서울남부지방법원 2025타경9407. 영등포동5가 리첸스타 4층 405호, 전용 20.04㎡ 오피스텔입니다. 소유자 김승철은 2020년 3월 18일 이 물건을 206,000,000원에 취득했고, 2022년부터 보증금 200,000,000원의 임대차가 형성됐습니다. 임차인 최원준은 확정일자 2022.06.03, 전입신고 2022.06.20로 말소기준인 2024.01.04 압류보다 앞서 있어 대항력이 있습니다.
통상의 배당구조라면 현재 최저가 139,520,000원에서 집행비용 2,753,280원을 뺀 136,766,720원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 63,233,280원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 본 분석의 실질취득가는 139,520,000원, 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9407 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동5가 82-1 리첸스타 제4층 제405호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 20.04㎡ · 지하1층/지상12층 건 내 4층 |
| 사용승인 | 2019.12.27 |
| 소유자 | 김승철 (2020.03.18. 거래가 206,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 139,520,000원 (6회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 212,194,093원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2024.01.04 파주세무서장 압류입니다. 최원준의 임차권등기 자체는 2024.05.23 접수됐지만, 임대차계약 2022.05.17, 확정일자 2022.06.03, 전입 2022.06.20으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 원래의 대항력 때문에 미배당 보증금 인수 문제가 발생하는 구조입니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최원준 실제 임차인 1명 | 주거 (임차권등기) | 200,000,000원 | 전입 2022.06.20 확정 2022.06.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득가는 최근 실거래보다 낮다
리첸스타의 전용 20㎡대 실거래 5건은 180,000,000원~230,000,000원이고, 평균은 206,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.06 210,000,000원입니다. 현재 최저가이자 특별매각조건 적용 후 실질취득가인 139,520,000원은 최근 12개월 평균의 67.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 20.04㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 20.72㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.11 | 20.41㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2024.11 | 20.41㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 20.08㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 206,000,000원 |
가격만 놓고 보면 6회 유찰로 감정가 218,000,000원에서 139,520,000원까지 내려와 실거래 구간보다 낮습니다. 다만 이 단지의 경매 통계는 평균 유찰 4.8회, 매각률 0.0%입니다. 현재 물건도 이미 6회 유찰돼 있어, 단순히 할인율만 보고 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,753,280원 |
| 1. 임차인 최원준 보증금 | 200,000,000원 | 136,766,720원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 212,194,093원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 최원준 보증금 중 63,233,280원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차권이면 이 잔액이 매수인 인수 위험이지만, 본건은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 64%) | 139,520,000원 | 63,233,280원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 51%) | 111,616,000원 | 90,746,624원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 41%) | 89,292,800원 | 112,714,470원 |
위 미배당 인수액은 배당규칙상 산출액입니다. 본건은 특별매각조건이 적용되는 한 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상12층 건물의 제4층 제405호입니다.
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 남동측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 위치합니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 7,603,000원/㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 규모·환금성. 리첸스타는 19세대이며 경매 통계상 평균 유찰 4.8회, 매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 직전 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 배당계산상 미배당액 63,233,280원이 존재하므로, 특별매각조건의 이행 방식과 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02 등기는 말소기준 2024.01.04보다 앞섭니다. 말소 여부와 매수인에게 남는 의무 범위를 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 6회 유찰의 원인 점검. 현재 최저가는 실거래 평균보다 낮지만, 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰도 4.8회입니다.
- 실거래 표본 확인. 제공된 전용 20㎡대 거래는 180,000,000원~230,000,000원으로 편차가 있으므로 층·호수·내부 상태 차이를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표의 집행비용 외에 실제 낙찰 후 부담 가능한 관리비·세금 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 특별조건과 선순위 등기를 먼저 본다
현재 최저가 139,520,000원은 최근 12개월 실거래 평균 206,000,000원의 67.7%로, 숫자만 보면 가격 메리트가 있습니다. 더 중요한 것은 보증금 200,000,000원의 대항력 임차권입니다. 배당계산상 63,233,280원이 남지만, 이번 사건은 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
다만 6회 유찰, 평균 유찰 4.8회, 매각률 0.0%이라는 경매 통계와 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기는 가볍게 넘길 요소가 아닙니다. 결론은 “가격은 낮아졌고 주된 임차보증금 인수는 특별조건으로 해소되지만, 선순위 민간임대주택등기와 특별조건의 실제 이행을 확인한 뒤 입찰해야 하는 물건”입니다.
* 배당계산상 임차보증금 미배당액은 63,233,280원이나, 매각물건명세서의 특별매각조건에 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있어 본 리포트에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
