서울남부지방법원 2025타경9345. 가산디지털단지역 남동측에 위치한 ‘비즈트위트 바이올렛 5차’ 7층 723호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 115,000,000원의 80%인 92,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아닙니다. 임차인 강다원은 2021.12.10 점유를 시작하고 2021.12.13 주민등록을 마쳤고, 말소기준권리인 2023.02.07 금천구 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 표시되어 있습니다. 보증금은 130,000,000원이며 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 “낙찰가 92,000,000원짜리 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수해야 할 미변제 보증금이 늘어나므로, 경제적으로 보는 실질취득 기준은 약 130,000,000원입니다. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 이 핵심 구조는 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제723호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김민영 · 2021.12.13 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 92,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강다원 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.07 갑구 5번 압류 · 금천구(서울특별시 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.02.07 금천구 압류입니다. 그 뒤의 서울보증보험주식회사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 강다원의 주민등록일자는 2021.12.13으로 말소기준보다 이릅니다. 이후 2025.04.08 을구 순위 1번 주택임차권이 등기됐으며 보증금은 130,000,000원입니다. 등기 자체의 말소 여부와 별개로, 매각물건명세서가 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시한 만큼 미변제 보증금 인수 위험을 가격에 반드시 포함해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 강다원 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.12.10 전입 2021.12.13 배당요구 2025.04.08 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 처리 승계 중복 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 하며, 보증금도 중복 합산할 항목이 없습니다. 다만 배당 시뮬레이션은 이 임차인을 대항력 有·우선변제권 無로 처리하고 있어, 현재 회차 배당표에서는 임차인 배당액이 0원으로 잡혀 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액이 내려가지 않는다
현재 회차는 2회 유찰 후 92,000,000원, 3회 유찰 시 73,600,000원, 4회 유찰 시 58,880,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 일반적인 권리 깨끗한 물건이라면 유찰이 가격 메리트를 키우지만, 이 사건은 다릅니다. 대항력 보증금이 130,000,000원이므로 최저가만 낮아질 뿐, 매수인이 보는 경제적 총취득 기준은 약 130,000,000원에 수렴합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 인수 · 임차인 강다원 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 105,000,000원 | 89,944,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 강다원 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권자 총 청구액은 235,000,000원, 예상 배당액은 89,944,000원, 미배당액은 145,056,000원입니다. 임차인 배당액 0원은 인수 위험이 없다는 의미가 아니며, 대항력 보증금의 미변제 잔액은 매수인 부담으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물 내 개별호수로서 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 남동측에 위치하며, 주위는 오피스텔·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 2014.09.05 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물 내 개별호수이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·화재탐지기·스프링클러·방송·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측 왕복 3차선, 남측 및 동측 노폭 약 4미터 내외 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 실질취득가를 먼저 계산. 현재 최저가 92,000,000원이 아니라 대항력 보증금까지 반영한 약 130,000,000원을 경제적 취득 기준으로 두어야 합니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 말 것. 3회 유찰 73,600,000원, 4회 유찰 58,880,000원으로 내려가도 인수형 구조에서는 총취득가 절감 효과가 제한됩니다.
- 임차권 원본 확인. 2021.12.10 점유, 2021.12.13 주민등록, 임대차계약일 2021.10.30·2023.11.27, 확정일자 2021.11.01·2023.11.27 기재 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 강다원 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하므로 보증금 지급내역과 채권 발생 경위를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 0원과 인수 0원을 혼동하지 말 것. 임차인 예상배당 0원은 오히려 미변제 보증금의 매수인 인수 가능성을 키우는 요소입니다.
- 현장 가격 검증. 가격 메리트는 최저가 92,000,000원이 아니라 실질취득 약 130,000,000원을 기준으로 주변 오피스텔 거래·임대수요와 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 아니라 “보증금 인수”를 보라
이 사건의 숫자만 보면 감정가 115,000,000원에서 2회 유찰돼 92,000,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석을 거치면 전혀 다른 모습이 됩니다. 실제 임차인 강다원은 말소기준인 2023.02.07 압류보다 앞선 2021.12.13 주민등록을 갖고 있고, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
그래서 이 물건은 92,000,000원에 사는 경매가 아니라 실질취득 약 130,000,000원을 검토하는 경매입니다. 3회·4회 유찰이 이어져 최저가가 더 낮아져도 인수 부담이 함께 커지므로 총취득 기준은 크게 달라지지 않습니다. 여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하다는 관계까지 확인해야 합니다. 최저가는 낮아졌지만 권리부담은 낮아지지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 130,000,000원 수준의 실질취득가와 임차관계를 감수할 이유가 있는지입니다.
