046,372원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 기업은행 근저당
말소기준 이후 존속 중인 주요 권리는 2018.07.16. 주식회사동부앤파트너스 근저당 114,000,000원, 2020.05.11. 황승미 지분 가압류 16,176,214원, 2020.07.17. 하현성 지분 근저당 160,000,000원, 2021.02.25. 국 압류, 2023.04.17. 김중섭 가압류 38,250,000원, 2023.09.14. 중소기업은행 가압류 433,662,528원, 2023.09.22. 주식회사동부앤파트너스 가압류 62,704,131원과 경매개시결정들입니다. 모두 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 감정가 80%까지 한 차례 내려왔다
감정가는 1,604,000,000원, 현재 최저매각가는 1,283,200,000원으로 감정가의 80%입니다. 현재까지 1회 유찰됐으며, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,026,560,000원, 3회 유찰 시 821,248,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 1,283,200,000원 | 224,917,617원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,026,560,000원 | 478,991,217원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 821,248,000원 | 682,250,097원 |
회차가 내려갈수록 매각대금이 줄어 채권자의 미배당은 224,917,617원 → 478,991,217원 → 682,250,097원으로 커집니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건의 회차별 변화는 매수인 승계액 증가가 아니라 후순위 채권자의 회수 부족 확대로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,283,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,232,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사동부앤파트너스 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 주식회사동부앤파트너스 | 16,176,214원 | 16,176,214원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사동부앤파트너스 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 6. 갑구 22번 가압류 · 김중섭 | 38,250,000원 | 38,250,000원 |
| 7. 갑구 26번 가압류 · 중소기업은행 | 433,662,528원 | 291,541,786원 |
| 8. 갑구 27번 가압류 · 주식회사동부앤파트너스 | 62,704,131원 | 0원 |
| 9. 갑구 28번 경매개시결정 · 주식회사 동부앤파트너스 | 10,046,372원 | 0원 |
| 10. 갑구 30번 경매개시결정 · 주식회사동부앤파트너스 | 10,046,372원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,492,885,617원 중 예상 배당액은 1,267,968,000원, 미배당은 224,917,617원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양화중학교 남동측에 위치하며 인근에 아파트, 오피스텔, 공원, 대형마트, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스장과 지하철 2호선 문래역이 소재합니다.
- 현황용도. 집합건축물대장상 업무시설로 등재돼 있으나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 30층 건물 내 30층 3001호이며 사용승인일은 2004.02.25.입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30M, 동측 약 20M 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 평지·정방형이고 공시지가는 7,787,000원/㎡입니다.
- 건축물 위반. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2008.09.08. 중소기업은행 근저당권 648,000,000원이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 다시 대조하세요.
- 점유자 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장점유와 전입·사업자등록 관련 사항을 확인하세요.
- 업무시설·주거용 차이. 공부는 오피스텔, 현황은 주거용이므로 실제 이용상태를 직접 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당 224,917,617원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 회차별 자금계획. 현재 1,283,200,000원, 2회 유찰 시 1,026,560,000원, 3회 유찰 시 821,248,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 비교하세요.
- 가격 적정성 검증. 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 가격 검증은 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2008.09.08. 중소기업은행 근저당 648,000,000원을 말소기준으로, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 1,283,200,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 또한 공부상 업무시설인 오피스텔이 현황상 주거용으로 이용되고 있고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 결론은 권리 소멸구조는 양호, 인수 0원은 긍정적, 실제 점유와 가격 적정성은 입찰 전 확인입니다.
